糟心！2000万买海景别墅 每天回家竟要买门票！业主维权有办法

面朝大海春暖花开，拥有千万海景别墅是许多人的梦想，而宁波的洪先生居住两千万海景豪宅，本该让人羡慕的他却开心不起来！

洪先生北京人，在浙江宁波工作，几年前在宁波松兰山景区内，花两千万购买了一套海景别墅，并于2015年入住其中，期间一切都正常。

小区的人持有业主卡能够顺利的经过景区收费口回家，可是今年4月份开始，小区的业主卡却失去了作用，洪先生回家被景区要求收费！

家就在前方，可是回家的路上却工序复杂，这让洪先生很是不满。更令他不满的是，当地人身份证只需门票5元，而外地人则需30元。且办理车辆通行证需要每年办一次。

不止是洪先生，其他业主也有相同的烦恼。他们认为，这样办理很复杂，并且侵害业主利益，这种行为令他们感到不满。

业主们认为，房子在里面，业主们进出的是道路，又不是到景区去，如果是道路收费，那国家早就有规定二级以下公路是不能收费的，如果是景点收费那我们又不去他景点而是回家。

对此洪先生表示如果解决不了，只能走法律程序了，因为这个通行权我们肯定是有的。

对此宁波象山松兰山度假区表示：业主证是小区物业发给业主的，而这里是景区，进入景区肯定需要景区发的通行证才行，要么就是买票，要么就是景区的通行证。

目前景区管委会正在与小区物业进行协调工作。

嘉宾：  杨崇玲律师

云南凌云律师事务所副主任 

方弘：业主回自己家还要买门票，这上哪说理去。景区对景区内的业主收门票这合法吗？

杨崇玲律师：针对景区内居住的业主要买门票才能回家的这种情况是否合法，我们要区别情况来分析：

如果业主们使用的道路是商品房建设规划是必经的道路，景区收门票肯定是不合法的！

因为，在景区内进行商品房开发是通过了政府部门的审批规划的。

如果小区的业主进出必须通过这条道路，对于业主们来说，通行权就是他们基本的、必需的权利。小区业主们享有自由进出自己的物业通行的权利。

景区要求业主们购买门票的做法肯定是对业主们权利的一种侵权！因此，这是不合法的。

但是，如果说这条道路并不是在规划范围内的景区的道路，而景区针对业主们有另行的规划道路可以通行。在这种情况下，如果业主要进出景区的道路就得要遵守景区的规定。

最关键的问题是在于开发商在开发这块楼盘以及政府部门在规划审批的时候，是否将这条进出景区的道路作为小区业主们进出的必备的、必经的道路。

如果是必经道路，景区就不能让业主买门票。

因为，《民法总则》关于通行权是有相关规定的：对于一方所有的或者使用的建筑物范围内，历史形成的必经通道，所有权人或者使用人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活的，他人可以要求排除妨碍，恢复原状。并且法院也应当予以支持。

因此，作为规划范围内小区业主必经道路，任何人不得堵塞，更不得妨碍业主们自由进出。这在法律上是有相应支持的。

但是，为什么还会产生景区向景区内的业主收门票的问题呢？

这跟我们国家旅游景区的管理是有必然联系的。目前，旅游景区管理的现状和弊端是什么呢？

我们当前的旅游景区的结构分成三种形式：

一、国家所有，即政府所有。

二、集体所有。

三、私人投资所有。

我们首先要看案件里面涉及的景区是什么样的产权管理制度？

如果这个景区是政府所有的。政府既然允许将景区内的土地通过合法的挂牌出让进行建设。那么，对于小区范围内的商业开发，在规划范围内，就应当给业主规划出必经小区的道路。

如果规划部门当时就将进出景区的道路作为商业开发这个楼盘的小区进出的必经道路，旅游管理景区就必须要遵守相关政府部门的规定，不能够擅自进行收费。

所以，这是景区管理和景区内开发商相互之间的衔接上出了问题。

从这个方面来讲，景区管理也不能擅自动用所谓的公权力来影响业主的正常通行。

据小区的业主反应：对于他们来说，车辆是随时是更换的。而景区管理人员的管理思维、方式相对僵化，按照景区的管理规定，必须根据车辆来办理通行证。这显然是不科学的，也是不可取的。这必然会限制业主的通行权。

因此，从这个角度上来讲，景区的做法是不合法的。

针对景区的这种做法，小区业主是有权利来维权的。

根据《物权法》第73条、第74条的规定，建筑区划内的道路是属于业主共有的。城镇公共道路除外。

但是，景区的道路规划当时是允许小区业主自由进出使用的，那么景区管委会的这种做法是对小区业主通行权的一种严重侵犯。

小区业主也可以依据《物权法》和《民法总则》的相关规定来维护自己权益。

因此，小区业主们提出如果景区的管委会不给他们解决，他们要通过法律的途径来解决。这是有法可依的。

方弘：景区内的房子，我们还敢买吗？

杨崇玲律师：我认为本案属于个例。

对于景区内的房子，只要是合法开发，对外出售的，一样可以购买。

本案中，洪先生等业主们所面临的问题还是在于景区管委会和开发商之间在先前的管理上或者对接上出了问题。由于对接上的问题直接导致了洪先生等业主被牵连其中。

我认为主要的责任还是在景区管委会。景区内的土地被开发、出售用作商业地产开发必然是经过了政府各级部门，特别是规划部门的审批。如果没有规划部门的审批，任何物业是不能够落地的。否则就是违章建筑。

既然规划部门已经同意在此建筑商业物业，必然就会对物业规划有进出的道路。规划的道路是否就是景区管委会收费的这条道路，就要看规划部门的规划情况是怎么样的。

如果在2015年的时候，景区管委会没有提出相应的异议，就视为景区同意政府的规划行为，就应当遵守相应的规定。

洪先生是2015年就入住小区，一切都是正常的，怎么到了2018年就出问题了？

这显然是景区管委会在整个过程中没有对接好。

因此，景区管委会存在违法造成了对小区业主们的侵权。景区管委会应当引起高度重视，否则如果通过法律途径来解决，我认为目前承担主要责任的应该是景区管委会。

景区内的房子能不能买？我认为还是可以买的。而且，类似的案件应当只是个例，不会大面积的发生。

况且，这也是有权、有法可依的。

业主也不必要担心这个问题，只是暂时对他们的生活有一定影响。他们的维权应当会得到法院的支持。

方弘：或许物业和景区之间存在一些利益上的关系。比如物业有没有给景区一定的费用的问题。但是，一切管理都应该合法合理的基础上。景区和物业之间的矛盾不该牵扯到业主。

再退一步讲，2000万买的别墅，回家的必经之路本来业主就是为此掏了腰包的，凭什么无权使用呢？

景区管理不能如此跋扈不讲理更不能违反法律的规定！