商住房、酒店公寓、LOFT到底能不能买？

作为资深理财师，八宝不仅在个人理财规划、家庭理财领域、基金定投等，具备独到而深入的见解，而且是一个实战派，用5年时间攒下了1000万。
八宝是中信出版社签约财经作家，腾讯理财、京东金融等媒体的长期特邀嘉宾。曾供职于国有银行、顶级咨询机构、金融投行总部，曾被千万大号称为“最接地气的理财师”。去年被胡润中国评选为“中国TOP100金牌理财师”。
我很高兴看到，已经财富自由的她，去年终于开了自己的原创公众号：八宝画财（ID：licai8bao），虽然每周只写3篇，但每篇文章都值得一看，经常还有免费的理财公开课。
文丨理财师八宝
首发 | 八宝画财（ID：licai8bao）
正文如下
经常被粉丝们问到一个问题——
八宝，最近看了商住房（或者叫酒店公寓、LOFT等），价格便宜一半、位置好、还不限购......请问这种房子可以买/投资吗？
回答太多遍了，一直想详细讲讲。
担心大家会踩坑~
1
首先，这种商住房，隐形缺点很多。
销售不一定告诉你。
我们要知道，国家批出的土地，是有严格用途规定的。比如，住宅用地只能盖房子住人；商业用地只能建办公楼、商业；工业用地只能造厂房...
如图，房本上这么写，就是商业用地：
这种才是真住宅哦：
所以。
商住可以算违规建筑，因为它是在商业用地上建住宅。
也因此，这类房子往往不够光明磊落、建的遮遮掩掩、委委屈屈。乍一看很光鲜，真住进去、交易时…
就会发现一大堆“缺陷”。
2
比如，产权更短。
大家都知道，住宅用地的产权都是70年；但商住房的土地产权却只有50年，甚至40年。
不光是时间短的问题。
关键问题是，产权到期了以后怎么办？因为住宅是有明确解决办法的，即70年产权到期之后可免费续期；
但是。
商住能不能续期？会不会一到期，国家就直接收回土地、房屋了？甚至，会不会没到期就被强制拆迁？
这里面存在很大的不确定性。
实际上，这种灰色资产。一旦zf有需要，随时都可能被拿出来被“献祭”，政策风险大大的。
举个例子：
北京在2017年，突然出了一个326新政。规定商住公寓，新房只能卖给公司；旧房倒可以卖个人，但对方要有五年社保和纳税记录，且只能全款购买。
政策一出，房价暴跌40% 。
虽然目前只有北京是最严格的，每个地方政策不一样，很多地方不仅不严格，甚至算很宽松。
但，以后呢？
3
有人说，产权问题太遥远。
个么，我们讲讲居住上，会遇到的缺点。
1）商住房一般公摊比较大。住宅得房率一般是80%左右，好的能上90%；但商住一般只有60% 。
2）新建商住，都是商水商电，很多项目连燃气都不通；不仅价格贵，而且有家庭的自住很不方便。
3）还有私密性和安全问题。商住可以注册公司，所以可能会有陌生人进进出出，让人觉得不够安全。
4）大多商住都是不能落户、不能上学的。
可能，年轻人觉得没什么，但等你有家庭后就会发现，这样的房子不行。最后还是得再重新买房。
——————
ps.
不过，因为历史遗留问题，也有一些商住房，居住体验跟住宅差不多。
比如北京的神盘：北京像素。
民水民电有燃气，loft复式，层高有5.8米。再加上商住的优势，不限购、总价低、离地铁站只有100米。
当年很多年轻人怀揣着梦想在这里买房。
但即使这样商住房中的佼佼者，政策出来后房价直接砍半、至今没涨。逐渐成为了民工租客的聚集地…
一次坐车路过。
司机说，十年后，这里可能是北京最大的贫民窟。
4
这还没完，商住最大的坑是：过户费极高。
举个例子：上海一套内环的酒店式公寓，核定总价约150万，假如当初购入价为100万。
如果卖出，你需交税包括：
营业税=（税收核定价-购置价）×5.55%。
印花税= 税收核定价×万分之五。
土地增值税=（税收核定价-购置价）的30%-60%（本次以30%计算）。
个人所得税=（税收核定价-购置价）×20%。
加总=（150万-100万）×5.5% 150万×0.05% （150万-100万）×30% （150万-100万）×20%=27.78万元。
怪不得，之前一个读者跟我说：
商住房如果没有增值就等于烂手上；如果增值了，那么增值的一半都要交国家。
北京就更严格了，还有一个持有税。
具体的，每年按照房产原值的70％，乘以1.2％征收。一套300万的公寓，每年需要缴纳税费大概在2万5左右。
对于买家，契税也会更多。
住宅一般缴1%、1.5%就够了，而商住必须交满3%。即，买个100万的商住，3万元要用来交契税。
当然，各地的政策都不一样。
但不管怎么样，商住的交易成本都不会低。
5
以上缺点，也是商住涨幅比不过住宅的原因。大家可以留言分享下，手头公寓和附近住宅的涨幅对比。
但是，商住就完全不能买吗？
也不是。
商住的地理位置和配套，一般都不错。常常下楼就是商圈，走路就是地铁等，生活、工作都很方便。
这就引出了它最大亮点：租售比高。
之前跟读者聊，说买的好的，租售比可达5%左右。这个已经相当于海外成熟租房市场的较高水平了。
不出国门，就可以当个快乐的包租婆。
另一个优点，大家很少注意，是商住能够注册公司。
现在想找个挂靠地址办公司，成本是越来越高了。咨询了中介，北京这边的价格，一年要好几千呢。
总之不管多便宜，都是一大笔钱，别冲动消费。
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