中国奥园中报成绩亮眼：多项核心指标持续增长 后千亿时代未来可期
2016-2019年，中国奥园合同销售年复合增长率达66%，营收与利润均实现稳增。
出品|每日财报
作者|何洛
8月17日，中国奥园集团股份有限公司（以下简称中国奥园，3883.HK）召开2020年中期业绩发布会。从披露的2020年中期业绩看，上半年，中国奥园录得营业额为人民币282.4亿元，同比增长19%；核心净利润人民币28.3亿元，同比增长14%；股东应占核心净利润为人民币24.5亿元，同比增长21%。
中国奥园创立于1996年，于2007年在港交所上市，历经20余年跨越式发展，公司从珠三角走向全国，2019年地产板块销售规模突破千亿，属千亿规模中增速最快房企之一，并发展成为了以房地产开发为核心主业，纵向发展相关产业的综合型跨国企业集团。
《每日财报》注意到，截至6月30日，中国奥园已签约未确认的物业合同销售约人民币1800亿元，将于未来2年逐步确认，这意味着公司盈利持续性强。随着未来城市布局广度和单个城市贡献进一步提高，中国奥园的销售规模也将实现进一步增长。
自2016年以来，中国奥园迎来一轮跨越式增长，2016-2019年，中国奥园合同销售年复合增长率达66%， 2019年地产板块销售额突破千亿。在销售规模扩张的带动下，中国奥园的营收与利润均实现稳增。
为了平衡规模和盈利，中国奥园在2017年提出了“三步走”战略，到2019年完成了“布局—聚焦—深耕”。2020年中国奥园将以区域公司为据点持续深耕所在城市群，实现30个区域公司每家完成年销售50亿元或以上。
随着上半年亮眼业绩的发布，中国奥园多项核心指标持续向好，从而也印证了城市深耕战略正在得到不断夯实。随着未来城市布局广度和单个城市贡献的进一步提高，中国奥园的销售规模也将实现同步增长。
今年上半年在突如其来的新冠疫情影响下，中国奥园核心盈利指标仍取得了较快增长。在销售方面，公司前七个月实现物业合同销售共计604.2亿元，完成全年销售额目标46%。对于全年销售情况，中国奥园郭梓文主席表示，未来几个月中国奥园将进一步加大销售力度，有信心完成全年销售目标。
具体到财务业绩，上半年中国奥园实现毛利润约82.8亿元，同比上升18%；实现股东应占溢利约24.16亿元，同比上升6.3%；实现核心净利润约28.3亿元，同比上升14%；核心净利润率为10%。
在“房住不炒”主基调持续，新冠疫情“黑天鹅”降临的背景下，房企现金流及融资能力备受考验，房地产行业洗牌加速。马太效应让基本面扎实、具备良好融资能力的房企脱颖而出，中国奥园就是其中之一。
据了解，中国奥园重视开拓多元化融资渠道，贯彻稳健的财务管理，债务结构不断优化。随着今年融资环境的整体宽松，中国奥园抓住窗口期完成发行包括公司债、美元债、银团贷款等，融资能力持续提升。
上半年，中国奥园积极开拓多元化融资渠道，境内外融资能力突出。2020年2月发行1.88亿美元363天4.8%境外债，创中资高收益债最低发行成本。
7月，中国奥园成功发行4.6亿美元2024年到期6.35%境外债，获资本市场热烈追捧，订单峰值超28亿美元，印证了投资者对奥园综合实力及发展前景的信心与认可。
期内，完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷款，年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%，由恒生银行及汇丰银行牵头，共九家境外商业银行参与，融资成本均较去年有所改善。
境内发债方面，2020年2、8月，中国奥园分别发行人民币25.4亿元五年期5.5%境内公司债及人民币11.8亿元五年期5.65%境内公司债。
值得注意的是，上半年中国奥园现金回款率达到90%，总现金约人民币694.4亿元，现金流十分充沛。截至2020年6月底，中国奥园一年内到期债务约475.1亿元，在手现金足以覆盖短债，无偿债风险。
中国奥园突出的融资能力及执行能力获得资本市场的肯定。2020年4、5月分别获标普及穆迪重新确认信贷评级及“正面”评级展望，三大国际评级机构一致给予“正面”评级展望；境内信贷评级获联合信用评为中国最高信用等级“AAA”。
丰富优质的土地储备是房企高成长性的有力保障。
中国奥园鲜明的拿地特色也为公司成功树立了差异化竞争优势。通过股权合作、收并购、城市更新、公开市场招拍挂等多种方式拿地，拿地成本持续保持较低水平。
数据显示，2020年上半年，中国奥园新增项目44个，新增可开发建筑面积约695万平方米（收并购项目占63%），新增可售货值约人民币832亿元，平均土地成本为每平方米人民币3812元，保持了合理的土地成本及稳定的利润率，具有较强的抗波动能力。
值得注意的是，7月份中国奥园完成收购京汉股份29.99%股份，成为京汉股份单一最大股东并取得其控制权，并入中国奥园财务报表。通过本次收购，中国奥园开拓资产包拿地的新模式，土地储备资源进一步丰富。
此外，中国奥园亦积极布局城市更新项目，已实现旧城、旧村、旧厂（三旧）改造全覆盖。截至2020年6月30日，中国奥园拥有逾50个不同阶段的项目，预计额外贡献可售资源约人民币6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%，有助增厚大湾区土地储备，为未来增长提供持续动力。
截至2020年6月30日，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4874万平方米，权益占比78%，总货值约人民币5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币11602亿元，可满足未来四至五年的发展需求。
通过城市更新资源，中国奥园中短期可孵化项目超过20个，将在一至两年实现部分/全部转化，由于城市更新项目可通过一二级联动开发，也可以做一级开发乃至出售实现利润，未来中国奥园利润可见性高。
多年来，中国奥园通过将资金沉淀在优质土储中，不仅实现了过去的弯道超车，也将确保未来业绩的持续增长，同时其战略多元化的稳健扩张，大大降低了企业发展风险。
充裕的已售未结资源及大湾区丰富旧改项目为公司未来业绩提供良好保障。
随着国内城市更新大潮的来临，优质旧改项目的价值将逐步释放，作为千亿级综合型跨国企业集团，中国奥园正在迎来更大的发展机遇。
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