牛奶厂，有多香？
金融及房地产相关行业从业近二十年，置业专家，天河区第一笔贷款利息抵扣个人所得税的房产交易卖家。
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天河区的每次拍地都能引起广泛的关注，因为现阶段天河的土地供应实际是挤牙膏状态，虽然还有大量的城中村躺在那里，但是无论是土地价格还是执行人选，都注定大规模旧改是「不可能完成的任务」，那就只能挤牙膏了。
牛奶厂这次拍地，那就理所当然的上升为城中热点，就连融创广府壹号都来凑热闹：我们离这也很近啊。
原因无他，这块地底价43000，封顶价6xxxx，政府已经定好价格了，再一次面粉贵过面包。周边无论一手开发商还是二手业主，兴奋的就非常理所当然了。
就在本文刚写完时，土拍尘埃落定，价格5.1w，历经21轮叫价，地王花落合景泰富。你说这个价格嘛，低于二手业主的预期，稍高于地产从业者整体预期。
对于政府这种「定价式土拍」来说，定价本身就是一门学位，此中玩的最精的当属杭州政府的「地价房价利润」三限模式，把开发商算的死死的，爱来不来不来滚蛋。
就天河区政府来看，算得当然没那么精明，但是，我们仔细想一下，对于一直有「价值争议」的牛奶厂板块，这块地价放到10w还有人买吗？地价放到2w，又会抢成什么狗样？
4.x-6.x万，就是一个很值得玩味的价格区间了，这个是政府的心理目标价格，值不值，最后5.1w有多值，或者说，天河区智谷（主要就是牛奶厂和广氮），到底值多少钱？前几天我写了篇关于广氮的文章，今天来聊聊智谷的另一极，牛奶厂。
单看目前的现状，牛奶厂板块依然有很强的「孤岛气质」
一、牛奶厂的升值逻辑
牛奶厂的升值逻辑非常简单，就是学位与低密度宜居。
在建的天河执信中学
在过去，天河东的车陂、东圃，学位之差劲或整体居住品质不佳，一直是该片区居民心中的痛；天河北龙口西一路看过去，虽然学位质量上去了，但是一方面楼龄老了，另一方面由于上世纪九十年代香港人主导的开发，几乎是全广州奇葩户型密度最高的「豪宅区」。与其费力去提高原有落后的局面，不如直接新建一个片区。这就是天河智谷的开发整体思路。
你要学校，就给你建学校，天河执信和清华附中先后落地（这两所学校落地背后有远超一般人想象的难度与纠葛，只能说天河区教育局您辛苦了，为您点赞！），你要宜居，就给你打造低密度住宅，广氮片区以20多层的小高层为主，牛奶厂以高层洋房 联排别墅为主。
满足这两点，那我再重申一次，商业配套与地铁就没那么重要了，往这里买的住户，已经不再是四年前的年轻刚需与改善群体，已经升级成「为了孩子」的改善型群体，商业和公共交通对于他们来说都是有则更好，没有就没有的东西。
以全景的角度看，整个天河智谷区域发展潜力还是非常大。
二、牛奶厂的竞争对手
天河智谷片区现在和未来有几大竞争对手：1 天河北优质升学线区域 2金融城区域 3广钢新城 4科学城优质学位区域。
其中科学城学位区域还没有那么快可以显山露水的出成绩，要放在未来再看；天河北学位房学位可以但户型楼龄和价格很多人接受不能；金融城固然虽然不错，但是学位是死穴，美林湖畔的业主等孩子该上学了都要往外搬。
而广钢新城的入市时间和牛奶厂几乎是同时，一直都有人把他俩放在一块比较。如果把广钢新城撕开了揉碎了讲，也能写出一篇长文，待我在此挖个坑，以后有时间再和大家慢慢聊。
现在我只讲结论：在大环境没有发生重大变化的前提下，牛奶厂比广钢更有投资价值。
原因往小里说就是天河区政府比荔湾区政府有钱。
为什么大家对天河的房产如此趋之若鹜，本质还是天河区政府有钱，税收高，企业多，这些条件放在在执行层面，就是具有较强的将纸面规划兑现落地的能力。再加上这二十多年的发展，区域人口的素质也较高，为黄金学区的打造提供了坚实的人才基础。这也就是为什么执信和清华附中会落户天河，与其说是他们选择了天河，不如说是郎有情妾有意的互相选择。
其实有心的朋友一定在近期有过察觉，某黄埔超级大盘之前在宣传是名校四选一，为什么最后来了一个经济稍微落后地区的名校，而不是那三家经济发达地区的名校，你细品，个中滋味绝对值得回味。
三、牛奶厂的风险
牛奶厂最大的风险不是商业搞不起来，也不是短期没有地铁或者是交通配套不行，而是很多人觉得最稳的一环「执信中学」。
在小升初的江湖里，执信中学除了越秀本部，他向外的扩张，比起广附、二中甚至省实，还不能说是非常成功，市区内收编的水荫路与二沙岛校区，目前都还没成为一线牛校，琶洲从化清远南沙几个校区，因为还比较新的缘故，也没有出什么成绩，番禺星河湾执信（民办）相对较好，也只是在教育落后区番禺而言，南海执信，也都不算是佛山市的顶级学校。
看几个竞争对手，广附有黄华路本部、金广附、黄埔广附、大学城广附，都已经算是顶级学校，二中也有名声在外的苏元，以及我个人非常看好的长岭居开元学校，天河省实不必说，也是一等一的强。
但执信中学，目前在外面拿的出手的新校区，还没有。
那么谁就敢拍着胸脯保证，天河执信一定就会很牛？再加上吉山村旧改的村民也有可能会直升执信，所以考验执信能力的时候到了。说句不中听的，如果天河执信最后成绩搞不出来，将会严重影响到执信的金字招牌，逆水行舟不进则退，其跌入二线学校也不是不可能。不夸张地说，牛奶厂的执信是执信中学最后的机会。不成功，连同牛奶厂的房价，都会一蹶不振。
执信，千万不要辜负了天河区人民对你的期望啊！
四、合景泰富
合景泰富这两年生意做的不错，今年很有可能可以突破千亿销售大关，成为千亿俱乐部的一位新成员。
这家公司的特点是：净利润率高，但经营性现金流长期为负数。翻译成人话就是说该公司很赚钱，但赚的钱都花没了。
赚钱的原因是合景泰富之前的拿地成本不高，所以利润率得到了保证，那么钱都花去哪了？按照合景泰富官方的说法是「经营性现金流过去几年为负的原因，主要是购置土地为未来销售增长做准备，随着销售规模及预售回款的增加，预期集团未来经营性现金流将由负转正。」赚钱的都去买地了。那也不难理解为何是合景泰富高价出手摘得牛奶厂地块。
按照过去的经验看，地王频出之后，往往意味着短期泡沫积累到了一定的数量，需要注意风险了。一般来说市场周期通常是：地王潮--土地市场降温--土地市场复苏--新一轮地王潮。如此这般往复循环。
明年，对于开发商来说，才是至关重要的一年。
如果大家有天河智谷片区的房屋购买或售卖需求，可以和我联系。
无论是一手即将开卖的金地、珠江实业项目，还是片区内二手的销售情况，能比我了解具（nei）体（mu）情况的人还真的不多。
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