昆明的房子是否还值得投资？
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大部分人多少有过买房的经历，也知道在过去二十年，房产是增值最快的家庭资产之一。但是很少有人知道，自己的房子到底增值了多少，自己的资产增长速度到底是超过了平均水平，还是“被缩水”了。
我总喜欢把问题研究到底。上次分享了自己买房的一些经历。这次我想根据真实数据分享下关于房子作为投资品是否值得。
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我选择了两个盛高大城的二手房买卖的实际案例进行分析，购房价格均为2015年，考察过去五年房产的收益。
为什么选择盛高？
一个是因为我住这里，我对这个小区比较熟悉。另外，它在昆明的次新房中还算有一点点代表性，价格走势大概可以反应昆明二手房的平均价。
为什么选择2015年-2020年这个时间段？
其实要找真实成交价格的历史数据还真有一点难度，我花了一晚上时间也没有满意的结果。我研究的能力还有待提高。宏观的研究需要时间慢慢学习，微观角度更容易入手。
因为房地产市场是有周期的。这个阶段又刚好包含了一个上涨阶段，有一定代表性。本文数据来源自己的观察和靠谱的中介。
为什么选择二手房价格分析？
毕竟所有房子最后都会成为二手房。如果以后卖不出去的房子，你会买么？从投资角度看必然要研究二手房。
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案例一：甲
购房时间：2015年
购房价格：98万
税费（含中介费）：5.6万
首付：30万
（无额外装修费用）
月供：3600元/月
持有时间：53个月
卖出价格：175万
案例二：乙
购房时间：2015年
购房价格：120万
税费（含中介费）：6.72万
全款购买无首付
装修费用：15万
持有时间：62个月
卖出价格：231万
简单计算两套房产价格的增长率，五年内，甲的价格增长率为178.57%，乙的增长率为192.5%，几乎翻倍。
二者相差不大，毕竟在同一个小区。但是乙的户型和位置都比甲要好，所以面积差不多的情况下，总价、平均价以及增长率都是不同的。
相对期房来说，二手房市场价格不透明程度更大，不多看多比较，很难发现价格规律。期房的销售会给你介绍得很清楚，根据楼层或者位置的不同，差价是多少。
同样，因为信息不对称、价格不透明，如果多挖掘，找到性价比高的好房子机会比较多。
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那么这两套房子的收益如何呢？
甲是贷款购买的，等额本息还款，而且中间还经历了降息。为了精确计算实际收益率，我采用IRR的计算方式来计算，得出实际月复利为1.49%，转化为名义年利率就是19.4%。
乙是全款购买，没有月供，计算相对简单，我采用货币时间价值计算法，得出实际月复利为0.79%，转化为名义年利率就是9.9%。
意思就是，甲房产的实际收益率为每年19.4%，乙房产的实际收益率为每年9.9%。
如果甲也是全款购买的话，实际收益率是每年12.55%，相较于贷款购买的收益率19.4%，高出来的部分就是借贷杠杆的放大效应。
结论是，昆明二手房在过去的五年，平均每年的收益率大概是9%-12%。
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我们再对比一下2015年到2020年其他资产的收益率。这五年我们经历了不断降息的过程。
如果是购买货币基金，收益率从3.5%降到了1.71%（2020年10月余额宝实际收益率为1.71%）。
如果购买银行理财，收益率大概是4-5%。
如果购买债券基金，收益率大概是7-8%。（参考数据是交行施罗德基金主理的“我要稳稳的幸福”基金组合，其成立时间3.7年，年收益率为7.4%）。
如果购买指数基金，沪深300的话基本归零。开玩笑啦。其实中国指数不健全，无法完全反应市场真实发展水平。我没有找到适合的参考数据。
美国的指数能比较准确的反应市场发展状态，而且也比较稳定，指数基金平均年化收益是6-8%。
如果购买股票基金或者股票的话，在2015年6月的时候进场，现在可能还没有解套。
当然，这五年当中，也有收益比较高的资产，比如黄金，还有消费、科技、医疗主题的基金，当然还有茅台的股票。但是这些机会对于普通人来说，并不容易获得，大部分只能碰运气。
相比而言，买房子，不会亏，至少还能保住居住价值。所以老百姓有钱更愿意买房子吧。
但是买房不要盲目跟风买，毕竟投资额巨大、风险也大，而且资产处理周期长。慎重！
END
第一次买房，我跳过了很多坑
爱情是写诗，而婚姻是记账
幸福是什么？这是我听过最好的回答