原创 | 【最新2月Corelogic房产报告】悉尼房价8年涨幅达104.5%
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周三（2017年3月1日）澳大利亚统计局（ABS）公布的数据显示，2016年四季度澳洲经济大幅反弹，因大宗商品出口表现强劲，消费者和政府扩大支出，使澳洲25年来不间断的经济增长得以延续。
具体数据显示，澳洲四季度GDP年率上涨2.40%，预期上涨2.00%，前值从上涨1.80%修正为上涨1.90%；四季度GDP季率上涨1.10%，预期上涨0.80%，前值下降0.50%。
安保资本（AMP Capital）投资策略主管兼首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）甚至表示：澳洲经济没有出现衰退，所有预测会有灾难的人可以滚回洞穴了。
澳洲第四季度消费支出颇强，房市反弹，企业投资、公共需求及净出口均增强。
分析人士指出，澳洲四季度经济恢复增长令人松了一口气，标志着第102个季度没有衰退，只比荷兰创出的空前纪录少了一个季度，令澳洲联储今年几乎不存在降息可能。
澳洲储备银行（RBA）寄望今明两年经济增长率回升至3%左右，部份因液化天然气出口劲增。
澳洲利率处于纪录低位1.5%，支撑消费支出及房屋建筑，但澳洲联储担心降息令火热的房市火上加油。
CoreLogic也在同一天发布了最新的月度全澳房产数据报告：澳洲主要城市2月房价劲扬。
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一、首府城市房价年度增长率达新高
二、在澳洲，置业成为挑战
三、全球富人仍觉悉尼和墨尔本可负担水平更高
一
首府城市房价年度增长率达新高
首府城市的综合住房价格在二月迎来进一步上涨，涨幅达1.4％。悉尼继续引领着全澳房市资本的增值。
2月各首府城市的CoreLogic住房价值指数（Hedonic Home Value Index）进一步上升1.4％。
2月强劲的升值趋势由堪培拉（+ 3.2％）和悉尼（+ 2.6％）主导，而墨尔本（+ 1.5％）和霍巴特（+ 1.0％）也经历了大幅增长。相比之下，达尔文（-4.3％）、珀斯（-2.4％）和布里斯班（-0.4％）的住房价格在本月出现下跌。
自2016年中期以来房价增长加速
CoreLogic研究部负责人Tim Lawless表示，自去年中期以来，首府城市的综合增长环境一直在经历反弹。环境改善的原因有二：
一是由于降息；
二是因为投资者需求开始上升。
去年上半年，资本利得的增长趋势一直较为缓和。在截至2016年7月的12个月中，年度增长率达到周期性低点，当时的首府城市住房价值年变化降至6.1％。
每年增长率的新周期性高点
据Lawless先生所说，2月份的增长率已达到当前增长周期的新高。在过去12个月中，首府城市住房价值增长了11.7％。截至2010年6月以来，首府城市综合房价的年增长率从未如此强劲。
悉尼现在的年增长率是18.4％，这是自2002年12月房市热潮减缓以来的最高年增长率。
当前的房价增长周期跨度接近5年
根据CoreLogic的最新报告结果，本轮房价增长周期进入第58个月。自2012年6月首府城市综合住房价值开始上升以来，综合房价已累计上涨了47.3％。其中净增长最快的是悉尼（74.9％），最慢的是珀斯（6.0％）。
在过去两个周期中，悉尼和墨尔本一直保持在各大首府城市房价上涨幅度之首。自2009年年初以来，悉尼的住房价值增长了一倍多，涨幅达104.5％，而墨尔本房价上涨了87.7％。在同一时期，表现仅次于墨尔本的首府城市是堪培拉，其住房价值上升了37.4％。
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二
在澳洲，置业成为挑战
高资本收益：对业主来说是利好消息，但对房产买家却是一个越来越大的挑战。
Lawless先生说：“悉尼强劲的增长条件为业主创造了大量的财富增值，然而，另一方面，购房成本却越来越难以负担。这对于诸如首次购房者、低收入家庭等对价格敏感的买家市场影响尤甚。”
“负担能力的挑战在悉尼的住房市场最为明显。根据2016年9月的数据，住房价格几乎是家庭总收入的8.5倍。而在房价仅次于悉尼的首府城市墨尔本，住房价格与家庭收入比为7.1。
强劲的总体表现掩盖了部分地区市场低迷的房价。
相比之下，受矿业衰退影响较大的城市2月的住房市场结果依旧疲软。珀斯和达尔文的住房价格在过去一个月又经历了下滑。这两地的市场自2014年达到顶峰以来，分别累计下跌了10.0％和11.5％。布里斯班的住房价格也出现了下降，但是，尽管2月增长为负数，其总体房价走势一直缓慢上升。
因此，住房可负担性在这些地区也得到了显着的改善。根据2016年9月的数据，布里斯班、珀斯和达尔文的住房价格与收入比分别为5.7、5.5和4.5。
住房租赁市场依然疲软，租金收益率跌至新低
虽然住房价值持续上涨，但周租金的走势仍然相对疲软，租金收益率也因而受到抑制。首府城市平均租金收益率本月下降到3.2％，达到历史新低。五年前，首府城市平均租金收益率高达4.2%。
在过去五年中，悉尼租金收益率的下行压力最大，平均总收益率下降了150个基本点，达到2.9％（独栋屋为2.7％，单元房为3.7％）。
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尽管租金收益走低，但投资者仍然是市场需求的重要组成部分。
Lawless先生说：“尽管租金收益率创历史新低，但投资者需求仍很旺盛，这表明投资者可能会采用负杠杆策略来弥补其现金流损失，也显示出投资者目前多以未来的资本收益为投资目标。”
澳大利亚统计局（ABS）最新的住房融资数据显示，投资者贷款占新南威尔士州新增抵押贷款需求的57％（不包括再融资贷款）。这远远高于长期平均值34%。
许多因素证实了强劲的增长条件和区域多样性
Lawless先生对2月的报告结果总结道：“房地产拍卖结果之好，广告住房库存水平（advertised stock levels）之低，销售时间之快，一系列数据都证实了市场的复苏。”
CoreLogic 2017年的房地产拍卖结果以每周高达70-80%的清除率强势开局。上周六的拍卖会见证了空前的拍卖量。尽管举行了大量的拍卖，拍卖清除率仍达到了新高。
在各大房市火热的城市，广告房产存量（Advertised listing numbers）仍然很低。与去年相比，悉尼的广告住房总数下降了11.3％，墨尔本下降了5.1％，霍巴特降幅达35％，堪培拉也下降了6.2％。
Lawless对此解释道：“买方需求强劲时，低水平的待售广告房产数量易令买家产生紧迫感，加强价格的上行压力。这有助于解释为什么在那些表现强势的市场，拍卖清算率如此之高，私人协约出售（private treaty sales）如此迅速。”
目前强劲的增值条件或在今年下半年放缓
总体而言，CoreLogic 房价指数报告的最新成果突出了澳大利亚房地产市场的业绩多样性。资本增值的继续反弹可能会对决策者造成压力，进一步加剧对于房价的可负担性和投资者的高水平需求的争论。
Lawless先生认为，住房市场的增值将在2017年有所缓和，因为可负担能力已经开始限制住房需求，供应水平正在提高，而澳大利亚贷款机构的政策变化，或是为减缓投资信贷增长所采取的监管措施，也可能最终导致投资需求的放缓。
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三
全球富人仍觉悉尼和墨尔本可负担水平更高
根据房地产公司莱坊（Knight Frank）最新公布的全球财富报告，对于全球富人而言，尽管悉尼和墨尔本的房价一涨再涨，但它们仍然是性价比很高的投资置业目的地。尤其是在悉尼的派珀角（Point Piper）或墨尔本的图拉克区（Toorak）购置豪宅相对较为划算。
莱坊的这份财富报告中对2016年全球高档住宅房价增速进行了排名。尽管澳大利亚房价持续攀升，但是与其高档住房市场相比，悉尼和墨尔本房价年增速相对要低。其中悉尼的排名从第2位降到了第11位，而墨尔本则从第6位下滑至第12位。
尽管悉尼和墨尔本房价涨幅高达9%。但是，排名榜首的中国两大城市——北京和上海房价2016年涨幅均超过26%。此外，与悉尼和墨尔本一起竞争海外购房市场的其他城市如，奥克兰、多伦多和温哥华房价涨幅均排进了前十。
莱坊财富报告对全球89个国家的高净值（high-net-worth）和超高净值（ultrahigh-net-wort）人群消费模式进行追踪，发现购房者在悉尼和墨尔本花同样的钱却可以买到更大的面积。
报告指出，100万美元（130万澳元）在悉尼可以买一套59平米的公寓，在墨尔本可以买一套110平米的房子，而在摩纳哥、香港和纽约分别只能买到17平米、20平米和26平米的居住面积。
由于相对可负担能力因素，再加上澳大利亚一直以高品质生活方式著称；悉尼和墨尔本吸引了7000名高净值人士的净流入，占据全球榜首（悉尼第1位，墨尔本第2位）；而珀斯则排在了第8位。
安全第一
莱坊住房研究负责人米歇尔·切谢尔斯基（Michelle Ciesielski）说道：“随着高净值群体寻求政治避风港，澳大利亚由于生活方式、相对安全等诸多因素，日益成为全球富人投资和移民的理想之选。”
“自全球金融危机以来，全球顶级富豪关注重心已从增加回报向保护自身资产安全倾斜。鉴于低迷的全球经济增长环境，对充满动荡的新兴市场过分依赖，越来越多的富人开始重点关注个人财产安全保护问题”
切谢尔斯基补充道：“澳元走弱为国外买家寻求资产保值提供了更为有利的条件。”与此同时，她也表示，澳大利亚政府目前加强了外商投资规定违反行为的惩罚力度，澳洲投资审批委员会（FIRB）最新推出的收费项目也是旨在加强对房产交易的尽职调查。
根据莱坊财富报告，截至2016年年底，澳大利亚、新西兰及太平洋诸岛拥有4220名超高净值人士（净资产不少于3,000万美元），较2015年上升了11％。到2026年，这一数字将上升70％达到7180人，其中，悉尼超级富豪预计将达到2091 人；墨尔本则将达到900人。
新世界财富（New World Wealth）研究主管安德鲁·阿莫伊斯（Andrew Amoils）说道：“随着越来越多的富人申请澳大利亚和新西兰移民，当地的富人群体数目也会随之上升。”
本文作者：Roy Chen，Cynthia高晨曦，Anna阳映红
图片制作：Chloe Liu
本文资料来源：CoreLogic，澳洲金融评论报