超详细 | 澳大利亚房产市场出现拐点，全澳各州的投资热点在哪里？
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本篇共5968字｜预计阅读时长7分钟
前
言
一直以来，澳大利亚房地产市场都有一个“不能一概而论”的特性，各个首府城市都有着自己的价格变动周期和节奏。例如，当悉尼和墨尔本房产价值在长达3-4年的时间里大幅增长的同时，珀斯和达尔文的房产价值却在不停回落，其他地区也只能说是稳定而已。
目前，悉尼和墨尔本的本轮上涨周期似乎已经接近尾声，霍巴特和堪培拉似乎要接过这把“房价疯长接力棒”。
另外，有迹象表明，珀斯和达尔文房产市场最坏的时节似乎就要过去，与此同时，布里斯班房产市场似乎也有可能在昆士兰经济复苏的带领下有更好的表现。
首府城市房产市场之外的偏远地区房产市场也有着同样的特性——价格上涨情况不能一概而论。例如，悉尼和墨尔本近郊的房产市场已经出现了上涨的迹象，新南威尔士州和昆士兰州其他偏远城市房产市场上涨形式更是一片大好。
而那些当地经济依赖于矿业开采等资源类产业城市的房产市场却依然呈现衰退的趋势。即使专家分析这些城市的房产价格已经在本周期内触底，而众人期待的反弹却迟迟没有出现。
今天《澳洲财经见闻》将为诸位读者逐一分析在目前澳大利亚房产市场形势之下，各州显现的投资热点。但本文也只是一家之言，仅供参考，不做投资建议使用。
阅读导航
一、新南威尔士州
二、维多利亚州
三、昆士兰州
四、西澳大利亚
五、南澳大利亚
六、塔斯马尼亚
七、北领地
八、首都领地
一
新南威尔士州
悉尼的房产市场在过去四年的时间里，可谓是风光无俩，但目前已经有证据显示悉尼的房产市场趋于冷静，起码两位数增长率的日子，近段时间内都不会出现了。
此前Hotpotting的分析显示：基于销售情况分析，实际上悉尼房产市场在2014年底已达顶端。尽管2015年悉尼房产销售量依然高企，2016年和2017年初就可以明显看出悉尼房产销售量出现了下滑，但并没有出现大幅度的减少，所以并没有对悉尼房价增长产生什么影响。
澳大利亚统计局最新数据显示：目前，悉尼年度房价增长幅度为10%左右，而SQM和Domain则认为悉尼目前年度房价增长幅度已达13-14%。
但据当前一系列指标：房产销售量出现下价格、房价可负担性问题更加尖锐、房价增长幅度远大于租金增长等，都预示着悉尼房产市场本轮增长已经趋于平稳。
Domain集团的的最新数据显示，在刚刚过去的五月，悉尼公寓租赁市场的空置率略有上升，部分城区在数年的开发热潮后，初现供过于求迹象。
据Domain房地产网站报导， Domain集团的资深经济师Andrew Wilson说， 上个月，悉尼公寓的出租空置率上升了0.2%至2.2%，Parramatta的空置率上涨0.4%至2.4%。
Parramatta也是全市当月总体空置率最高的城区，有156套公寓无人租住。
Andrew Wilson说：“仅仅一个月出租房空置率就出现如此大幅的上升，但由于（该区）房产开发达到了一个非同寻常的水平，实际上这也就不足为奇了。他预计， “还有大量待完工的公寓即将进入市场，因此这一数字只会增加不会减少。”
不过他认为悉尼不会出现广泛的供过于求，只有部分城区会面临这个问题。只要悉尼的其它城区保持供不应求，租房者最终会搬到供给过剩的城区，以交付更便宜的房租。
根据仲量联行（JLL）的一份统计，2015年至2017年，悉尼全市将有61,000套新公寓完工；相比之下，在2012年至2014年期间，建成的公寓仅有44,500套。
一名当地中介认为，Parramatta的公寓开发份额将继续攀升，公寓空置率将在未来数月升至3.5%~4%区间。
Andrew Wilson说，公寓供应过剩不仅限于Parramatta， 包括Homebush West、垦思（Campsie）、Bexley和好事围（Hurstville）在内的城区，都将面临（公寓供过于求）的打击。
开发商游说机构Urban Taskforce的负责人Chris Johnson表示，尽管也许今后Parramatta地区需要对房市开发加以小心，但目前那里并没有出现供应过剩的情况。他认为，Parramatta现在已成为一个非常适合居住和工作的地方，并正在成为一个繁华的城市中心，这也推动了大规模的公寓规划和建设。
澳洲住房产业协会（HIA）新州执行董事David Bare预计， 2015~2016财年，新州的新住宅可能会增加7.6%。但在2016~2017财年，新住宅预计将下降9.9%，之后一年会继续出现下降。
总而言之，目前投资悉尼房产的最佳时机已经过去（排除自住情况买家，对于自住需求卖家，任何时候都是最佳时机），投资者已经开始寻找悉尼房产市场之外的投资机会。
那些非买悉尼不可的投资者就应该跟随政府基础设施开发的脚步，例如：悉尼第二机场就很可能成为其所在区域一系列匹配基础设施建设、行业发展机遇、周边房价增长的强力催化剂。
而那些对悉尼没有执念的投资者则更多的将眼光放在了偏远地区，例如：卧龙岗（Wollongong）、纽卡斯尔（Newcastle）和Central Coast（中央海岸）、它们都是靠近悉尼的偏远地区的中心城市，其房产市场要么依托悉尼房价飙升，要么得益于当地经济的繁荣。
尤其是中央海岸（Central Coast）地区房地产市场日益繁荣，盈利丰厚的开发商和精明的投资者已帮助把该地区的Gosford 和Point Frederick推到了房产上市时间最短、售出最快的位置上。
据澳洲新闻网报道，房地产数据CoreLogic RP Data的最新数据显示，作为Central Coast政府所在地Gosford是该地区独立房销售最快的区，上市时间平均只需11天就可售出。Point Frederick则是公寓房上市时间最短、售出最快的区，平均只需21天。
LJ Hooker Gosford房地产公司的经理Nicholas Cusick表示，Gosford的开发热潮，以及土地储备的激增，加上公寓房楼花的销售，促使买家迅速地移动到了该地区。
“（Gosford）市中心和海滨的重建计划已引起了很多认识到了Gosford未来潜力的购房者，”他说。
“人们搬到这里，因为他们意识到了他们可以用自己的钱买比悉尼要好得多的房子。 ”
同时，Kariong、Yattalunga、Narara和Niagara Park等地的独院房销售也相当快速，所需时间还不到Central Coast房产上市平均48天售出时间的一半。
此外，Central Coast房产的售出时间也比悉尼和墨尔本两个澳洲最大房地产市场的平均售出所需时间短。悉尼和墨尔本房产从上市到售出所需的平均时间分别为52天和55天。
二
维多利亚州
墨尔本的房价增速几乎可以和悉尼并驾齐驱。在近段时间Domain和澳洲统计局发布的房价报告中，墨尔本房价增长幅度大于悉尼，但其他几家数据机构发布的报告中依然是悉尼领先。
但无论如何，房价可负担性、租金回报率、过去几年房价疯狂上涨的事实以及外国投资者影响力的下降等这一系列迹象都表明：墨尔本都和悉尼一样，房价增长周期也已经接近尾声。
Performance Property Advisory的董事长David McMillan在采访中曾表示：从投资的角度来看，墨尔本房产市场已经出现了冷却的迹象。从2009年－2016年的7年时间里，墨尔本人的平均工资水平增长了15%，可房价却上涨了79%，仅这一点，就会影响到未来墨尔本房价的可持续增长。
McMillan还注意到：墨尔本的租金回报率极低，仅略高于悉尼。这对不论是投资者还是首次置业者来说都是一个沉重的负担。
但尽管如此，墨尔本房价大跌这种事情还是不大可能出现。许多积极因素对冲了墨尔本房价的下跌风险。例如：州政府大笔拨款投入墨尔本基础设施建设、失业率低、相对较低的住房存量、滞销时间短、人口高速增长等等。
但需要注意的是，投资者应谨慎对待期房市场，最新的澳大利亚房地产分析报告显示，墨尔本期房（楼花）的买卖呈现亏损和低迷的态势，而相比之下，成品楼的转售则增长势头更盛。
研究和预测机构BIS牛津经济研究院报告指出，从2011年至2016年，超过50%的墨尔本新公寓的购买转售为亏本出售。在墨尔本，楼花买家的平均累计亏损可达2.7%，而购买成品楼公寓的买家却有7.4%的赢利。
墨尔本某家房产中介玛里亚姆·萨库勒表示，依经验而言，财产价格的上涨是基于土地价值，而非建筑价值。当投资者购买楼花时，也负担了开发商的利润，大多数情况下，由于同一区域同类房型库存不断供过于求，投资者甚至会遭受亏损。
一份民意调查报告显示，随着澳洲提高海外购房者税率政策的生效，未来一年中，境外中国投资者对楼花的需求可能会暴跌43%。
据Realestate房产网报导，楼花销售在线平台Investorist发布的一份报告显示，Investorist调查的83家专营中国人在澳买房业务的中介代理中，有36家都在计划收缩或放弃澳洲市场。
但是在澳洲房地产业，中国人目前仍然是最大的买家。即使是中国对澳洲房地产市场的投资下跌了30%，也仍然比其它排在其后的四个国家的投资总额要多。根据瑞士信贷今年3月发布的报告，2016年10月至2017年1月间，澳洲有1500栋住宅由外国投资者购买，其中80%是中国买家。
全球国际房产中文网络搜索引擎居外网的数据显示，中国购房者2016年在全球海外房地产市场创纪录地投资了1337亿澳元。虽然在今年的某个时间点开始放缓，但预计今年的全球投资总额也将超过1000亿澳元。
作为中国投资者十分青睐的国家，澳洲也从中分到了一杯羹。2016-17财年，中国投资者在澳洲房地产业的投资额为238亿澳元。但预计今年不会再有这样的水平。
居外网运营总监Sue Jong说，中国投资者在澳洲房地产的投资经过2016年的巅峰期之后开始锐减。这主要是因为中国对资本外流的管控、澳洲银行收紧房贷和海外置业者税率的增长。
居外网数据显示，受制于中国大陆的资本管控，今年早些时候，80%购买楼花的中国投资者要求延长房产结算时间。尽管如此，她预计在澳投资最多的海外购房者仍会来自于中国。
墨尔本仍是中国买家最喜欢的澳洲城市，限制海外置业者新政冲击最严重的州也将是维州。Investorist总裁兼创始人埃利斯（Jon Ellis）说：“维州印花税的改革将会在未来6个月中，在全州范围产生很大影响。”
墨尔本、悉尼和布里斯本的楼花销售量占全澳的90%。
根据Momentum Wealth的一份房价分析报告显示：由于一系列限制条件，墨尔本房价增长受限，但墨尔本人口增速快、劳动力市场不断扩张以及二手房产库存不足等依然会将买家需求维持在一个相对合理的水平。
但历史最低水平的租金回报率对所有的投资者来说都是一个考验。
鉴于首次置业者、投资者开始寻找房价可负担性强的宜居城区，墨尔本市区房产市场开始冷却，周边郊区房产市场却开始进入增长期。例如：Macedon Ranges Shire（包括Kyneton和Gisborne）、Mitchell Shire北部（包括Kilmore、Seymour和Wallan）以及坐落在东南部的Cardinia Shire（Pakenham和Officer）。
其中Pakenham的房产中位价为39万澳元、Wallan为36万澳元、Seymour为24万澳元、Kyneton为45万澳元，与此同时这些地方的回报率可以达到2.5%－5.5%。对首次置业者以及追求增值的投资者来说都是不错的选择。
与此同时，得益于当地强劲的经济发展以及四通八达的交通，Geelong仍是目前墨尔本市区周边最强劲的房产市场，越来越多的首次置业者和投资者都将目光转向了Geelong房产市场。
三
昆士兰州
布里斯班的房产市场在近几年的时间里表现都不温不火，但这种情况可能很快就会有所改变。目前已经有越来越多的迹象表明昆士兰州经济正在复苏，昆士兰州的首府城市和一些偏远地区城市的房产市场都会得益于此论经济复苏而呈现增长趋势。
近段时间发布的一些政府数据报告显示：昆士兰州进入了一个蓬勃发展的出口繁荣期，在一年的时间里，天然气、煤矿、棉花、农产品等的总出口量增长了43%。
与此同时，德勤的数据研究报告也提到，昆士兰州将要开始一个投资了140亿的建筑繁荣期，此次繁荣期主要与旅游业设施建设相关，与此同时，也会创造超过2万个工作机会。
根据最新的Sensis Business指数调查报告显示：目前昆士兰州中小生意经营者的信心达到了7年最高水平。与此同时，昆士兰州的资源板块以及大量矿业开采项目也被重新激活。
众所周知，一直以来布里斯班都陷在基础设施投入不足的尴尬境地，接下来这种情况有望出现转机：一些列大型投资开发计划将要开始，例如价值30亿澳元的女王码头赌场（Queen’s Wharf Casino）项目。黄金海岸和阳光海岸也即将迎来大笔基础设施建设投入资金，其中投入阳光海岸建设的资金量高达200亿澳元。
尽管海港城市的房产市场一向受到投资者追捧，但黄金海岸和布里斯班内城区大量刚刚完工和在建的高层建筑让不少投资者敬而远之，许多专家也在最近强调这些高层建筑密集的区域很可能在接下来几年的时间里都无法正常消化库存。
另一方面，昆士兰州的偏远地区城市的房产市场在过去几年都被困于经济发展停滞，而这种情况很可能将出现转机；Townsville、Cairns、Rockhampton、Mackay、Toowoomba等郊区城市都开始呈现上涨趋势。
四
西澳大利亚
在连续四年的下跌之后，房地产专家们认为，珀斯及整个西澳房价将近或已经触底，现在或许正是买家们利用目前房市优势买进的时机，这些买家除了首次购房者，还包括购买高端和便宜物业买家、住房升级者、买地建房等投资者。
据西澳人报网报导，LJ Hooker房地产经纪公司经理普雷斯顿（Ken Preston）认为，就业率、较便宜的房价，以及西澳整体经济状态将对2017年西澳房市起关键作用。2016年房租和房价同处下滑状，这不常见，所以预计今年两个市场将会同时修正，也不无道理。
但事实上，西澳各个城市的房产市场依然表现低迷。其中珀斯更是有着全澳各大首府城市中最高的空置率，其房产价格也仍在不断下跌。
与墨尔本和布里斯本不同的是，投资者需要担心的不仅仅是内城区公寓供应量过剩，珀斯整个城市的空置率都高达6-7%。
据报导，房产顾问兼评估师Rod Davidson表示，现在的珀斯房市充满了多重不利因素。他警告说，人口增长放缓、投资贷款减少、租金下跌及大量公寓房正在兴建，意味着公寓房销售将不会很快成交或盈利。
珀斯内城区域的几个区突显此严重问题，那里有上百套公寓房是在矿业繁荣时期，按照楼花销售形式成交，现在已经建成并涌入饱和的市场。
Davidson说：“今年初，在东珀斯、珀斯、西珀斯地区，共有541套公寓房待售，另外还有1172套公寓楼花动工承建，因此，就会有1,600套公寓会上市销售。”
西澳房地产协会（REIWA)最近公布的数据显示，在东珀斯，只有43套公寓租了出去，还剩275套公寓房待租。在整个珀斯，公寓房的平均周租金已经下滑，从2015年9月的395澳元下跌至2017年6月的330澳元。
Davidson认为，珀斯的公寓房，特别是中央商务区（CBD）的公寓房将会在未来3年中，持续供过于求。
并且，珀斯将不会向矿业繁荣期一样，能够在吸引大量外来人口来此定居。
Davidson说，在珀斯，有4至6年的时期，人口年增长是7万5000人。长期的人口增长趋势是每年增长3万5000至4万人，然而现在的人口年增长只有2万5000人。去年就有1万人迁回东部，今年也将有5000人迁走。
在矿业繁荣时期，租客对租赁房产的高需求吸引了投资者和开发商，那时的市场是租赁收益高回报和房产增值期。许多公寓开发得以规划，其中一些公寓到现在才建成。
但是，公寓业主们和开发商才发现，买家和租客们对公寓房并不感兴趣。那些公寓业主们若要出售公寓，就要等待数月才会找到买家，而且很有可能的是，售出后还要亏损。
日前，国际信用评级机构穆迪（Moody）公布的报告显示，投资者的抵押贷款违约率高于自住业主，在2017年第一季度，珀斯有四分之一的房产销售亏损。房产平均销售时间也延长，从2013年9月的40天增加到2017年6月的68天。
Davidson说，在珀斯房市，其中80%的物业是独立房，20%是公寓房。最近，珀斯有7,836套独立房和2,824套公寓房上市待售，待售的公寓房在市场上的比例是27%。销售数据显示，日前已出售的房产中，只有15%是公寓房。
Davidson说：“在公寓市场中，如果30%的公寓房过剩，那在租房市场中，此过剩现象会加剧。”最近在珀斯，有10,646套物业待租，其中就包括4,102套公寓房（39%）。
联邦政府发布的最新经济报告中更是将西澳的经济发展排在了全澳各州的第八位。投资者要明白的是，这个名次对西澳来说绝对是不正常的。因为西澳一直以来在各州中都处于经济发展领先位置。
但仍有不少专家认为西澳经济马上会进入复苏，最坏的时期已经过去了。珀斯的房产市场更适合想要赌一把的前瞻性投资者。由于珀斯房产市场还没有明显迹象表明将进入上升期，这时候选择入场的投资者几乎没有竞争对手，会具有更强的议价能力。
另外，珀斯体育场、Forrestfielf铁路等基础设施工程也建设在即，预计将会创造几千个工作机会。
与此同时，在西澳的郊区城市，也出现了触底反弹的迹象。例如Port Hedland房价几乎已经跌到了四年前的三分之一，目前开始出现上涨迹象。但投资者在面对Port Hedland、Karratha、Newman这样的矿业区时，仍然需要格外小心，这些地方永远都是高风险房地产市场。
但另一方面，为了使悉尼房市降温，银行机构更改了投资房贷的监管措施。投资贷款审批变得愈发严厉，随之也会带来相反效应，阻碍了市场的有效运转。
长期来看，珀斯的房产仍然会吸引东部投资者前来投资，只是时间的问题。
五
南澳大利亚
一直以来，南澳阿德莱德都不被投资者们重视，极少会因为其房产市场或是经济发展而登上新闻报纸的版面。但在过去几年时间里，阿德莱德的房产价格仍是出现了不错的增长势头。
随着能源开采项目和能源板块的复苏，阿德莱德房产市场很可能会进入新的发展阶段。与此同时，阿德莱德城区基础设施建设投入也在不断加强，这些基建项目也会在一定程度上提高经济发展。
阿德莱德房产市场相比于其他首府城市，最重要的一个特点就是可负担能力较强；其房产中位价为43万澳元，可以说仅为悉尼房产中位价的一半。
南澳郊区城市的房产市场更是有着不错的租金回报率：例如，坐落在阿德莱德北部的Playford，大部分城区中位价都在28万澳元以下，甚至有些城区在20万以下，而其租金回报率可高达6%左右。
六
塔斯马尼亚
根据四大房产数据研究中心：Domain、ABS、SQM以及CoreLogic的报告显示，霍巴特的年度房产价格增长幅度高居全澳首府城市的第三位，仅次于悉尼和墨尔本。其中三家数据研究机构的报告都显示，霍巴特房价的年增幅达到了11-13%。在近日发布的全澳房产出售最快城区统计报告中，霍巴特也居于榜首。
SQM也在很长一段时间里将霍巴特的房产租赁市场状况标记为全澳最佳。霍巴特的空置率极低，很多时候都在1%以下。与此同时，霍巴特的租金增长率也和堪培拉一样，在全澳首府城市中处于领先水平。
鉴于价格低、租金回报率低、空置率极低等特点，霍巴特的房产市场吸引了许多投资者慕名前来。
七
北领地
达尔文的房产市场与珀斯一样在过去3-4年的时间里饱受市场衰退之苦。而近期开始得益于资源板块的复苏出现增长迹象。但由于过量供应情况没有得到修正，预计在接下来的12个月里，达尔文的房价水平还会出现3%左右的下跌。
达尔文中央商务区的经济败象已被当地艺术家拍摄到，并将其“系列作品”在社交媒体 Instagram上发布。
据澳洲广播公司报导，这些照片的图像特点是光秃秃的墙壁和空荡荡的房间，曾几何时这里的零售商店人来人往，办公场所喧嚣躁动。每张照片的落款上都标注著作者鲁索斯（Koulla Roussos）本人在场的证据–#emptybuildingsofdarwin.
鲁索斯说：“达尔文并不完全是空的，但有明显的迹象表明人口正在流失，企业迁往它方。”她说，近些年来，城市周围的许多商业建筑已经腾空，显现出破败的样子。
鲁索斯认为，达尔文要想扭转这种趋势，就要变得更加适宜人居住。她说：“我希望所有的达尔文人都能考虑什么是可居住性。我们是一个热带城市，面临极端气候，所以我们要推广什么样的建筑，看看如何使我们的生活方式变得更加适合居住？”
该地区最大的经济问题之一是人口增长乏力。有记录显示这一地区已连续八年录得人口负增长，而政府对此关注远远不够。
今年1月份，联邦证券CommSec在《各州经济状况报告》（State of the States）中披露，由于北领地的经济业绩排名从第四位下降到了第六位，该地区经济已“失去动力”。
八
首都领地
在过去的四年时间里，悉尼房产市场进入繁荣增长期，但堪培拉却由于公共服务之后、公寓过量供应等因素而表现并不尽如人意。但在2017年，这些问题已经得到了妥善解决，目前堪培拉在澳大利亚各大首府城市中，除了霍巴特，数堪培拉的空置率最低。堪培拉的住房租金，与其它首府城市相比，也呈现了强劲增长的趋势。
在过去12个月的时间里，堪培拉的房价增长也录得良好势头：Domain和SQM统计报告显示，其价格增长幅度在10-11%左右，CoreLogic录得堪培拉房价出现9%得增长，而ABS则录得6%增长。
堪培拉的北部Belconnen和Gungahlin是增长势头最好的城区，另外，在建的轻轨项目也会给这些北部城区房产市场再打一剂强心针。
END
根据澳洲统计局数据，澳洲大约有300万房地产投资者。房地产投资使数以百万的澳洲人更加富有，但是今天有许多人都在思考，房地产是否仍然值得去投资。也有人认为，如果不购买房产，也没有什么其它好的选择。难道投资于跌宕起伏的股票？或是存入利率超低的银行而赔钱？
其实，房地产投资的长期有效性至关重要。房地产投资的问题在于，大多数市场在某些时候会出现平淡的时期，可能会倒退，这当然是令人不安的。如果你没有过度的压力，就可以选择忍耐熬过低谷期。
从乐观角度看待房价，资产价格的上下浮动乃正常现象，在自由市场里，资产价格因为投资过热而被推高是难免之事，最后资产价格会因供过于求而回调。如果资产价格经过较长的时间循序渐进地下跌，人们称之为价格调整，如果短期内大幅度下调，专家则称为泡沫爆破。
总体看来，房地产是一个昂贵的资产类别，但它也是在澳洲创造财富安全可靠的方式之一。如果保持简单行事，在好位置购买质量好的房子，并持有较长时期，就有理由期待一个较好的结果。
本文作者：Cynthia高晨曦