下一个风口是海南！9组大数据告诉你海南购房的真正逻辑！
文 | 地产八卦女
随着3.17北京新政的出台，全国又刮起了一阵城市限购的飓风。整体来看，以单个城市布局的买家会越来越少，全国性建仓布局的购房者会越来越多。对于这些人来说，不仅仅一线城市可以买，而且天津，南京，杭州、海南等二线城市也可以买。毕竟这些城市还处于发展期，还有长远增长动力，趁着大门尚未完全关紧，异地投资置业正逢其时。
之前发过一篇《下一个房价风口是海南！5个数据和11个建议告诉你！》，很多人问投资海南哪里比较好。在我看来，海南楼市与北方海滨楼市真正的不同点在于气候。许多赴海南买房的客户，并不一定是奔着“一线无敌海景”去的，而是奔着海南温暖的气候、新鲜的空气、和煦的阳光去的。
海南作为中国唯一一个热带海岛，由于气候和环境的绝对优势，对北方买家有着难以抗拒的吸引力。特别是那些过冬族，以他们当地房价的四分之一买套房放海南，哪怕一年只在海南住2个月也值。
△海南置业，先看气候。三亚、陵水在北纬18度以南，有如加勒比海、西印度群岛、夏威夷一样的植被、水温、蓝天、白云……常年如夏，阳光灿烂。海口虽然是省会城市，物价也比三亚、陵水低，但其日照和温度没有三亚陵水高，冬季有寒意，近海也没有三亚和陵水漂亮，缺少海滨城市的氛围。而琼海万宁，则远离闹市区，缺少核心产业支撑，旅游度假也不如三亚、海口出名。
那么，既然海南房地产市场有着天然的价值支撑，其房价的涨跌反映出海南地产的供需关系，我们该如何判断海南楼市走向，命中海南购房置业的契机呢？毕竟在海南楼市火热的情况下，我们的决策时间越长，购房成本就越大。而对于不熟悉的海南异地来说，我们又很难一个城市一个城市地去踩盘。
我有幸拿到链家旅居实测的海南7城（海口、三亚、琼海、文昌、陵水、万宁、澄迈）市场数据，可以以比较高的准确度预判海南7个城市的市场走向。（在此很感谢链家旅居，毕竟这是他们凭借覆盖全岛的十几个案场和众多社区门店收集到的购房者数据和消费行为数据）
△2017年海南房价地图。从这张图来看，海南房地产明显分为乐东-三亚-陵水-海口这一条东海岸线和澄迈-东方这一条西海岸线。这是由于1988年东线重点发展旅游业，西线重点发展工业的定位所决定的。因此，在西海岸线购房就需要斟酌，毕竟既不是旅游和度假定位，还被工业区环绕，其发展可能需要很长时间等待。
链家旅居于2016年5月成立，自身业务范围包含了案场营销、门店直销、线上平台、分销整合、岛外渠道等，算得上是全面覆盖，所以从这方面来看，链家旅居提供的数据还是很可信的。
（1）海南购房观念改变，市场平稳上升
从整体情况看，海南市场已经由单纯的度假旅游市场转变为“旅居”市场，毕竟每一次雾霾来袭，“海南”都成为热词。正是这种全民热度，导致2016年海南全省成交面积大幅提升，较2015增长了113%。市场升温的同时，成交均价趋于平稳，2016年成交均价为9973元／平，是2011年以来的价格低点。
为什么海南楼市火热起来了，成交均价反而降低了？
这是因为，一方面在于海南楼市的结构性改变：东部中线、西线县市兴起，海南迎来更多元、更平衡的发展。
另一方面也是海南购房人购房理念的转变表现，投资需求降低， 居住需求上升，海南正在从旅游地向旅居地的转型。
随着海南整体城市配套的完善以及文娱、影视等新兴产业的入驻，本地改善刚需和新海南人的定居，改变了原来海南以投资和旅游为主流的成交市场。从度假旅游到异地旅居，是因为现在的海南让来过的人们更想要留下来。
（2）文昌、琼州、万宁开始发力
横看海南市场，海口、三亚依然是海南置业的首选之地。海口虽然在度假属性上一般，海景很差，但省会的配套，如就业、教育、医疗更好，这是刚需，是风口上的刚需。而三亚的城市配套也算健全，未来好几年雾霾之下的恐慌逃离，有很多人会为了孩子为了健康选择逃离。
不过海南三亚也不再是唯一的选择，文昌、琼州、万宁等都开始稳步发力，成交量逐步攀升，同比涨幅已超越海口。
这也是我一直提倡的海南东线，请把全部资金都聚集于海口、三亚，以及海口、三亚之间的东线！
而从成交均价来看，几千元的单价占多数，这说明经过2016年本轮中国房价暴涨，海南的泡沫已经持平，海南泡沫甚至已经低于大陆很多城市房价！随着国际旅游岛区位的确定，环岛高铁等基础设施的完善，海南岛打破了海口、三亚两市的一枝独秀，区域发展更加平衡，置业选择更趋多样化。
（3）长居度假成主流
链家旅居调查显示，2016年各年龄购房者中，每年长居（2-5个月）海南的比例超过50%，海南长居度假成为主流。养老需求占到了受访人群的近三成，包含购房者自己养老以及子女为父母购买，还有10%的新海南人是“未雨绸缪”的年轻人，为自己养老先储备一套房子，做长期打算。
（4）亲友组团，一起去海南安家
链家旅居调查数据显示，购房人群中，在海南有亲友的占7成之多，这其中31%的购房者在海南有3-5位亲友。相比之下，无亲友的29.7%显得有些形单影只。这也透视出海南市场的独特现象：亲友组团旅居。
事实上，海南购房人群老带新的比例在不断扩大，家庭组团置业已经成为主要驱动力。可以想见，亲友团们口碑相传，选择相同或相近小区的概率极高，而海南也从一个旅游景点逐步演化为居家氛围浓重的亲友小区。
（5）北方客户占优势
网传三亚海滩都是东北话喊麦，实际上你更可能听到的是京片子。耳听为虚，数据为实，从链家旅居整理的数据来看，北京户籍购房者在成交数量上占比是11%，东北三省总和与河北省持平，占9%并列第二位。从成交金额来看，北京也毫无悬念拔得头筹。看来，北京市民被雾霾欺负得够呛。至于东北喊麦，也许是东北爷们儿更爱功放喇叭吧。
（6）来海南旅居，你最有可能与两类人做邻居
30岁以下特立独行的单身贵族或者60岁以上的神仙眷侣。结合成交年龄数据也可以看出，购买力年轻化趋势仍在继续，30岁以下置业人群占比33%。61岁以上的老两口购房群的扩大，揭示老年人的“享老”观念日益浓厚；30岁以下“2+3”的五口之家，举家来海南购房的也不在少数。
（7）海南楼盘均价并不贵
海南8000元/平方米以下的大众楼盘占据了海南市场16年成交量的60%，单价超过12000元的“贵族楼盘”则遭遇冷漠，成交套数占比在4%以下徘徊。对想在海南安家的人来说，也许换算成总价更有参考价值。从成交数据来看，40万以下的一居室占到成交量的24%；如果预算达到70万，则更多人选择二居。
（8）最受欢迎的是两居室
综合全岛重点县市的户型数据，二居室最受欢迎，占总成交套数的37.71%，面积主要集中在70-80平方米和80-90平方米两个区间。一居室也较为畅销，占比34.28%， 40-50平的产品成交相对较多。在海南安家，更多人考虑的是不大不小舒适居住的两居。如果预算吃紧，小一居也能让你在海岛有个家。
（9）大牌开发商楼盘受欢迎
链家旅居整理统计发现，中海、鲁能、雅居乐等大牌开发商的楼盘，体量大热度也高。这些楼盘的共同之处在于，均为配套齐全的大盘，海景区位优势明显，或临近高铁，或位于经济圈核心区。
由此，在海南购房，选择品牌、大盘、湾区海边、有五星酒店、有大量知名业主、有海景沙滩的千亩以上楼盘是没错的！这不像是在大陆大城市购房，这一届人民来到海南，瞄准的就是蓝天碧海、高品质居住。
在任何事情上，信息都是最重要的。尤其是在异地买房的决策问题上，一个准确的信息，就能让你摸准市场的节奏，而不需要耗费大量时间、大量精力去看盘。更何况，目前海南已经开始限购，导致大家恐慌性购房，房价一旦上涨，看房踩盘的时间就是金钱。
对此，我也写过《买房之前，请先买车》一类的文章，告诉大家如何节省精力，实现买房的“快狠准”。
最后想说，链家旅居值得推荐。在海南置业，我们哪有那么多时间长期跟踪市场？看了他们这次做的海南数据报告，发现对海南全岛数据的掌控还是比较有深度洞察的。如果身在异地，更需要了解全面的海南楼盘数据，关注链家旅居这方面的数据报告，以便做出明智决策。