投资房贷收紧，”捡漏”买家激增；Condo 市场能否继续 “ 一枝独秀 ” ？

刚过去的维多利亚长周末，预示着 2020 年春季正式来临。苗圃，花卉，园艺市场早已不同程度的营业，而 5 月19日，是的，就是今天，安省又有更多的商业服务机构，包括公园，野外步道等休闲场地，正式对公众开放。

说到房市，正常年份，从春寒料峭的 2 月底，到如火如荼的 3，4 月，前半年最好的房季，就在此三个月。5 月当是接近荼蘼之时。到 6 月进入盛夏后的三个月，度假人多，看房人少，进入小淡季。一年中最后的房市小高潮，是金 9 银 10。

今年的疫情，让房市快车戛然而止在 3 月中，整个 4 月，则完全被按了暂停键。

从全国宅家开始，坊间就伴随着各种对市场的预测。与以往不同的是，此次各路专家对房市未来走向，无法达成共识。目前数据显示，物业销量确实大减，房价并未下降。

我个人比较认同的观点，来自于丰业银行首席经济学家，Jean-Francois Perrault 的研究报告中的说法：房市正在经历疫情下的暂停，而不是长期低迷不振。那些对市场会大幅度调整的担忧，看上去是杞人忧天。

尽管地产局 4 月份数据很难看，但这份研究仍然谨慎认为，全国房价到年底会同比降低 4 %，而次年的 2021 年，则同比上涨 11%。可以说是特别保守的分析了。我认为明年开春，而不是年底，房价就会上升 11%。

前几天，有同行在微信圈里转发，著名风水大师伍先生对未来的预测。同行问 ：1. 疫情什么时候结束 ？答：8月。2. 房市会怎样？答：大起。

说起来，11年前，我也曾找伍大师算过命，对伍先生的测算能力深信不疑。此次伍大师对未来房市和疫情果断预测，我坚决附议。因为，都是我爱听，尤其希望看到的啊。

事实上，很多人算命占卜，只愿听与自己判断一致的话。对于内心抗议的推断，通常会刻意无视。

如同买房，对市场未来过于关注，但却没有自己独立判断能力，一味悲观的人；或者，对自己需要何种房型，地址如何选择，完全没有清晰概念的人，那么，这样的客户，经纪无论如何去做工作，他都能找出各种理由去怀疑，否定。

大师如何预测，咱今天暂且不细研究，我命由我不由天，尽管我自己更愿意相信，大师的乐观预测会变成现实。

今天我就根据目前出现的一些端倪，来说说 Condo 市场是否仍然可以保持一枝独秀的状态。这样说，似乎有点儿不妥，事实上，Condo 市场从去年底开始，不但租金开始降，卖价和市场占有时间也开始不尽人意；经过连续俩月的疫情打击，当下已有强弩之末的态势。

比较明显的现象之一，楼花转让开始多起来。所谓楼花转让，就是转卖合同，那些从开发商手里买来一手期房的买家，把自己当初买图纸房预支的全部费用，加上利润，转卖给下任。

楼花转让一直有，但最近多起来，至少表明两个现象：

1. 贷款不好办，甚至，根本无法贷到款，不得不转让合同。当年买楼花的人，多数计划作为投资物业，求的是交押金到交房这段的时间差以及随之带来的利益差。彼时公寓市场火爆，后期租金高涨，楼花价格也未高到吓人，买家开心，银行放心。疫情让这一切发生质的变化，如今不可同日而语。

2.  租金价格下降， Condo租盘激增，盘多客少，租不出去；这也是买了楼花的投资客，现在无法正常渠道贷款的原因之一，不得不转；难租，租金不高，投资客可能突然之间对前景不看好，或财务状况改变，需要资金的客人，种种原因吧，动了转让楼花的心思。

上周和一位经纪同事聊天，他自己投资的楼花，已经到了需要办理贷款的时候。不料本以为万全的申请条件，贷款额度也不高，审批下来却不轻松。

银行现在不同程度的缩紧贷款审批手续，条件越来越苛刻。Scotia Bank 已经不允许投资客人用自己的“住房信用借款” LOC 作为出租物业的首付款。而在过去，投资客用名下其它房产的信用额度款做首付，在业界司空见惯，本来是非常普遍的做法。同事说，只这条，就让他很为难。

所有银行都很难做，从 3 月中旬到现在，很多家企业倒闭或暂时关门，失业人口超过三百万人，对于银行看重的投资客人的三个条件：个人收入，信用，物业价值，都面临挑战。

银行目前对于只拥有物业本身并不满足，银行更看重的是，投资客人的实际收入，是否有现金在账上，或者，能够立刻变现的资产，以防一旦租客无法交租，或者物业有段时间租不出去，业主不至于无法还贷款。像过去那样，只看一纸租赁合同就给贷款的日子一去不返。

银行认为，自住买家的还贷能力和意愿，远超投资买家，银行要做到的，首先就是不能有坏账。可是，投资买家占 Condo 市场的三分之一，未来市场是否会受到影响？我想会的吧。

说到坏账，根据 “ 加拿大银行家协会 ” 的数据，截止到上周，大银行通过的贷款延期交付申请，有 74000 份，其中投资房的申请比例则没有提供。RBC 的一位发言人则说，他们所经手的贷款延期申请，投资物业占很大比例。

想想看，6 个月后，这些延缓贷款交付的业主们，必须要开始正常付款，还不上就要卖，届时 Condo 市场是否会受到影响 ？会的吧。

这就要说到另外一个明显现象，就是二手房 Condo ，亦即重售房，价格上开始松动，不但不再涨，而且已经开始降。虽然只是微降，不超过 5% 的降幅，但也不是好事儿。

当然，好地区，比如 Yonge 街地铁沿线，多伦多大学附近，以及传统好区的公寓，销量下降，但是价格仍然坚挺，也有很多潜在的，想要捡漏的买家们上场。

这些乱世出手的买家们，目前数量不少，甚至有激增现象，他们积极参与抢单，不吝啬出 Offer，给 Condo 市场带来一股清流。然而，一旦心仪物业的价格不符自己的心理价位，也会理智退场，很大程度上讲，这些客人，暂时无法影响 Condo 的大势。

今年和未来的两年里，有很多 Condo 交楼，房源会很多。如果疫情最后影响到留学生今年正常开学，甚至影响到明年的留学及移民政策，那么，Condo 的租房市场首先会进一步恶化，这会导致投资客人缺乏投资信心，同时，针对投资客人的贷款申请也许会进一步严格，投资客恐怕会无奈离场。

如果所有的不利因素都赶在一起，Condo 房市必然出现短暂下滑，恐怕难以继续保持 ” 一枝独秀 “ 的局面。当然，也说不定就有什么奇迹发生，房市会有大的向好转变。让我们拭目以待。