民事辩词|卖房后又将房屋抵押给他人？二审判决：驳回上诉，维持原判！——经济适用房买卖合同案《二审答辩状》

按语

2016年刘某从杨某处购买了一套拆迁安置经济适用房，价格80万元。合同签订后，刘某向杨某支付了75万元，全家人入住该房。因拆迁安置未满5年，双方约定在房屋具备变更登记条件后办理过户手续。2019年4月，案外人周某上门宣称，因杨某欠其款项已将该房屋抵押。此时，刘某方知杨某私自领取房屋产权证并办理了抵押登记，遂于2019年7月委托江苏九州祥和律师事务所崔保华律师提起诉讼，一审法院判决周某、杨某注销涉案房屋上的抵押权【详见文末链接】。周某不服，向NJ市中级人民法院提起上诉。

二审中，崔律师提出：在我国经济适用房属于特殊形式的物权载体，经济适用房的原始取得人对该房屋不拥有完整的所有权，在一定的期限内，不得随意处分该房屋。原始取得人在权利限制期限内将房屋转让给他人后，虽然因为法律制度限制未能办理产权过户登记，但其已不再是该房屋的实际权利人，其对房屋的任何实质性处分属于无权处分。上诉人在办理抵押前未至涉案房屋查看，未充分了解涉案房屋的具体状况，未履行审慎审查义务，非善意第三人。故此，涉案房屋上设定的抵押权应予注销。

最终，二审法院采纳了代理人的全部意见，本案驳回上诉，维持原判。

责任编辑：戚艳丽

答 辩 状

答辩人（原审原告）：刘某，男，197*年*月2*日生，汉族，居民身份证号码32082819******2230，住NJ市QX区**新城**苑*幢2**室，联系方式：1395****004。

被答辩人（原审被告）：周某，男，汉族，19**年*月**日生，身份证号码：33088119******3319，住址：ZJ省**市，联系方式：1776****8119。

针对贵院受理的上诉人周某与被上诉人刘某、杨某房屋买卖合同纠纷一案，被上诉人刘某认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，具体理由如下：

一、原判决未超出原告的诉讼请求

关于诉讼请求一，被上诉人刘某在起诉时，要求判令涤除设定在涉案房屋上的抵押权。涤除一词的本意是消除，本案中即指消除涉案房屋上的抵押权。注销一词在本案中与涤除实乃同意，亦是消除涉案房屋上的抵押权。在诉讼过程中，被上诉人刘某发现杨某与上诉人周某之间就涉案房屋设定抵押的行为并非善意且周某可能涉嫌职业放贷的行为，加之考虑到民事判决的主文内容易于执行，刘某在庭审中又以注销一词替代了涤除（详见庭审笔录第8页倒数第5行）。因此原判决从措辞规范性的角度，使用了注销一词，未超出诉讼请求，更未违反不告不理的原则。

关于诉讼请求二，原判决驳回该请求系基于经济适用房的特殊性。因为涉案房屋尚不符合购房之后满五年的上市交易条件。五年的起始时间依据合同约定，以原始购房发票记载为准。被上诉人向法庭提交的加盖南京燕子矶保障房开发有限公司财务专用章的购房收据其从性质上与发票并无区别，其上记载杨某的购房时间为2015年12月28日。一审判决之时，涉案房屋尚不符合过户条件。但二审判决之前必然已符合过户条件，本案因发生了新的情况，建议二审法院针对该新情况就一审判决不足之处予以纠正，支持被上诉人的第二项诉讼请求。

关于诉讼请求三，其与诉请一、二之间并不存在竞合关系。根据合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”据此，采取补救措施、继续履行以及承担违约责任三者之间完全可以是并列关系，正如本案中诉请一指采取补救措施，诉请二指要求继续履行，诉请三指承担违约责任。该违约责任不仅在房屋买卖合同第十一条明确约定，而且因为被告的违约行为，确实导致原告产生了损失，该损失包括原告为了维权而产生的费用。

二、原判决认定事实清楚

关于购房款的支付，涉案房屋购房款总价80万元，被上诉人刘某已支付了75万元，共分三笔支付，其中一笔40万元有银行转账记录，另外2万元定金和剩余购房款33万元系现金支付，有被上诉人杨某的收条及证人郝某某的证人证言可以证实。被上诉人杨某不到庭，不妨碍人民法院依法认定相关事实，且上诉人未在法定期限内申请对收条上杨某的签名申请笔迹鉴定。故此，应认定刘某已经支付了75万元购房款。

关于涉案房屋交付及使用的事实，房屋买卖合同签订后购房人刘某支付了房款，售房人杨某将房屋交付给刘某，本属很自然的事情。新房交付之后，装修和入住也是常识，上诉人对此客观事实提出质疑，纯属吹毛求疵。为了打消上诉人的顾虑，被上诉人刘某在二审期间补充提交了装修的相关证据。

关于被上诉人刘某名下有无住房问题，被上诉人主张其名下无住房，该问题是一个消极事实，难以证明。即便如此，被上诉人仍然至NJ不动产档案管理中心，打印了不动产信息查询结果，显示其名下无不动产信息。被上诉人无法逐一提供全国数百个地级市的无房证明。如上诉人主张被上诉人名下有房，应由其举证。

三、原审判决适用法律正确

从房屋的分类属性上看，在我国经济适用房属于特殊形式的物权载体，经济适用房的原始取得人对该房屋不拥有完整的所有权，在一定的期限内，不得随意处分该房屋。原始取得人在权利限制期限内将房屋转让给他人后，虽然因为法律制度限制未能办理产权过户登记，但其已不再是该房屋的实际权利人，只是因不动产登记程序所需仍被登记为产权人，其只是形式上的产权人，而非实际权利人，其对房屋的任何实质性的处分均属无权处分。上诉人周某放贷给杨某并通过杨某在涉案房屋上设定抵押权，二人对涉案房屋的特殊性应当十分清楚。杨某的行为属于恶意违背诚信，违反约定。而周某本应实地走访，查清涉案房屋权利现状，却在明知或存在重大过失的情况下与杨某建立借贷和抵押合同关系，显然不属于善意第三人。

此外，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第53条规定：“未依法取得放贷资格的以民间借贷为业的法人，以及以民间借贷为业的非法人组织或者自然人从事的民间借贷行为，应当依法认定无效。同一出借人在一定期间内多次反复从事有偿民间借贷行为的，一般可以认定为是职业放贷人。民间借贷比较活跃的地方的高级人民法院或者经其授权的中级人民法院，可以根据本地区的实际情况制定具体的认定标准。”本案中，从周某朋友圈截图及周某诉杨某民间借贷纠纷【案号：(2019）苏0191民初1**号】民事裁定书可知，周某长期从事个人借贷业务，为职业放贷人，其与杨某之间的借款合同应认定为无效，抵押权当然也无效。

综上，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，恳请贵院在查清事实的基础上，依法驳回上诉，维持原判。

此致

NJ市中级人民法院

答辩人：刘某

2020年12月24日

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