日本物业进驻苏州小区,看门大爷这次终于急了

前两天日本物业进驻苏州某小区的新闻上了热搜:
为了迎接新物业小区还专门搞了个交接仪式,一路张灯结彩放鞭炮,居民夹道欢迎相当高调。
不用想也知道,这群业主和之前的旧物业肯定是结下了梁子,要是没有大仇也不至于换个物业换出了结婚的阵仗。
我发现对于换日本物业这件事,网友评论出现了严重的两极分化。
一部分网友持鼓励态度:觉得这思路开阔!既然对旧物业不满,换日本物业有何不可,反正花的都是业主自己的钱。
另一部分吃瓜群众却认为:干活的到头来还是中国员工,这样的引进就是圈钱,典型的被人卖了还帮人数钱。
其实说到底争论的是日本物业到底和咱们有什么差别,所提供的服务值不值得引进。

 

日本物业VS国产物业
为了真实还原日本物业,我特别去做了调研,还问了在日本住过好几年的田瓜,发现他们其实是个很神奇的存在。

 日本物业好在哪?

日本政府曾提出过一个“建筑物百年”计划。为了减少建筑垃圾、浪费社会资源,要求新建楼房要能够达到百年标准,所以建筑物维护也成了重中之重。
1)建筑保养维护好:50年还跟新房一样
咱们国内 8、90 年代的房子,现在即使不是危房,也大都老化破旧。
国内80年代老小区
可日本呢,哪怕已经四、五十年的房龄,看上去却像新的。外墙看不见裂缝、内部也干净整洁,连大门都铮亮。
日本50年房龄老公寓
能保持这样的好状态离不开日本物业,因为他们有个重要工作就是建筑保养维护。
当新房建成,物管公司就会和业主委员会一起商订一个长达50年的公寓维修计划表,里面详细规划了对公寓内外、管道线路、电梯供水等方方面面的维护节点和方法。
2)精细著称:一切按表格严格执行
一旦维护计划制定完成,物业就会严格按照这份表格执行任务。
外墙十年翻新一次、顶楼防水系统5年一小补10年一大补、电梯3个月检查一次15年必须更换等等...
不管管道有没有堵塞,每年都必须用高压清洗全部疏通一次,不会等到堵了、坏了才去想办法。
日本物业派来上门服务的管道清洁工
图片来自@抖音用户kira
连公寓管理员的工作也细致到每天都有严格的时间规划:
从接待、清扫、点检到巡逻、汇报总结...每个时间点该干什么都清楚明了。
日本物业在做楼道清洁
图片来自@抖音用户kira
3)公寓管理员:持证上岗
在日本,公寓管理员也不是谁都能当的,它算个技术工种,甚至需要考取国家资格证才能上岗。
日本公寓管理员里又能细分出三类:管理业务担当者、公寓管理士和公寓管理员。
管理业务担当者就是咱们国内的物业公司,资格证考试合格率只有20%。
公寓管理士是负责公寓管理、修缮等知识的专门从业咨询者,合格率更低了,只有8%。
公寓管理员呢就是现场管理公寓的员工了,虽然没有前两者要求高,但也是得考取相关资格证才能上岗的。

 日本物业的水土不服

但日本物业的规则和服务基于他们的政策和实际情况,很多到了咱们国内可能会水土不服。
1)管理费用高
比如精心维护离不开资金支持,所以在日本买房你必须得先交一笔维修基金。
假如买一套“三LDK”你需要缴10万人民币左右的维修基金。这还没完,往后每个月还得再缴一两千元的物业修缮管理费,算下来绝对不是笔小钱。
但要放在中国,能接受这样高昂物业费的能有几个?
2)人员配备少,实行外包制
日本公寓大楼都是各管各的,所以日本物业的人员配备很少,一栋楼上只有一到两名常驻管理员,其他维修、维护人员基本都是外包。
外包人员
而且日本很少有封闭式小区,物业几乎不负责安保工作,都交给巡警,更多的金钱和精力都投入到了清洁和保养维护上。
3)物管行业老龄化严重
众所众知日本是个老龄化严重的国家,很多公寓管理员都是满头白发的老年人。
日本公寓管理员
虽然体质规范,但他们的体力不能和年轻小伙相较,想让他们帮忙送个重物或是修个灯泡你就不要指望了。
中外物业的关键区别其实是中外社区形式差异引起的。
在大多数发达国家,封闭式社区属于少数有钱人的选择,管家式物业背后是高昂的物业费。而中国住宅是以庞大的小区为单位,物业费和国外比起来却算得上相当平价了。
“纯进口”外国物业并不适合我们的国情,所以这些日本物业即使被引进,也是做了相当大的升级改造之后才能服务于中国小区。
反过来说,其实我们中国的物业才是世界第一呢。从指挥倒车到代收快递、帮忙垃圾分类到调节家长里短...放眼全世界也很难找到第二个吧?

 

中国物业里的“海底捞”
中国物业流传着几个“海底捞”等级的王者大佬。据说只要是住过他们服务的小区,这辈子都不想搬家。

 龙湖物业:服务型王者

1)打造冻龄式社区:园区冻龄/爱家焕颜
小区维护的好坏直接关系到今后房价,为了打造“冻龄式”社区,龙湖制定了超级细致的建筑、路面和绿化养护规定。
连草坪每平米杂草都要数过,落叶要随时清理但新鲜花瓣却能保留在草坪上供人欣赏。
除了“园区冻龄”,还有免费上门的“爱家焕颜”服务,清洁排水管道、保养电器等等都随叫随到,而且免费。
2)家人式服务
龙湖“晒被节”你听说么?
名字有点奇葩,但其实很暖心。听说为了满足业主们夏天晒被的需求,物业会组织集体帮忙晒被。
图片来自@龙湖物业微博
业主们可以提前预约,物业上门收被,晾晒后再统一归还。
不是多大的事情,但龙湖整整坚持了12年也不容易。我觉得对住高层的上班族来说还真挺贴心的。
晒被节盛况
图片来自@龙湖物业微博
这种“家人式”服务还包括夜间巡逻换上软底鞋、为垃圾桶换降噪轮、给小青蛙“搬家”、过年过节送上小礼物等等。
前两天刚过完的腊八节
图片来自@龙湖物业微博
3)龙湖智慧服务
18年龙湖物业升级了“龙湖智慧服务”,简单来说就是升级细化出的各种增值服务。
“龙湖智慧服务”微信小程序
田螺美家:龙湖自己培训的小龙家政,专做保洁,从日常保洁到家电清洁全部都有。
愚公搬家:帮业主们搬家,直接在龙湖APP上就能预约,非常方便。
安心租售:很多小区物业都在帮业主代租房子,有了正规流程不管对业主还是租户来说都更放心了。
感觉住在龙湖,基本生活有物业就够了。

 万科物业:第一大物业

万科物业是中国第一大物业,基本服务就不用多说了,今天就夸夸它人性化的一面。
1)网络化管理:住这儿APP
住过万科的小伙伴肯定都知道“住这儿”APP,从账单缴费到快递查询全部都能在这个小程序里完成。
小区里很多公共设施上都贴着二维码,如果坏了直接用APP扫码保修就行,非常方便。
疫情期间如果想找物业也能在APP一键呼叫,还能通过首页查看小区的“疫情防控日报”,不用出门就能搞定以前要跑腿才能解决的问题。
2)“2314”高效原则
服务好等于高效,万科有个“2341”原则,就是20分钟响应业主反映的问题,30分钟完成应急处理,4小时内未解决需报备原因,1天内没解决告知上级。
如果小区里有设施坏了需要维修,不是能立马修好的那接到报修后物业会先在旁边标记上“待修理”的标志。
其他业主看见就知道已经报修过,避免了重复动作也让人觉得格外安心。
3)友邻力量社区
我发现好物业的社区活动都做得特别好,如果你住在万科不管大节小节物业统统都会组织活动。
这还不包括万科自己发起的朴里节、乐跑等等。和邻居间不再是点头之交,这种感觉真的很好。
万科朴里节
图片来自@万科物业

 仁恒物业:靠口碑说话

听说仁恒的业主复买率极高,每次开盘仅靠复买和“老带新”就能卖掉一半以上。我想这肯定离不开物业的功劳。
1)这些配置,只有好物业才敢上
行业间有一种说法,评估一家物业是否够优秀,只要看几个交付几年老小区的水景,就能得出结果。
小区水景虽然漂亮,可大部分开个五六年就变成了一潭死水。打理需要大量人力,维护费用也很高,所以对自家物业没有信心的开发商往往都不敢轻易用水景装饰。
而仁恒大部分小区里都搭配了水景,哪怕过去20年看起来也和新的一样:
上海仁恒滨江花园
会所也是如此:
Y.Time运动会所
敢上水景、会所这类特别需要维护的硬核设施,就知道仁恒对自己的物业很有信心。
2)好物业,是为业主改变
如果业主图方便总喜欢从草坪间斜穿过去,普通物业肯定会把草地圈起来标上“严禁踩踏”的牌子;
可仁恒物业就反思了是不是自己的路径规划不够人性化,于是特意从草地间重新开辟了一条小路方便业主通行。
上海仁恒公园世纪
为了方便业主遛狗,仁恒还特意在小区里搭建宠物公园:
可见用户口碑,绝不是一朝一夕就能积累起来的。
真没想到,咱们国产物业竟然默默发展得这么牛了。而且中国人特有的“热心肠”也成了国产物业的标志性特色,让人觉得心里暖暖的,充满了自豪感。
当然因为我们是物业第一大国,人口多小区多物业也多,免不了服务质量上的参差不齐,除了上面这些三好学生,也肯定有不作为的物业。
我知道大部分业主其实也不是想掏一分钱换十分服务,但前提是物业提供的的实际服务和我们付出的物业费得成正比才行。所以想问问你们对自家小区的物业满意嘛?另外你们在选择物业时有什么硬性指标?
我之前还看到网上教你怎么甄别“烂物业”的帖子,其中有一条就是先看看门口站的是看门大爷还是精神小伙。你们觉得呢?
(0)

相关推荐