悉尼首置业者也开始在富人区买房! 但他们还是要做出牺牲

悉尼部分地区一房难求

虽然新冠大流行导致经济疲软，但在悉尼大部分地区，带后院的独栋屋却总是供不应求。此类房源的短缺也导致房价坚挺，并且很多时候就算有钱也是一房难求。一项针对上市待售房源的分析显示，在悉尼中央商务区房源10公里内，标价低于150万澳元的待售独栋屋不到100套，其中许多房子都需要进行大幅翻修。悉尼海滨地区也存在类似情况，北部海滩售价低于150万澳元的独栋屋不到50套，东郊也是如此。独门独户带后院的房子总是非常受欢迎。由于越来越多的人开始居家办公，都希望置换更大面积的房子。这无形中加剧了买家之间的竞争，意味着以低价购买“宜居”房产的机会就很渺茫了。住房专家表示，内城区公寓市场的情况却与此截然不同，供应量一直在增加，投资者的需求却大幅下降。

澳大利亚房地产成交量上升，但部分成交价格低于2017年购买价

尽管春天马上到来，但由于持续封锁，墨尔本的房地产市场在上周末依然坚冰。而在悉尼，尽管购房者摩拳擦掌纷纷出动，但这不一定能转化为乐观的销售业绩。从几个主要城市看，墨尔本拍卖的100多套住宅中只有39%售出，悉尼88套拍卖住宅的成交率为68%，堪培拉46次拍卖的成交率为81%，布里斯班拍卖的55套房屋中63%被售出。据悉，在悉尼等城市，上周拍卖或之前售出的几处房产的成交价低于几年前的价格，这表明谨慎的买家正在让市场成为买方市场。房地产顾问兼买家经纪人埃德温·阿尔梅达（Edwin Almeida）指出，部分楼盘确实取得了强劲业绩，但总体上买家在拍卖会上比以往任何时候都更了解情况，也不那么情绪化，因而通常占了上风。阿尔梅达表示，“很多成交价让我大跌眼镜。我原以为只能卖140万澳元的房产卖到170万澳元，然后我原以为能卖150万至160万澳元的另一处房产只卖了130万澳元。”他还表示，“成交价高昂的主要是那些装修档次比较高且各方面看起来都很不错的房子。另一方面，如果业主的房子已经翻修过且急于出售，那么这些房子价格往往低于2017年的购买价格。买家正在做更多的谨慎调查，而不仅仅依赖和相信中介代理所告诉他们的情况。”

Centuria增持7亿医疗和工业资产

Centuria资本集团收购了7亿澳元的医疗和工业地产，以抵御新冠肺炎的负面影响。在工业地产方面，Centuria旗下工业地产基金收购了位于墨尔本的Beacon Lighting配送中心、以及位于Breezway Australa位于布里斯班的的总部，两者价值3250万澳元，入住率为100%，平均加权租赁期限为8年。在医疗保健方面，Centuria成立了一只非上市地产基金，拥有6项资产，价值1.33亿澳元。其中包括位于Orange的Bloomfield Medical物业和新州的Vermont私立医院。另外，西澳South Bunbury的一处医疗中心、昆州Murrumba Downs的一个开发项目也已被纳入新基金，其入住率为100%，平均加权租赁期限为6.7年，初始分配收益率为5.75%。Centuria表示，此类资产在新冠疫情时期受到持续需求的支撑，因此表现强劲。另外，此类资产相对于其他类别投资波动性较低、往往由值得信赖、表现良好的医疗保健运营商租赁，因此也深受投资者追捧。Centuria还表示，此次收购是为了实现在澳大利亚各地关键区域收购特定用途高质量工业资产的战略，继而提供强劲的收入流。

Crown墨尔本酒店公寓楼变更为写字楼

据悉，小帕克旗下的皇冠度假集团（Crown Resorts，以下简称：Crown）计划将墨尔本一个大型开发项目的用途进行变更，即从20亿的酒店公寓大楼变更为写字楼。项目选择墨尔本南岸One Queenbridge大街，按照最初的规划，Crown计划打造当地最高塔楼，涵盖388间酒店客房和700间豪华公寓，对面为Crown赌场。根据现有计划，Crown将该项目大部分变更申请为办公楼，面积将达4万平方米，为该市最大的办公场所之一。不过，由于该栋大楼对面就是赌场，因此高楼层区域为赌场客人提供住宿的酒店部分仍会保留。由于疫情影响，该公司利润下滑了80.2%，仅为7950万澳元。预计政府政策会有利于这项新计划，因为政府希望CBD地区的商业活动尽快恢复，办公楼能够帮助创造就业。在疫情期间，各大企业暂停了办公楼租赁事务，但随着人们重新返回工作岗位，他们将转向高质量的办公环境，这将有利于皇冠酒店项目。

悉尼和墨尔本CBD写字楼租金预计分别下跌8.9％和10.7%

行业分析显示，受到需求疲软、空置率上升影响，明年年中，悉尼中央商务区优质办公空间的租金可能下跌近9％，而墨尔本的降幅甚至更大。根据商业地产服务商高力国际（Colliers International）提供的报告，由于大型办公项目在启启动建设之前获得足够预租赁量所需时间延长，因此需求的中断阻碍了供应的增加。反过来， CBD办公空间市场在2024年之前将有望实现供需平衡。考虑到业主推出的激励措施，CBD写字楼净有效租金正在下降。到明年6月，悉尼CBD优质写字楼租金可能会下跌8.9％，至每平方米每年734澳元，而墨尔本CBD优质写字楼租金将下跌10.7％，至每年每平米530澳元。届时，两个城市的空置率都可能上升到9％以上。在其他首府城市中，阿德莱德受冲击最为严重，预计租金下降23.5％，至每年每平米163澳元。据了解，高力国际这份报告还算是比较保守的估计。例如，高盛（Goldman Sachs）预计，到2022年底，悉尼中央商务区的空置率将达到约13％的峰值，净有效租金将下降40％。墨尔本中央商务区空置率也接近13％，净有效租金将下降42％。摩根士丹利（Morgan Stanley）指出，悉尼和墨尔本的租金下降多达20％。

悉尼首置业者也开始在富人区买房! 但他们还是要做出牺牲

根据最新的分析显示，利用印花税减免的政策，很多首次置业者在富人区也买上了房子。新政下65万澳元以下的房子免缴印花税，80万澳元以下的房子可以少交印花税。上财年，悉尼有接近2.1万名首置业者利用了政府的印花税减免计划，其中30人在Kirribilli和Milsons Point以及东部城区的Bellevue Hill和Rose Bay等地区买了房。这些首次置业者总计在4个郊区省下了近50万澳元的印花税。根据Domain数据，截止到6月30日的一年内，这4个郊区的公寓房房价中位值从130万澳元至140.5万澳元不等。另外还有15名首次置业者在包括Point Piper、Darling Point和Edgecliff、Vaucluse、Woollahra、Northbridge以及Double Bay买房。这些地区的公寓房价中位值在117万澳元左右。这些郊区的入门级房屋比西区和西南区房屋小得多，80万澳元的预算也许可以买到一套单间或一居室公寓，但都没有停车位。首次置业者也开始在Mosman、Balmain以及海滨城区Bondi和Tamarama、Coogee、Manly、Bronte及Avalon Beach买房。Belle Property Mosman的David Smeallie表示首置业者买下了他出售的最后三套一居室公寓，价格都在65万澳元左右。此前，质量高的一居室公寓价格在65万澳元至80万澳元之间，而现在的价格已经下降到了60万澳元至70万澳元之间，受到了首置业者和投资者的欢迎。但在另一方面，首置业者利用印花税优惠政策在邮编区2765购置超过780套房屋。该有趣距离悉尼CBD西北地区超过40公里。首置业者在这里可以买下一套三居室或四居室，甚至还有一个停车位，而价格还不到65万澳元。在覆盖Riverstone、Box Hill和Marsden Park的该邮区，首置业者省下了超过570万澳元的印花税。Domain资深研究分析师Nicola Powell说：“对首置业者来说，这是地理位置与便利和性价比之间的对决。选择去CBD或内城区的人需要做出牺牲。他们只能买下更小的公寓，这也意味着他们不会在那里待很长时间，必须比其他人更早搬家。”