刚刚过去的周二(10月6日)，多伦多地产局公布了非常振奋人心的统计报告。9月份经MLS系统成交的二手房数量高达11083间，比去年同期增长42.3%。而平均成交价格升到96万700余加币，比去年同期高出14%。显然，近期的房地产市场表现火热。尤其值得注意的是，今年年初到9月底，总成交量与2019年同期已经持平，这说明，不仅是今年3月底到5月中抗疫期间” 按兵不动” 的刚需用家们大多数人完成了买卖，原先市场中的投资者们也恢复买房了。否则，市场成交量不会这么大。近期的房子确实卖得比较快，交接期也较短，很多买家都希望在入冬前搬家。例如，我刚刚在9月初卖出的房子，10月6日已经完成交接。这个房子是在2016年5月，我帮客户朋友买入的。可能有人会说，2016年买入，今年卖出，恐怕会赔钱，最多只是打个平手。然而，事实是，2016年我帮客户买入的价格是90万加币出头，今年卖出的价格是超过106万加币。若不计算扣减经纪佣金和律师交接等费用，单计算房价升值幅度，大约是17%。而我在今年初就帮这位客人买入了土地房”房花” ，到目前也已经升值超过10%。在2020年这个充满动荡的光景里，我的客人实现了”双土地房同时升值” 的战术且标。回顾我帮这个家庭买房卖房的完际操作过程，实现稳定获利的基础就是"房价精算法"。而且，这个方法可以用于公寓的买卖，也适用于土地房/独立屋。让我用如下两个实例来说说部分操作细节。"房价精算"，其实是买方经纪人在为买家下Offer之前进行谈判准备的专业程序之一。对买家朋友而言，如果自己的经纪人能够在谈判开始之前比较精确地估算就出成交价格，那是一件多么好的的事啊！目前，对公寓现房单位而言，这是比较容易做到的。某年夏天，我帮买家朋友在多伦多市中心的YONGE街夹BLOOR街买公寓，当时，大多数公寓的平均成交价都在叫价的98%至99%左右。当时，我的买家客人在当肘房龄只有一年半新的公寓大厦内看中了一个能望见湖心岛的东南方向的单位，他很喜欢。更让他开心的是，我们最后买到的成交价只是叫价的87%，当时叫价30多万的单位，成交价比叫价低了5万1千元。怎么做到的？就靠”房价精算” 。
精算房价的基础是充分了解这座大厦的相关数据。基于多年的工作经验和职业习惯，我积累了市中心不少公寓大厦的平面图和成交数据。更重要的是，我在帮这位客人下OFFER之前，刚刚成功地为另一位买家朋友在这栋大厦内买到了他想要的单位。所以，我已有详细的大厦文件Status Certificate在手，我可以让买家看到每个单位所占Condominium Corporation 的精准份额。这些详尽的数据和资料让我们买方在与卖方谈判价格时占尽了优势。我们翻查了本大厦过去的成交数据，准确地找到相同房型但不同楼层的住宅单位的成交价格。然后，对这些过去成交数据进行必要的调整，从而精算出待买单位的合理市场价格(Market Value) 。首先，要考虑楼层的差异; 其次，要考虑成交时间的早晚，越近当前的成交数据越可靠，如果要用早几个月的成交数据，就要对数据进行专业化的指数化调整; 第三，要注意单位售价中是否包括车位(Parking) 和储物室(Locker) ，从几年前开始，即使原始买家同时买了住宅单位(Dwelling Unit) 车位(Parking) 和储物室(Locker) 三样东西，出售时也可以拆件分别挂牌出售。
卖方当时使用了漫天开价的策略，叫价超髙 ，Listing上介绍的房型面积最后也被证实比实际面积夸大不少。但是，住宅单位本身很吸引人，髙层(36/F) 望见湖心岛，木地板加不锈钢电器和石头台面，天花有射灯。如果买家喜欢而买方经纪不懂” 房价精算法”就下OFFER的话，即使砍价10%也会买贵，更不可能只用叫价的87%拿下这个单位。下OFFER之前，根据过去三个月内三个相同房型但不同楼层的住宅单位的成交价格，我为买家精算了可能的成交价格，並得到买家的信任和授权，这是谈判中买家出价的上限。谈判开始后，我们买方用了以下三种方法让卖方明白，他/她Listing 上房型面积错了叫价也错了:双方几轮讨价还价之后，价格僵持在几千元上下范围內，卖家态度强硬，不接受我方的最后报价。我帮买家朋友分析了当时买卖双方所处状态，建议买方坚持自己的最后报价，力争险中求胜。整整两天，卖方不对我方的最后报价做任何反应，这也恰好说明我方的最后报价非常精准，而且是对我们买方非常有利: 首先，我们买方报价肯定是明显低于卖方心中的目标价，否则，卖家早就满意地接受了。其次，我们的报价又是在合理价格的低限附近，让卖家无法一口拒绝。折磨人心的两天过去了，卖方终于勉强地认可我方报价成交了。结果，我的买家以远低于叫价(只有87%)买到了房子。而我本人的收获呢，首先是得到了买家朋友的进一步的信任; 第二，我得到卖方经纪如下一句评语: You Are A FantasticAgent! 或许，她认为我完成了近似不可能完成的任务!独立屋的价格能不能精算？也能！不过，精确估算独立屋的售价比精确估算公寓的售价要难一些，因为要考虑的因素更多。然而，成功精算，为买方争得的效益也更大。例如，文章开头提到的那间独立屋，我在2016年5月帮客人买房时，就是用了”房价精算法” ，用数据说服卖方接受了我对那间双车库四睡房独立屋的出价，让我的买家只用91万就拿下了房子。两个月以后，同一条街上，几乎同样的独立屋竟然卖到111万。实际操作中怎样买到物美价廉的房子呢？答案非常简单: ”数据为王，注重细节” ！其实，房屋估价的大原则和过程是是一样的，都需要大量市场数据。区别在于，有经验的买方经纪人会找到足够的有用数据並加以分析。对独立屋而言，买方经纪需要在大量已售和待售物业中，找出可比较的例子，综合对比分析如下因素: 地理位置，占地大小，房屋建筑面积，建造年代及装修新旧，以及同类物业现时市场上的供求比，然后推算出待购物业的合理价格(Market Value) 。这样操作下来，我帮买家出Offer和谈判时，自然可以胸有成竹有理有据有地为买家朋友争取到好价格了啦！
(作者为全职专业地产经纪，以国粤英语提供全方位买卖与租赁专业服务，免费估价。本文纯属个人观点，欢迎各位指正，期待个案交流。如有查询，请电邮至jbai2012@gmail.com 。査阅更多本经纪的专业文章，欢迎登陆个人网页www.jamesbai.com 或扫描二维码加微信联系。)
