为什么有些社区总是火不起来？

看房过程中，时常有客户会问，为什么有些社区总是火不起来？

首次购房者，或者对房市和地区不熟悉的人，是问不出来这样的话的。这么问的客户，几乎可以肯定的是，他们手里不只有一套房，对某些社区的研究更不是一般两般的透彻。

说说我的看法吧。

任何事情都无绝对，社区发展也如此。某些社区现在不火，并不意味着以后不火；有些社区现在看着似乎挺火，但可持续性未必强，所谓后劲儿不足。这些区，不远的未来也许会逐渐陷入低谷，当然我说的是房市。

究其原因，不外乎一个根本原因：人文。即，人口及其所附带的文化。人文环境有多重要？您听过孟母三迁的故事吧？孟母要逃避的就是糟糕的人群以及附加的文化氛围对她孩子的不好影响。她要去的地方，可不仅仅是好学区，而是要有好的人才可以。

但是，人文只可用特点来形容，无法以好坏来评说。因为，即便是人文，适合你的才可以说好。从对房市影响的角度来说，人文环境是一个重要因素。

有些区域的人口结构多年不变，很多是首任业主。虽然夏季有花冬有雪，邻里和睦，且彼此了解，适合居住，房价就是起不来，任凭房市风云起伏，这里却是“春风不度玉门关”。这样的老区，除非有特定事件，否则几代人，二十几年都不搬迁，外来人口无法进入，房子交易稀少，无法翻盘，房价自然难上来。

以我自己家的区域为例。我在2015年买此房时，同条街仍然是首任业主居多；即便是二，三手业主，根据之前的交易记录看，价格基本维持不变。

2015年初，这个区域的高尔夫球场在被建筑商买下8年后，终于在一片持续却愈发微弱的反对声中赢得建筑许可，并破土动工。那一年，少有交易的这条街，同时有三户上市，我买了其中之一。

西人，尤其是年长的本土西人，喜欢安静，痛恨改变，对外来人口的接受度很低。建筑噪音，尘土，移民等诸多因素造成的生活环境的改变，对他们至关重要；而由此带来的商机，自己物业潜在的升值可能，则不在他们考虑范围内。对西人来说，这里的人文已经不适合他们，但对我们外族人来说，反而是好事儿。

这样的老区，一旦建筑商大量开发，难以避免的就是外来买家不断涌入，房市就会火。买入需要的是眼光和耐心，现在哪儿都有开发，您也不知道哪个区域何时会被开发啊。所以呢，干脆别猜测，投资不是投机，首先您喜欢，其它才是分析。

有些区域，虽然也是我们华人喜欢的大地老房集中地，但周边的交通设施过于集中，距离Go 火车站太近，巴士和出租车满街跑，临街的房子都被建筑商收走准备建造密集型房屋，同时也有成型的公寓楼；周围食肆林立，各种小企业，引来很多外来人口，临时打工人员。整体上来说，人杂。

一看便知，这样的区域，适合出租，分租或者家庭旅馆。租客多，投资人也相应多，多数房子里的住户都不是业主，作为自住，您可能没有社区归属感，出租屋呢，又舍不得精装修或者向好改造，人口杂，导致人文环境差强人意，房价随着大波走，大火起来需要时间。

要注意的是，这样大地老房鳞次栉比的地方，一旦有翻建的房子出现，意味着投资者的注意力已经到此，以后会逐渐形成一个势头，不温不火的局面会得到改善。

举个例子吧。前两周，我带客户看列治文山 Harding。我这个好客户受过本地高等教育，是非常懂得投资，却不按常理出牌的年轻人。和他认识多年，合作过几单，相处愉快，彼此也算了解。其实他手中已经有几套投资物业，自己住在北约客黄金地段，如此年轻，业绩非凡，已经让很多人羡慕不已。如今突然再要买多一套投资物业，理由是根据股票原理，房价随时要涨，买房不能拖过今年。

如今房市乱象，众说纷纭；而大选在即，更是给未来的各种经济表现，当然包括我最关注的，首当其冲的房地产，带来不定因素。对于下一步的房市走向，我更愿意听取客户的意见。

事实上，过去这些年，无论卖房还是买房，我永远把客户的意见和分析作为非常有价值的参考意见。我的客户群里藏龙卧虎， 有银行高级职员，对各种投资颇有心得且屡战屡胜的高手；也有专注某个区域，甚至某个房型，买入卖出总会小有收获的中段选手。我在带客户买房过程中学到的知识实在太多，这也是我热爱此份工作的原因之一。三人行，必有我师；和客户同行，每人都是我师。

Harding这个区，从哪个角度分析，都是好区，2017年初整个市场疯狂之时，Harding的表现其实未如人意。

这个区域的交通很好，距离列治文山的Go 火车站很近，走路可以到；学校是著名的IB高中 Bayview High School。要说倍受我们华人推崇的翻建用的大地老房，到处都是。

上周去看房，发现很多街道已经开始有翻建成的房子，也有正在翻建，重建的物业。与C14 Willowdale不同的是，Harding的翻建房数量远远少于老房，由此，我认为这个区域的前景很乐观，是很有补涨潜力的市场。

因为是老区，物业占地面积大，居住面积都有限，大平房很多，就是我们俗称的半个楼。很多房子楼上只有3个卧室，2个卫生间，甚至更少。胜在老房子的地下室都有装修完成且多数是分门出入。所以，Harding 比较适合分租，Airbnb更好，整租不占优势。

再举个例子。上周我同事跑到北边来，拉着我去了趟 Keswick。二年前同事在此买房，后边直接是湖水。我当时正带客户在Bradford看房。我让她不要买Keswick，理由是，城市位置最好承上启下，不能到头，而Keswick就在404尽头，然后被水拦住…另有一重要原因是，Keswick民风强悍，租客不好找。

同事买了，那个时候开发商还没大肆建新区，老房子实在便宜，就是现在也不贵；与此同时，我客户在Bradford买入一独立屋，5年新，也很便宜。我们买来就出租，直到现在三年多，始终同一租客；而同事房子三年换了4个租客，前后共收上一年多的租金。那天去拿下半年的租金支票，自己还不敢去，让我同去壮胆。

很多同胞买了这个小镇的房子，上周公司聚会，一个来自于Keswick的华人客户说，这里的房价，几乎跌到2015年。听着凄然，然而对买家们来说，也许是个买入的好机会。不过要想再火起来，有的等了。如今南边那么多的好房子可以讲价，北边的涨价需要时间。

总之呢，为什么有些地方总是火不起来，这个见仁见智，我这是实践中的一点儿体会。提及到的社区，也只是就事论事，没有褒贬，最终判断在您，别砸我。

(图片来自于网络）