决定当房东前，你必须要知道的三个不动产投资风险

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房地产投资最主要的特色之一是：它能在中长期内每月盈利，为投资人建立一个稳定的租金收入资产。购买房产并不是最终目标，投资人有必要在购买后不断寻找租户以获得稳定的租金收入。

为此，理解和控制管理房地产可能发生的风险非常重要，让我们来看看与房地产管理相关的风险。

房地产投资的风险有哪些？

房地产投资当然会存在自然灾害和火灾等一般风险，但这类风险发生概率较小，且基本上每一套房产都在建设之处就会做好基本的防水防火措施，仍然不放心的投资人还可以通过购置诸如火灾保险等减低自己的资金亏损。那么，排除了这些因素之后，对投资人来说，影响最大且最主要的三个主要风险是什么呢？

答案是“房屋控制风险”、“租金下降”和“拖欠房租风险”，这些都是作为不动产收益所特有的东西。假设房地产盈利能力下降，我们却依然要支付贷款和固定经费（共用部分的费用等），无形中会增加一笔开支。

空置风险

空置风险是指房屋没有实际投入使用，无房客入住，房屋处于待出售或待出租状态的风险。什么样的房屋空置风险高？如果房东漫天要价要求租金设定高于周边市场；房屋安全得不到保证；忽视建筑物的定期维修计划；房屋内设施老旧破损；房屋漏水等一系列不满足租赁需求的房子空置风险更大。

这不代表房租不能上涨，随着整个市场的变化，如果房价水平整体提高的话，相应的房租也会随之上涨。

在保证了房东权益的同时，日本的法律和合同也会保证租客的权益，业主有责任解决诸如“家里的水龙头不出热水”、“空调罢工”等紧急情况，如果处理不及时或者有些该做的没做到，可能直接被他人举报。当然，暖灯可以给您提供解决这些事情的办法。

租金下降风险

租金下降的风险是租金低于原先预期的租金收入，同招租时写的租金需求不付。其实一般只有建筑物随着年龄的增长而变老可能会导致租金下降。

不过在日本，由于日本的物业管理服务比较完善，日本二十三十几年房龄的房子看起来依然崭新如初，建筑物随年龄增长而变老的可能性不大，并且日本的租赁市场相较透明、稳定。

拖欠房租风险

拖欠房租的风险是指租客以某种理由不按约定日期支付房租。如果投资人把租金用于向金融机构偿还贷款的一笔费用，可能导致无法如期偿还，还会造成投资人的现金流恶化。

海外房东常常因为距离、时间等限制，对租客拖欠房租一事往往无力管控，还要时不时担心如果处理租客问题不及时被租客和邻居举报，导致租金收取困难或降低，更严重的而情况甚至会直接造成房屋的空置风险。

为了解决上述问题，将海外房产委托给一家专业的房产管理公司非常必要，管理公司会替您处理好这一切。

管理公司能做什么？

管理公司的业务范围包括如租户招聘，租户选择，签订租赁契约，租金确认，投诉处理、交纳管理修缮费、处理物业管理、更新物业管理报告等等。此外，管理公司会保持房屋的性能优良，例如房间的恢复，定期清洁建筑物，以及检查外墙和屋顶状况。

并且，如果是海外房东，在退租时，委托的管理公司会就房屋情况进行租客退租后的检查修复。房东不用担心还要处理租客剩下来的垃圾而产生的垃圾处理费（在日本，如果要处理沙发、电视等废品时，需要缴纳一定的费用）。

初具规模的专业管理团队至少应该达到20人，公司内部应该配有专门的税理团队、招租团队、修缮团队、法务团队等等，解决投资人在房产投资、中介服务、房屋托管、物业管理、装修租赁、法律税务等方面的所有麻烦。

如何才能找到一家好的管理公司，暖灯君之前也讲过这个问题，大家可点击蓝字查看：投资日本房产，选择管理公司要避免哪些坑？看到即赚到

如果您的房屋交由暖灯公司托管，假使托管期间房屋产生空置，该月的委托管理费暖灯不会向您收取，并且暖灯会帮您招租，做好每一项托管工作，但直到下一位租客入住后暖灯才会继续向您收取托管费。

当然，暖灯给大家推荐的房源大多数都在东京，自2011年以来东京23个区所有建筑物的入住率都比较高，大型建筑物（超过5,000坪）为 99.32％，中小型建筑（低于5,000坪）为 99.05％，写字楼、公寓的市场数据一向良好，暖灯君也会在公众号里及时为各位投资人更新最新的市场数据，请大家持续关注。

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