每日房地产简报 | 重心转移，趁低入市！中资加快在澳洲拿地
维州政府升级建筑物外墙审查标准
继墨尔本中心商务区一高层建筑由于外墙使用易燃覆层发生火灾后，维州宣布提高相关评估标准。换言之，原本外墙覆层被视为“安全”的公寓塔楼，在适用更为严格的评估标准后可能无法达标，房价因此可能面临下行风险。据了解，修订后的评估程序将对建筑物外墙进行更为严格和细致地审查。换言之，此前经过维州建筑管理局（VBA）和市政建筑评估师初步审查合格的建筑物，在新一轮的审查过程中会出现外墙覆层的问题。维州建筑管理局首席执行官Sue Eddy于2月4日（周一）表示，在绝大部分地区，现有和外墙覆层相关的风险披露要求相对较弱。按照新的风险评估方法，公寓外墙覆层供应商需向买家披露所有潜在容易引起误解的部分。他说：“如果潜在买家考虑购买公寓，则不应该在依赖2016年左右发布的单页文件，而是应该向开发商索取一份长达20-30页左右的风险审计报告。”
土地价格下跌，建房出租业务迎来发展契机
据报道，澳洲东部海岸地区房价和土地价格的持续下跌为开发商自持物业出租创造了良好商机。全球知名房产服务机构世邦魏理仕（CBRE）于近期发布了最新的“2019年澳洲地产市场展望报告”。报告指出，全澳范围内，2019年新建用于出租的公寓数量仅为3500套。伴随土地价格的持续下跌、30%预扣税以及其他因素的影响，新建物业后自持用于出租这一资产类别或迎来显著增长。世邦魏理仕澳洲负责人Bradley Speers表示，房价下跌推动了建房出租业务的增长。他说：“房价下跌不仅惠及了一大波想要买房的人，同时也推动了建房出租业务的增长。例如，原本开发商拿地成本需要5000万，但是由于房价下跌，现在拿地成本只要2500万，则开发商的投资将获得更好的回报。”
悉尼住房市场透视贫富分化
悉尼波光粼粼的海港和迷人的海滩使其成为世界上最令人向往的城市之一。但是，悉尼海景房和低档房之间存在着巨大的价格差距。这种差异的存在导致悉尼成为澳洲分配最为不均的住房市场。相关资料显示，无论是独栋屋还是公寓，悉尼高低两档住房之间的价格差异位居全澳之首。其次是墨尔本。值得一提的是，霍巴特的公寓市场也存在这种明显的分化现象。与之相反，堪培拉是澳洲最为均衡的住房市场，高低两档住房之间的价格差距最小。为什么悉尼会成为全澳分配最不均的住房市场。首先，悉尼独特的地理位置是一个主要因素。靠近海滩和海港使悉尼的高端物业非常昂贵，同时有钱人愿意支付大笔溢价住在海岸和海港附近。其次，靠近中央商务区的住宅，高薪工作的几率和所占份额也越大，继而造成明显溢价。第三，悉尼在澳洲享有“超级明星城市”的地位，对GDP的贡献率高达25%。值得一提的是，尽管悉尼的平均收入要高于其他首府城市。但是悉尼同时也是澳大利亚收入分配最不均的首府城市，当地“贫富分化”最为显著。
中资加快在澳拿地
尽管澳洲楼市目前仍处于下行周期，但是中资开发商持续在澳洲寻求合适的公寓开发地块，以期赶上下一轮上涨周期。相关数据显示，中国对澳房地产投资总额从2017年的20亿澳元下降至2018年的13亿澳元。但是，一些知名的中国内陆开发商仍然在积极寻求那些具备增值潜力的开发地块。例如，上海升龙投资集团澳洲公司Aqualand计划以8000万澳币买下悉尼中央商务区Pitt 大街70号的多栋写字楼。另外，包括碧桂园、保利、玉湖、奥园地产、Greaton和Landream等中资背景开发商也在积极拿地或购买商业写字楼，以补充和拓展旗下的项目。全球房产服务机构莱坊的分析报告指出，中国开发商关注的重点已经开始转向购买更多住房用地。2018年全澳住宅用地交易中，中资背景企业占到了41％，明显高于2017年的29％和6年前的2％。
未来找中介贷款买房，用户还需支付贷款费？
据报道，贷款买房人从银行获得贷款后可能需要自行支付一笔费用，作为向房贷经纪机构的服务费用，而非传统的银行佣金支付模式。据了解，澳大利亚皇家委员会的报告提议对房贷经纪机构现有佣金支付方式进行改革，取消银行佣金支付模式，继而代之的是用户付费模式。此举遭到了贷款经纪行业的强烈抨击。澳大利亚房贷协会首席执行官Mike Felton表示，皇家委员会的建议无异于向借款人征收每笔贷款数千澳币的“借款税”。Mike Felton说：“皇家委员会的举措只会导致消费者选择抛弃房贷经纪机构、规模较小银行，把客户直接推向主要大银行设在各地的分支机构。换言之，这些举措只会增加大银行的市场影响力，让贷款买房人获得融资变得更为艰难。此举无疑将摧毁大约2万家企业。如果实施用户付费模式，大多数借款人都会拒绝使用房贷经纪服务。换言之，银行只会挣得更多。”
墨尔本住房市场或出现严重的债务违约
据悉，澳大利亚最大的住房用地市场墨尔本或出现大规模买家违约。相关数据显示，每四个买家中就有一个出现违约问题。澳大利亚最大的私人土地开发商Satterley Property Group日前警告称，未来30个月内，新增住房贷款中违约数量将达到5000手。究其原因，很多希望“快进快出”的市场投机者或海外投资者由于无法获得融资而不得不面临违约或者尽快脱手的窘境。在接受媒体采访时，Satterley Property Group负责人Satterley表示，目前墨尔本住房市场的债务违约风险较大多数人想象的更为糟糕。据其预测，墨尔本房价跌幅将高达20-25%。