新牌坊封箱之作开盘劲销5个亿，重庆竟然还有这种项目！
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前言
关于西南地区，最近一直大火的话题仍然是成渝双城经济圈。
早在2016年，成渝城市群的发展规划就已经获得批复。但是由于川渝地区的特殊性（土地面积大、人口密集度相对较小、山地阻隔等），使得成渝两地发展并不能像京津冀、粤港澳和长三角一样发展迅速。
2020年，成渝从“城市群”变为“经济圈”。
三个字的改变，直接奠定了本次发展的基调：
以成都、重庆为极点城市，优先极点城市扩张发展，带动两地周边区县、地级市发展。
成渝经济圈所包含的内容非常多，但是其最核心的内容仍然是关于产业重心的侧倾、迁移。目前来说，重庆产业较为发达的地方仍然是北区。
2019年，渝北区第二产业增加值562.34亿元，占比30.4%；
2019年，渝北区第三产业增加值1260.71亿元，占比高达68.2%。
（图源：重庆市渝北区人民政府）
渝北区的第三产业后起之秀是两江新区商务中心，现在风头正盛；
但是北区商业商务带头大哥，还是新牌坊。
以嘉州为中心所形成的嘉州千亿级商圈，让新牌坊的城市界面有着不输新区的崭新且繁华的面貌，也让新牌坊成为了重庆的地标级板块。
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01 重庆的首个富人区——新牌坊
现在标榜自己是重庆富人区的板块实在是太多了。然而，什么是真正的富人区？
于我而言，真正的富人区并不是当下新房均价极高就能称之为富人区。而是：
过去买这个板块房子的人是富人；
现在买这个板块房子的人是富人；
未来能买得起这个板块二手房的，仍旧是富人。
1996年，随着重庆首批别墅住宅锦绣山庄的开售，重庆第一次出现了“富人区”的提法；
随后，龙湖进入了新牌坊，打造了龙湖花园这个当时的优质项目。龙湖花园这个项目可以说是新牌坊开启富人区时代的标志；
紧接着，龙湖香樟林别墅区的建立，新牌坊三大高端住宅项目林立，使得新牌坊富人区已然成型。
在绝大部分重庆人民还住在分配房产里的时候，第一批出现的商品房成为了重庆首批“豪宅”；
而新牌坊的别墅和高端住宅的群居，在重庆第二次定义了“富人区”和“豪宅”的概念——
地段要具有优越性、居住环境要优质、小区用于绿化的树植要名贵、人文景观与自然景观要呼应……
（图源网络）
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在2002年，重庆新房套内均价大概在2000元/平左右的时候，锦绣山庄等项目的套内单价就高达3600元/平左右。
在当时能买得起这几个项目的人，非富即贵。
而现在，新牌坊仍然是富人区。
现在能买得起新牌坊优质住宅的人，仍然是有钱人。
2016年，新牌坊的房价开始启动，均价上涨到套内5000-10000元/平。紧接着重庆迎来了一轮普涨，在此次普涨中，新牌坊均价跳到套内1.5万/平左右。
（图源：铭腾机构 2017重庆房产均价）
进入2018年年末-2019年年初，重庆整体开始进入平缓期，然而新牌坊却在持续发力，保持着稳定的涨幅并且价格成功跳到了近套内2万元/平左右。
（图源：铭腾机构 2019重庆房产均价）
截至现在，新牌坊嘉州商圈内相对优质的次新挂出均价已经达到了套内2.2-2.6万/平上下，而那些曾经的豪宅价格仍然不便宜。
（图源网络）
新牌坊有如此大的涨幅、二手保值能力强，其背后的逻辑仍然很简单。
在我看来，原因有二：
其一，新牌坊供地紧缩，成熟板块内的优质土地稀缺，地段价值被高度重视，土拍价格快速上涨。
新牌坊板块整体不算大，也是重庆难得的相对平整的地块。而新牌坊的开发相对较早，土地已被次新和老房占据。
其实新牌坊的土地供应，从一开始就是紧张的。从供地紧张到供地紧缩，再到无地可供。
2019年，合能以楼面成交价13167元/平，溢价率35.81%竞得新牌坊的一块地。目前为止，这块地仍然是北区的地王；
2020年，红旗河沟某地块在带了30%商业的情况下，中海以楼面成交价12750元/平，溢价率42.02%竞得此宗地。
其二，商圈逐渐成熟。
嘉州商圈的发展是比较扎实且稳的。
2015年年末，恒大和中渝联手打造了恒大中渝广场，开启了嘉州千亿级商圈的篇章；
2017年8月，新光天地在新牌坊盛大开业。新光天地主打中高端品牌销售，为聚集在新牌坊的新一代城市精英们提供了环境优越的消费场所。
现在，嘉州商圈已经成为中高端消费的代表，精致、品味、轻奢、现代生活，是它的关键词。
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02 新牌坊的封箱之作劲销5个亿
如刚才所说，在新牌坊，土地是稀缺的。
土地稀缺所导致的一个后果就是——目前嘉州商圈里，只有最后一个新盘。
这个新项目就是恒大中渝天玺。
开盘当天，狂卖5个亿。
根据现场传回来的照片来看，置业顾问不够用、人挤人、人挨人。买个房子成了猎杀时刻，全靠手速来抢。
（实拍）
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我大概算了一下，恒大中渝天玺开售当天就卖掉了202套房子。
不知道之前有多少人在等这个项目开盘，毕竟这是目前最后一个在新牌坊的嘉州商圈里买新房子的机会了。
一直到我昨天去项目踩盘，上午9点30，恒大中渝广场还没有开始营业，但是天玺的营销中心已经座无虚席，在门口准备登记的购房者也排起了长队。
（实拍）
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现场仍然抓不到空闲的置业顾问，工作人员在人群里穿梭，忙着为认购的客户做下一步流程准备。
挑到了中意房子的置业者在门口喜笑颜开；
中意的房子被抢走的置业者重新打起精神来继续挑选；
置业顾问们耐心讲解楼盘优势特点，尽全力服务每个客户。
……
现场嘈杂、忙碌，但是有序。
（实拍）
从年初到现在，利空消息太多，关于重庆置业的数据大多都比较惨。我去踩盘的时候看到的也几乎是相对冷清的营销中心。
我很久没见到这种非常热闹的购房现场了，也很少看到营销现场如此多的年轻置业者群聚。
这种热闹是重庆楼市的希望，也让我看到了新一代重庆人被压抑许久的购房需求在优质项目中得到释放。
恒大中渝天玺开盘劲销5个亿是一个信号：
重庆人并不是不想买房子，也不是没钱买房子。而是都在等像天玺这种地段优质、配套几近完美的好项目。
重庆人挑剔得很。
他们买房子，要的是全方位的优秀。
（项目意向图）
（项目意向图）
03 劲销5个亿的背后逻辑
今年整个房地产市场是偏向平稳的，部分新区的销量甚至在下行。在整体市场氛围较为冷淡、购房者热情不如往年的时候，为何恒大中渝天玺偏偏能逆流而上，打破冷清状态，撕开了一道热销的口子？
其实恒大中渝天玺这个项目能做出来这样的成绩，我一点都不感到意外，毕竟这个项目从外到内的条件实在是太好了。
从土地角度来看，我一直跟大家强调的是：稀缺性。
新牌坊板块本身不算大，新土地供应目前已经没有了。这是目前新牌坊最后一个新项目，可以算是新牌坊板块的收官之作。
这个项目无法被复制、没有竞品。
从配套角度来说，恒大中渝天玺的配套趋近于完美。
项目距离重庆的南北大动脉轨道3号线、4号线的嘉州路站步行几十米；
与新光天地一路之隔，对面即是恒大中渝广场；
周围林立的写字楼数不胜数、斜对面即是重庆人民大厦和重庆高级人民法院。
这几点直接决定了这个区域的圈层和素养。
行政商业结合、繁华热闹却秩序井然。
（项目区位图）
一个楼盘被两个商场、两条轨道、数条公交路线包围环绕，这是正儿八经的商圈里轨道旁，一点水份都没有。
我一直称这类项目为：
买地段，送房子。
从产品本身来说，恒大中渝天玺的户型和类型丰富，面向的人群范围也非常广。
套内约68㎡-100㎡的平层户型应有尽有，也给个性十足的购房者准备了跃层。多款户型设计，总有一款是你喜欢的。
（项目户型图）
（项目户型图）
（项目户型图）
恒大中渝天玺也避开了核心地段传统项目的劣势：梯户比不足。5梯8户的梯户比，极大的缓解了早晚高峰电梯高度拥挤的情况。
总结一下，恒大中渝天玺的价值点非常的吸引人：
1）重庆名副其实的富人区——新牌坊；
2）千亿级嘉州商圈里，左邻新光天地，对面即是恒大中渝广场；
3）行政机关旁，圈层素养高；
4）步行至南北大动脉轨道3号线、4号线嘉州路站步行约1-2分钟可达；
5）数趟公交通达渝中、江北、沙坪坝和渝北（人和、照母山）；
6）新牌坊立交改造，项目与周边建筑的地下车库将与立交匝道相通，形成商圈“地下环道”，成为城市交通汇集点；
7）双子塔造型设计，新牌坊建筑新地标；
8）户型设计品类丰富，满足绝大部分购房者需求；
9）5T8户，高梯户比居住舒适。
……
综合分析下来，恒大中渝天玺热销的最底层逻辑就是供求关系。
对其有需求的人群数量大，但是产品数量不算多。
开盘大卖5个亿，一点都不奇怪。
04 结语
从大格局来看，成渝经济圈利好消息太多，重庆的第三产业占比持续稳中上升；
从小板块来看，新牌坊和冉家坝这两个板块依旧是热点，新房和二手房的价格差距大得离谱。
虽说重庆楼市整体看起来冷清，但是依旧有恒大中渝天玺这种优质项目开盘即热销。
这种反常像是暗流涌动，伺机爆发。
到底是之前置业需求被压制，还是重庆或许即将迎来大涨前夜？
我猜测，二者均有。
上一次的大涨前夜是2016年年初。5-6年一轮动，距离这一轮涨幅，或许不远了。
E·N·D
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