2021，黄埔巨无霸旧改或入市，会是“价格屠夫”吗？
过去一年，黄埔楼市火了。
今年黄埔楼市依旧会火爆，但也会更加分化：热门的板块，会持续火爆；而出货艰难板块，依旧不受青睐。
很多人期待的全面普涨，并不具备条件。
最近几天，在朋友圈刷到上海升龙的一张海报：广州东270方流量大盘、货量足，地铁上盖。
| 升龙地产部海报
看来，去年升龙摘牌的汤村旧改，今年融资地块的商品房，已经在酝酿入市。
其实，随着南湾、恒大庙头、雪松何棠下、保利大塱、万科沙步等旧改陆续拿到批复文件，或者完成挂网招商。
这也意味着，从2021年开始，黄埔旧改会陆陆续续转化“熟化”阶段，部分项目开始入市。
为什么，这么快？
其一：拆迁速度快。
黄埔拆迁前置，先拆，再补程序，整个节奏都比较快。这样腾挪出来的土地，就有机会整理出来盖回迁房和商品房。
|联星拆迁纪实：9月1日@新何棠下公众号
|联星拆迁纪实：9月15日@新何棠下公众
半个月的变化
其二：开发商的资金压力。
拆补方案过了，就要马上开展签约给钱，补偿费都是8、9个亿，甚至十几亿。
从经济角度来说，开发商要考虑时间成本与资金成本，越快入市，回血更快。
从主观上，开发商也更愿意早一点向市场推货。
广州城投驰援恒大、富力，便是最好的例子。
“三道红线”之下，2021年，依旧是活下去。
那么，在2021年，有哪些巨无霸旧改，会鱼贯入市？
对此，我们盘点了这两年黄埔进度最快的几个项目，同时也询问了相关的企业的推货节点。
其分别是：知识城汤村、何棠下、凤尾村、沙步、庙头、横沙中鼎二期等等。
当中，体量超过百万方的，就有六个。
所以，大家黄埔看房的时候，不妨多多留意这些新增供应。
|部分数据来源：广州公共资源交易中心
知识城汤村项目：270万方大盘，正在招兵买马，大概率会在上半年推出市场。
这个项目，位于14号线知识城支线汤村站，就在广州商学院附近。
目前，板块之内也就是康大龙祥汇了，价格4.5万/平。
|来源：百度地图
根据规划方案，汤村规划了体量为84.3万平方米创新型产业集聚园区，公建配套面积17.87万平方米，规划建设完全中学1所、九年一贯制学校1所、小学2所、幼儿园5所。
▲效果图仅供示意，具体信息以政府的最终审批为准
知识城洋田项目：1月5日挂牌招商，改造投资66亿，改造面积47.37万平。
洋田紧挨着汤村，但是不近地铁。
目前，深圳勤诚达正介入，拆补方案已经表决完成，按照他们的推货节点，今年有机会上市。
知识城何棠下旧改：城市更新实施方案，已经获得批复。
改造范围内规划总用地面积128.39公顷，计算容积率总建筑面积466.37万平方米，改造成本为133.62亿元。
这是目前，广州批复实施方案中，体量最大的城市更新项目，当之无愧的“旧改航母”。
目前，何棠下村附近有一手盘有保利拾光年、时代天韵等，报价多为2.6-3万元/㎡左右。（数据来源：广州房天下）
|中新知识城
知识城凤尾村：已经完成招商，改造面积超过49公顷，计容面积158万平。
黄埔区九佛街凤尾村，位于知识城北部，毗邻地铁红卫站，东至开放大道，南至康耀七路，西至永九快速，北至康耀北路。
目前，距离凤尾村最近的时代印记一手，报价2.4-2.7万元/平。
随着汤村、何棠下、凤尾等旧改项目完成招商，或者批复，未来一到两年的时间，整个板块的新增供应将会增加。
相对应的，知识城的人气与配套，也会增加。
沙步项目：2019年已经获得方案批复，2020年沙步社区整体签约突破3400栋。
|图片图示仅供参考
值得一提的是，这个月中旬即将开拍的东风化工厂宅地，就在庙头旧改旁。
横沙旧改二期：珺合府，体量280万方，城市之光的竞争对手。
按照计划，临近大沙地的珺合府将于今年年初入市，有复式，也有平层单位。
目前，整个老黄埔普遍缺货，恒沙旧改二期的入市，不会改变板块内的价格格局。
相反，随着东风化工厂地块的刺激，老黄埔在开年还会迎来一波热潮。
据了解，这个项目会引入云南俊发一起来合作，新房企进场，应该会珍惜自己的口碑。
| 珺合府鸟瞰图
其实，相对于公开招拍挂市场拿到的土地，城市更新成本会更低，如此一来在定价上，也就更有优势。
2020年下半年，火村旧改融资地块——黄埔中央城入市，项目由合生和珠光两家共同操盘。
270万㎡的巨无霸体量，开盘3万/㎡的价格，比周边二手房低10%，横扫整个科学城。
大盘+低价的模式，引发了区域板块的房价地震。
后期，随着学校等配套的落地，中央城价格开始回调。
在广州市中心，土地资源稀缺，而且价格贵，这样的大盘，除了旧改项目，真的没有人能这么玩。
整个上来说，我们还是相当看好黄埔楼市，尤其是临港经济区，在这一两年，随着旧改的爆发，产业与配套的落地，仍旧会释放一波利好。
但是，也要留意一些板块未来的供应情况，毕竟，市场一直在分化。
————旧改秘密，偷偷说给你听————