英伦投资 | 英國买房检查这几点！租赁使用权避险建议

在英国买房会时常遇到“租赁使用权”一词，上千位英国买家认为租赁使用权机制使屋主的成本逐年增加，原因究竟是为什么，以下为你分析英国买房不可不知的土地所有权！

Leasehold，亦即有年期限制的土地租赁使用权，在买房合同上，屋主所购买的楼盘所有人是屋主的名字，但楼盘的土地则是要向地主承租，因此需要另外支付地租（Ground Rent）。这是英格兰与威尔士特有的长期租约法规，即便是依循英国法规系统的香港、新西兰及澳大利亚也未曾推行或已彻底取消。但在英国，有越来越多新建项目采用此系统，事实上，在英格兰与威尔士地区，2016年有近30％的住宅项目是实施租赁使用权制度。

有些租赁使用权长达999年，称为虚拟永久产权（Virtual Freehold），此类地租通常长期而稳定，仅偶尔因通货膨胀而调整。另一种则为短期条款，可能允许地主在前五十年间每十年皆加倍地租。也因此许多未仔细留意的买家遭到恶梦般的地租所套牢。近期便有房产建商在售屋时定下了地租每十年翻倍的条款，还将土地产权转卖给第三方投资公司，使得许多屋主受制于过高的地租而无法将房屋转手，此事件遭受强烈的抗议，尔后在2016年，被迫准备1亿3千万英镑为受害屋主纾困。

根据英国权威媒体卫报指出：根据一间抵押貸款公司的估价，于2010年以100万英镑购买125年产权的公寓，可能因为地租条款而导致其房屋价值在2017年归为零。这意味了想买这套房的买家很可能无法取得抵押贷款。根据英国政府统计，全英格兰有超过400万户是采用租赁使用权，并已英国政府开始关注相关问题，但尚未提出保护买家的应对政策。

买家购屋的自保对策

在过去，租赁使用权的地租相当低廉，有些地主甚至懒得收取而戏称为“胡椒子租金（peppercorn rent）”然而，近年来开发商开始改变地租条款，增加许多新的名目。买房者（Homebuyers）报告指出：除了地租，有些合同还允许地主收取其他费用。其他了例子还包含了买家需支付100英镑的文件费用、2,500镑的温室建造许可、及维护土地的服务费、维护费及保险等等。若不按要求支付这些费用，即便合同到期或尚未续约，地主还有权没收你的房产！这些对地主有利的条款吸引了许多投资者、更使得地主们偏好贩售租赁使用权的项目，根据估计，有效报酬高达7％。

为此，英国环境地产总监Daniel Fong建议在购屋前详阅合约及相关法规，并特别留意以下事项：

• 地租价格：留意地租条款，随著通货膨胀而调整地租的方式是较为建议且容易转售房产的条款，但若是每十年倍增或类似规定便需要特别留意。

• 租約年期：倫敦的新建楼盘普遍使用999年的“虚拟永久产权”，而租约通常能以99年为单位申请延长，但若租约短于80年才申请延长则费用会较高，进而影响房产价值。因此建议购屋前检视地租年期，若租期较短亦可要求卖方先申请延长后再签约。而低于60年的地租年期不仅很难申请到抵押贷款，房产价值也会持续降低。也因此有些案例是投资者以非常低廉的价格购入租约近乎到期的房产，自行承担风险并申请租金延长，房产价值因此回升而幸运获得20% - 30%的获利。

• 留意附加条款：留意是否有允许地主收取低租以外费用的条款，如文件费用、建造许可、土地维护费及保险等等。

• 谘询律师：购屋时建议聘请律师，若有任何不确定条款皆应与律师确认，以避免签约后的衍伸问题。

若不买租赁使用权的项目，还有哪些选项？

Daniel Fong还建议："若打算在买房，尤其在容易入手的伦敦地区购买公寓，可以考虑共享产权（Share of Freehold），便不会受限于任何租地条款、也不需要支付地租。"

英国还有另外3种主要的产权系统：

• 永久土地产权（Freehold）：较简便的产权种类，亦即屋主拥有完整的土地所有权，因此无需支付地租、服务费或其他维护费用。独栋别墅通常搭配此种产权类型。

• 共享永久土地产权（Share of Freehold）：通常适用于公寓，尤其是分隔成多间小公寓的房型。公寓的各个屋主分别以不同的形式购买了一部分的土地所有权，因此屋主无需支付地租，但可能还是需要支付服务费用。

• 共同持有土地产权（Commonhold）：一种较新的产权类别，主要是用于公寓。根据2002年所通过的《共有及租赁改革法》（Commonhold and Leasehold Reform Act 2002），屋主享有房子所在位置的土地所有权，所以不必支付地租，但需支付公共设施的相关维护及富物费用。