原创 | 澳洲，是否真的是中国房企的“投资乐土”？
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随着国内经济出现转变，中国也开始输出其房地产理念。我们在讨论中国的房地产投资者时，往往关注的是他们如何在澳大利亚等地大肆购房，推高房价——即便此类说法是有些问题的。但这忽略了事情的另一面。现在，中国国内的建房热降温，中国开发商在国外修建的房子数量却大增。
2014年前，中国国内的房地产总投资以超过10%的速度增长，而在2015年下降至不到1%。这表明中国房地产投资出现显著变化。与此同时，中国对国外房地产的投资增长强劲。2009年这一领域是6亿美元，而2015年已增至300亿美元。已有几家中国房地产开发公司把海外投资作为主要业务增长战略。
中国投资者目光投向国外的原因有两个。一是中国买家对国外房地产的需求在增加。另外，国内房价的波动加速了这个趋势。
对于中国政府来说，培养更多的法律和金融人才，协助中国房地产开发商走出去投资将显得重要。开发商的此类扩张只是中国发展海外基础设施新外交的一个方面，它还处于初期阶段。
海外资产并购也是一种海外投资行为，如果一家企业其业务本身就涉及海外市场，在人民币2016年以来不断贬值的情况下，这必然会影响到企业海外业务收入。通过并购海外企业在海外市场的直接操作，便可以规避汇率波动带来的风险。
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一、中国企业“出海”投资的意义
二、海外是否真的是房企的“乐土”？
三、房企、置业者均青睐“安全港”
四、中资出海政策收紧 房地产等四领域受密切关注
五、近期中企大型澳洲地产交易
一
中国企业“出海”投资的意义
当然，无论什么环境下，资本都是逐利的。只要企业测算、论证对外投资一定会有适当幅度的盈利，无论人民币汇率变化如何，企业自然会有对外投资的积极性；如果海外市场表现不好，即便是汇率稳定，企业也有没有对外投资的必要。
在人民币持续贬值的情况下，决定实施国际化的企业必然还会加大对外投资的力度。虽然眼下投资成本有所提升，但企业如果能够开拓出更大的市场空间，寻找到更多的盈利点，进行科学、有效、符合海外市场的产品设计、生产、运营、销售，便能够获得更多的利益。
若是人民币后期还继续贬值，那么就应了“效率就是金钱”这一句话，越早进行海外市场投资便能避免继续贬值的风险增加，因此对有海外投资需求的企业而言，在贬值趋势中进行海外投资反而是属于节省成本的行为。
当然，也会有资金富余的企业因为资产荒而选择投资海外优质企业，这是资本流动的固有属性，其目的都是为了取得最大化的收益。从整体来看，大规模的并购潮如果都取得了成功，对中国企业发展必然有利；但若并购过程中有些杠杆使用不当，有些事项没有注意清楚，失败的并购可能会导致企业大幅亏损。需要中国企业注意的是，急于求成的投资往往都是看见美好的收益，看不见风险。
尽管中国海外投资金额不断增多，但结合中国实际情况，依然还需要引入大量投资以刺激各行业、产业、区域的经济发展。仅从当前的情况来看，中国并未从“吸收投资国”变成“投资大国”，我们还需努力。
二
海外是否真的是房企的“乐土”？
2013年前后，多家内陆品牌房企扬帆出海，前去开发新的市场，以寻求业绩增长点。经过3年的布局和开发，这些房企开发的项目已相继入市，并且在市场上频繁发声，引起了业界的关注。如今，国内楼市随着调控政策的起伏，不少房企又一次将目光转向海外，但海外是否真的是房企的下一个“乐土”？
最近几年，中国房企出海投资的步伐越来越快
据统计数据显示，从2009年开始，中国海外地产大宗交易投资总额就呈稳步上升的趋势。而这一进程在2013年至2014年时增速更加明显，万科、碧桂园、万达、绿地、新华联、雅居乐等大型房企均有在海外拿地。
至2015年时，中国海外地产大宗交易年投资总额已经达到257.34亿美元。而今年，中国房企的海外投资额预计全年将比去年增长37%，达到353亿美元的规模。
同时，与房企海外投资规模一并增长的，还有来自中国内陆购房者的海外投资需求。各种海外置业中介的火爆以及部分开发商直接介入开发海外项目，其背后都有中国内陆购房者稳步增长的海外置业需求。
这一经济现象的出现有几个原因：
一是投资需求，包括国内一线城市涨得比较猛，而且有部分投资者因受限购政策影响买不了
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二是海外一些房子的实际价格在他们看来并不贵
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三是不少投资者也有分散资产配置的考虑
也正是在这样的背景之下，中国房企的海外投资额在近些年来增长明显，而海外地产的开发似乎也正在成为中国房企的“新大陆”。不过，在这场房企出海潮中，各个地区的热度及针对的客群也是不同的。
三
房企、置业者均青睐“安全港”
不论是以哪种目的出海，大多数房企“出海”依然瞄准了经营风险和政治风险都相对较低的成熟市场。
报告显示，目前中国企业平均将44%的海外资金投到美国；第二名为澳大利亚，比例为22%；接下来依次为英国10%，中国香港特别行政区6%、加拿大3%；其他国家和地区占15%。
与2015年相比，中国投资者对美国和澳大利亚投资热情持续增长。其中，在美国的投资比例增长了6%，澳大利亚也增长了2%。
房企的投资热点地区也与国人海外置业的选择高度一致。据11月份发布的《2016中国境外地产投资意向调查报告》显示，投资者对“安全港”的市场情绪正在持续上升。
2016年前8个月，美国和澳大利亚的市场情绪分别上升了6%和2%。此外该报告称，近3/4的受访者认为，未来五年，“脱欧”的投资环境将为投资英国房地产创造良好机会。“中国投资者在追求资本增值或财富的保值时，可用资产选择面广、流动性高、融资相对容易的市场对投资者来说较具吸引力。
四
中资出海政策收紧，房地产等四领域受密切关注
12月6日
发改委、商务部、人民银行、外汇局四部门负责人在答记者问时表示，将密切关注近期在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域出现的“非理性对外投资”的倾向，以及大额非主业投资、有限合伙企业对外投资、“母小子大”、“快设快出”等类型对外投资中存在的风险隐患，建议有关企业审慎决策。
此次收紧主要针对的是“大额非主业投资”、“母小子大”等跨行业并购投资，“如果是开发商和保险资金出于资产配置和未来发展的考量，在海外寻找开发机会，应该不能被归类为‘非理性’”。
目前，具体的监管措施尚未正式出台。据了解，未来投资额超过100亿美元的对外投资、投资额在10亿美元以上的非主营项目大额并购投资，以及国有企业10亿美元以上的境外房地产交易这三类对外投资将有可能受到严格审查。
在海外并购投资中，房地产行业是资金流向较高的领域。普华永道发布的报告显示，2016年前三季度中国内陆企业海外并购交易数量达到671宗，几乎是去年全年交易数量的两倍，交易总金额逾1600亿美元。从投资领域来看，房地产以83亿美元的额度成为企业海外投资的首选。
2016年中国房企的海外投资额预计将比去年（257.34亿美元）增长37%，达到353亿美元的规模。
除了碧桂园等民营企业开始在海外市场下重注后，有国资背景的绿地集团、首创置业以及保利地产等房企也在加快海外市场扩张速度。
近两年，中国资本以令人咋舌的速度纷纷出海并购。商务部数据显示，今年1-9月，中国企业共实施海外并购项目521个，实际交易金额674.4亿美元，已经超过2015年全年并购金额。
2015年，中国实际使用外资金额1356亿美元。同期中国对外直接投资流量超过实际使用外资金额100.7亿美元。对外投资首超吸引外资，中国开始步入资本净输出阶段，首次成为资本净输出国。仅仅9个月之后，中国便首次超越美国，成为全球最大资本输出国。
尽管全球资产配置是大势所趋，但增速过快不一定是好事。波士顿咨询公司发布的调查报告显示，中国买家的海外并购交易完成率远低于欧美等发达国家企业的水平。同时，并购后的整合也困难重重。
中国资金大规模借助跨境投资通道“出海”，规避人民币贬值风险是主因。实际上，商务部、央行以及外汇局各级业务上对境外投资的监管已经开始收紧。
一位中资机构的海外业务负责人表示，6月人民币开始加速贬值后，中国资金一直在寻找“出海”通道，但受限于外汇管制，“钱一直出不来”，而近期在备案和换汇过程中，感觉时间明显延长。
五
近期中企大型澳洲地产交易
1
环形码头最高办公大楼
中国保险集团、平安集团与日本三菱将出资建设悉尼环形码头最高办公大楼，各持50%与30%权益，其余20%为本土开发商联盛集团（Lendlease），项目总投资额15亿澳元。
在寸土寸金的悉尼核心地带，大型写字楼开发可谓极具挑战性，本周，本土开发商联盛集团获得中国平安和日本三菱地产的资金支持，筹划两年多、拟投资15亿的环形码头项目取得突破性进展，8:2的权益结构彰显出外资称雄的一贯格局。
据悉，早在2014年联盛就提交了地块开发规划，今年7月又获准将办公楼加高30米，达到248米，成为悉尼当之无愧的最高楼。拟建的顶级写字楼座落于所谓的APDG区块上，以阿尔弗莱德、皮特、达累与乔治街为界。
为提升建筑高度，联盛与悉尼政府达成协议，将在办公楼附近增建通道、广场、自行车道，并将三层楼长期出赁给市政府，用作科技创业公司的创新中心。
2
大华3.6亿获墨尔本三宅地，可建3000套住宅
12月9日
外媒消息，中国房地产商大华集团计划斥资3.6亿澳元包揽墨尔本西部三块住宅用地，有望成为墨市史上最大宗的开发交易之一。
据悉，三大地块均坐落在墨尔本西部楼市旺地温德汉姆，分别位于航空路、库克角路和哈克特路，预计可以开发超过3000套住宅。
其中最贵一处价值接近2亿澳元，位于哈克特路50A，占地103公顷，预计可以开发1800套住宅，目前双方已经签订附条件合同。此外，航空路地块面积占地41公顷，预计可以开发650套住宅，价值8400万澳元；库克角路地块预计可以开发650套住宅，价值7400万澳元。
大华集团澳洲分部目前在悉尼和墨尔本已有6个住宅工程。其中，去年12月，大华集团与维州房产开发公司达克兰联手斥资6000万澳元从联盛集团手中购入墨尔本西部普兰普顿63公顷的未开发土地；今年7月，大华集团在悉尼的首个总体规划居住社区、埃德蒙森公园楼盘“新风”宣布动工，投资总值10亿澳元。
事实上，下半年以来就有不少中国开发商在澳洲购买项目。其中，今年8月，福成集团斥资1亿澳元购得维州白理图家族名下位于伍德豪斯车站的最后一个地块；9月，华人房地产开发集团New Sky斥资6000万澳元购得墨尔本西部塔内特64公顷居住用地，获批建造800套住宅。
3
建发国际收购悉尼一土地60%股权
12月15日
建发国际投资集团有限公司宣布，公司附属公司利杰、Dragonwin及Holiday（Australia）订立股份转让协议。据此，利杰同意以现金代价259万澳元获得Dragonwin及Holiday（Australia）收购目标公司的60%股权，及向目标公司提供贷款399.88万澳元。
收购事项完成后，利杰将持有目标公司的60%股权。目标公司将成为建发国际的间接非全资附属公司，故目标公司的财务业绩将并入建发国际的综合财务报表。
据悉，目标公司Metropolitan Investments Holding Group Pty Limited是一家于澳洲注册成立的有限公司，主要从事房地产开发业务。
于本公告日期，目标公司由Dragonwin及Holiday（Australia）各拥有50%。目标公司持有的主要资产是一幅位于澳洲悉尼西北郊区Baulkham Hills的土地，该土地尚处于在建阶段。
目标公司于2014年10月以原始收购成本约460万澳元取得该幅土地。目标公司于2016年7月31日的经审核负债净值约为127.88万澳元。
建发国际认为，海外市场的土地成本属合理且对海外房地产市场的投资需求不断增长。集团的策略是与海外房地产开发商合作，分散其财务风险及提升其盈利能力。董事会相信，收购事项为集团提供绝佳的海外投资机会，以提升其于海外市场房地产开发商的地位。
六
澳洲商业地产市场现状
澳中自由贸易协定签订后，澳洲海外投资审查委员会（FIRB）放宽了澳洲商业地产限制，根据自由贸易协定，中国投资者购买价值在10.78亿澳元以下的澳洲商业地产时，无需海外投资审查委员会审批，享有与美国和新西兰投资者相同的待遇。而目前商业地产海外投资门槛设定在5400万澳元，外资购买澳洲商业地产门槛降低将会促进更多中国人进入澳洲市场。
近年来，越来越多的中国富豪进入澳洲市场，投资也更加的多远化，地产、农场、能源、酒店等都迎来了中国人的投资热潮，今天小编简单地搜集整理了一些澳洲写字楼以及商业地产的投资项目，希望能给各位投资者一点帮助。
中国最富有的一些企业家看上了价值数十亿元的澳洲房地产，联邦政府也正设法在2020年以前满足其提出的基础设施投资目标。
根据一项调查，今年上半年的六个月中，悉尼市中心的办公楼层的价值上涨了30%，办公楼空置率则低于5%。
据澳洲金融评论报报道，房地产公司Ray White的这项商业房地产调查显示，悉尼市中心及其更广泛地区的办公楼市场状况良好。如今悉尼市中心的办公楼层每平方米的平均价格达8067澳元，而且这一增值没有局限在任何一个地区。”
悉尼市区办公楼增值的部分原因是因为缺少购买机会——今年头六个月，仅有价值3200万澳元的办公楼层被出售；相比之下，去年一年，办公楼层的销售额超过1.2亿元。
根据一项新的调查分析，过去十年中，澳洲商业地产投资的平均回报率高于投资独立房和公寓。
据澳洲金融评论报报道，从收益率与资本增长相结合的总回报率来看，自2005年1月至2015年12月，商业地产每年的平均回报率为8.9%。同期，住宅地产的投资回报率为7.4%，虽然高于澳洲股票投资回报率5.5%；管理基金5.3%；但都远低于零售、办公楼和工业地产的投资回报率。
收入是商业地产投资总回报率的一个关键因素。“这明显高于股票投资而且相当稳定，由此说明了为什么国际资本投资一直在寻找机会投资的澳洲商业地产，在低利率的环境下，收益的吸引力是举足轻重的。
不过，另外一个重大因素是，悉尼市中心及其更广泛地区的办公楼的空置率一直在紧缩，从而给办公楼租赁市场造成压力，并减少了刺激性，使得小企业宁愿自己购买办公楼层，而不是租用。
商业房地产公司JLL最近的数据显示，7月，悉尼市区的办公楼空置率在7.1%，其租赁率在上财年则上升了12%。
小企业如想在悉尼市中心购买办公楼层，每平方米平均需支付8223澳元，比去年上升了25%。城中区域办公楼层的每平方米的平均价格在8179澳元，上涨了27%。
在接下来的几个月，办公楼层空置率将跌至5%以下，这将进一步给办公楼层租赁市场带来压力。尽管办公楼层价值激增，但她说租金收益率、低利率对国内和海外买家仍具吸引力。
与此同时，还有大量的办公楼被改建为住宅，使得办公室库存更加紧缺。
（点击看大图）
全球最大的房地产公司之一，仲量联行（JLL）的最新数据显示，今年悉尼办公楼的租金张幅将超过全球所有大城市，居于全球首位。
据澳洲金融评论报报道，仲量联行预计悉尼（在考虑到诸如刺激等成本后）办公楼的有效租价将于今年将增长11%，而去年这一数字是9.5%。
仲量联行战略研究部门主管AndrewBallantyne预计，悉尼是今年唯一一个办公楼租金呈两位数增长的城市，租金的“涨幅将居全球之首”。
Investa Office公司拥有大量办公楼房产，其投资部门主管Pete Menegazzo说：“悉尼现今颇受金融中心的青睐，11%的增长率可能过于保守。以悉尼市中心的一个办公楼为例，过去的9个月，我们已将每平方米租金要价上涨了100澳元。”
自从两年前悉尼办公楼空置率达到最低点时，InvestaOffice一直在稳步地购买悉尼的办公楼。
大型房产出租公司Charter Hall Group的办公室主任Adrian Taylor表示，该公司经常遇到三个或更多的租户争租一个租位的情况，并称曾有一个悉尼租赁项目的净有效租金增长了约18%。
据预测，悉尼的商业房地产价格在已经很高的基础上，还有进一步攀升的空间。悉尼的收益率已经高于如纽约和伦敦这样的大都市，现在再加上租金上扬，将会对资本价值产生重大影响。但是房主们可能不愿意出售房产，因为他们希望从租金上涨中获利。”
中国房地产巨头保利集团澳大利亚分公司计划在悉尼中央商务区建造一座地标性甲级写字楼，这将是中国大陆地产公司首次在澳大利亚首府城市核心地段开发高端办公楼。
附录
澳洲商业地产交易大数据
（本文所有表格均可点击查看大图）