广州：普涨不存在了，别再闭着眼睛瞎买房了

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱。请加入我的知识星球“雕叔谈楼市”成为我们的一员

提问：雕叔您好，跟着- -路学习收货很多。目前在深圳工作，资产情况: 1.武汉南湖1套33平米学位房， 松涛阁，无贷款。红莲湖1套123平高层，有贷款，长沙开福区恒大雅苑1套89平小三房，有贷款。子弹80。2.出售南湖学区房，换光谷东朗诗二手90平小三房。长沙房屋提前还贷，抵押70，加在手80换广州黄埔金碧世纪等周边交通好或带学区90平小三房。或者在武昌滨江入手一套120平改善房。您看资产配置可以吗? 3黄埔价格涨幅较快，金碧已经4.3W,您看价格控制在多少合适呢? 4.黄埔万科城市之光这个楼盘您推荐吗？

回答：你好，南湖学位如果已经不需要上学了，可以考虑出售。红莲湖的高层也建议卖掉换筹。光谷东+广州是很好的配置。房价上涨的规律：一个区域板块的上涨一定是收到上一个板块（单价比这个板块高）的拉升引起的 原因很简单的，因为隔壁板块的价格被买高了，所以这个区域板块就显得价格低了 好了，当房价传导到这个区域板块的时候，最先有反应的是位居区域板块中心位置，绝对的次新物业，有地铁加持，且物业良好，可以简单归纳为这个区域的网红盘 比如万博的万科欧泊、鱼珠的美林湖畔盈彩美居，比如萝岗的东荟城新福港鼎峰科城山庄，比如老黄埔的黄埔花园保利学府里，比如珠江新村的中海花城湾保利心语，天河北的芳草园中怡城市花园 好了，当网红盘的价格在短期内成交量骤升价格骤升之后，客户会沿着地铁往下一站，或者本区域板块内二线楼盘去买入，把所谓的洼地迅速填平 比如鱼珠在美林之后的金碧世纪，比如万博的万科欧泊之后的剑桥郡佰利山，比如萝岗新福港鼎峰东荟城之后的中海誉城金色梦乡，比如猪心的中海花城湾保利心语之后的汇峰苑利雅湾，比如天河公园东方新世界东逸花园之后的隽园东晖花园 其实，用一句话就说明白了，就是板块轮动，区域板块之间的板块轮动，以及区域板块内部的各个楼盘的轮动 以上全错 其实，往后的日子里，大的区域板块轮动，以及区域内得所谓楼盘的轮动，这种规律越来越不明显了 原因就是“大水”不会那么大，而且“大水”也不会那么勤，所以丢掉一切“大水漫灌”的情怀，老老实实的在选筹上下足硬功夫，你自然就会受益非浅，无论是经济效益还是教训 选筹的核心变为了：好区域、好产品，用接盘侠思维来通盘考虑，并结合区域板块的增量兑现，用你的“天眼”来筛选 普通人总是看到了，再相信 而买房这个活动，这个事情，必须要做到先相信，再看到。这就是这个事情的本质逻辑：房价会在普通人孙雷不及掩耳盗铃之势之下完成上涨 老黄埔今年都是买入时间，中长期看涨，没有一点问题，买 万科城市之光还行

提问：华为落子广州西罗冲围爆了一个冷门，明明广州东有知识城、科学城，广州南有大学城、南沙科学城，为什么偏偏选一个广州科研氛围最不浓厚的广州西罗冲围？雕叔你怎么看？利好罗冲围，金沙洲吗？

回答：1、华为以前就跟白云区的政府有协议，有良好的合作意向和基础，比如这次的拿地就很便宜，以及其他一些优惠政策 2、华为这次的拿地，主要是AI的科研基地，除了深圳大本营、东莞松山湖两大基地之外的，全国第三大基地，为全国各地的其他业务提供科研的支撑 3、不用太关心太相信“华为所到之地，房价如秋风扫落叶般”暴涨，因为房价是一个多种因素影响之下的市场结果，不是原因，比如深圳的龙岗也有华为，那么龙岗的房价好像也没有收到多大的影响 4、华为在任何一个地方，产业、商业配套、居住、娱乐其实都是一体的，也就是说华为在白云这个地方，大概率会形成自己内部自成体系的自洽系统，跟外界的联系其实没有你想象的那么大 5、华为这次 不选黄埔、不选南沙、不选琶洲，不选其他地方，这些话题只是作为新闻的标题而已，没有那么多为什么，除非闲的无事

提问：请问雕叔，佛山有一套房，已还清，广州首套4成资格（广州卖一买一），夫妻双方一个在沥滘上班，一个在天河客运站附近上班，家庭年收入60万左右，现有子弹230，明年小孩幼升小，考虑通勤和学位，最好能兼顾投资，请问有没有推荐的小区，好纠结，十分感谢！

回答：1、在卖房再买房这个逻辑关系上，结合目前的行情来看，可以先买再卖，因为现在其实是可以快速的卖出去的，市场是卖方市场吗，只要把两个事情的前后时间点捋顺就OK 2、现有子弹230万，应该是没有包含“卖出房”的钱，所在这个预算就不太好预计，如果按照230万首付4成，那么总价575万，可以选择天河北、华景新城产品不太优质的二线楼盘小区，比如天诚广场，比如翠安侬苑之类的 3、如果预算能提高到总价800万起，那么首选天河公园+华景新城的次新，比如珠江俊园、比如理想蓝堡之类的

提问：真心求问雕叔！想在广州买一套二手房，总价预算700万以内，三房，纯投资需求。目前筛选出三个小区，美林海岸、雅郡花园、会展西岸，踩盘之后给我的观感是雅郡小区环境最好，会展和美林持平，都一般般。目前美林单价最高，会展单价最低，从未来增值的角度来看，买哪个小区会比较好呢？

回答：纯投资的话，从区域板块上来看，琶洲、金融城都是非常优质块，未来的发展潜力都非常的大，在广州除了这里其他的地方就要逊色好多，但是，一个区域板块起来之后，收益的不仅仅是紧挨着这个区域板块的某一个楼盘，或者某两个楼盘，真正收益的是“在合理通勤范围内的次新电梯花园社区” 美林海岸、雅郡花园、会展西岸，目前来看，美林的价值是最高的，除了位于员村-金融城的节点之外，还有江景的加持（御景湾、逸江湾、临江湾），另外两个就没有 如果纯投资来看，那么选择单价相对低的会展西岸也不失为一种上策，雅郡的花园虽然漂亮，但楼龄略微旧了一些，而且后期金融城隧道可能走高架从小区隔壁呼啸而过 如果是我，那么选择会展西岸和美林海岸。当然了，分析是这么个分析，还要看具体房源和交易条件，比如当下的会展西岸就只有2套三房在卖，700万预算之内在会展是买不到的，所以也要结合房源来看了

提问：雕叔您好，牛奶厂现在挂盘价都到7w多了，还能入吗，什么价格合适呢？

回答：牛奶厂的价格被 牛奶厂的业主玩死了，当然了短期内这个价格还是很硬挺的，如果把周期拉长到3-5年看，目前这里的价格其实是危险的，因为横向比较一下就知道了 1、等牛奶厂这四个盘以及周边的现在是一手，后期变成二手的时候，等过了两年的时候，就是二手井喷的时候，你可选的房源和产品就很多了，不像现在几乎没啥可选的 2、一个片区和板块的价格是否高不高，其实他本身说了不算，要横向比较才有意义，你说三溪5-6万的此信楼不香吗，你说天河公园8-9万的不香吗，你说琶洲6-7万的大把次新不香吗

提问：请问一下，现有一个黄埔区名额，想去看房了解一下，有没看房路线推荐？谢谢！

回答：看黄埔区房子，几个区域板块 1、老黄埔：沿着裕丰围、大沙东两个双地铁周边 2、新黄埔区府板块：以区府周边3公里来看，6号线、21号线、未来7号线组成的三角地带来看 3、新黄埔区府东板块：以开源大道沿线来看，金色梦想、东荟城、中海誉城之类的 4、新黄埔区府西板块：以开创大道沿线，黄陂、金峰、暹岗地铁站点来看 5、新黄埔长邻居板块：以长岭路沿线来看 我想上述几个看房线路足以了，更多推荐楼盘，见知识星球

提问：雕叔，天朗明居和逸景翠园北向小两房你怎么看？哪个更值得投资？

回答：从区位上来看，天朗明居胜出 从小区本身来看，两个差不多 从户型上来看，逸景翠园胜出 从未来成长性上，天朗胜出 上个月11月份，天朗卖出35-38套房，其中以投资为主的65-72平的为主，看来市场已经给出了最正确的答案 65-69平的横厅小户型、以及有一种南北对流的户型。71-73平的带“法式阳台”的S区北向户型也不错，其实只要楼层好，这些都不是问题

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