全套综合体商业规划与建筑规划设计导则（内部•干货）

第一部分：商业类型

购物中心

购物中心指在一个大型建筑物中，许多商店和餐馆及其他功能组成的大型零售和服务综合体。购物中心必须有停车场设备。购物中心无论是在立地、规模或结构上，都肩负有改善都市机能的任务，其目的是，为消费者提供多元化及便利性，舒适性及娱乐性的娱乐场所。购物中心既是对传统综合百货的集成和包容，与传统百货又是相互补充的关系。购物中心是时代的需要，是国民经济发展的产物。

百货公司

传统商业零售领域的代表，规模2万平方米左右的建筑内，以服装、箱包、鞋、化妆品、日常寝居家用等消费品为交易核心的零售场所。

大型生活超市

新兴的零售模式，规模1-2万平方米的建筑内，以生鲜、粮油、菜蔬、瓜果、小食品、日化、日杂等家庭日常消耗品为交易核心的零售场所。

建材超市

新兴的零售模式，规模1-2万平方米的建筑内，以建筑装饰材料、洁具、厨具、园艺用品、修理工具等为交易核心的零售场所。

社区商业

依附于住宅区，以餐饮、美容、美发、医疗、洗衣、教育、休闲、便利店等为主要服务内容的商业场所。

第二部分：各类商业物业选址要点

购物中心选址要点

1)国外发达国家（美国、日本）购物中心选址便交通发达的郊区，辐射距离一般

在30公里左右，最远距离为100公里（如日本日本大阪的迈凯乐购物中心，其基础商圈已从当初的周边50公里，扩大到100公里）。

2)国内超级城市（北京、上海）购物中心选址可偏离主商圈，但是一般紧临城市圈。

3)国内其他城市的购物中心选址一般适合在核心商圈里面。

生活超市选址要点

1)国外发达国家生活超市一般依附在大型购物中心或者开设在郊区交通发达的区域。

2)国内发达区域（北京、长三角、珠三角区域）生活超市已经可以开设在密集住宅区，购买力已经能支持经营。

3)重庆地区目前生活超市选址开设在密集的住宅区域是一个发展方向，但尚需要5年左右的时期进行市场消费习惯的培育，辐射区域方可支持单店经营。

百货公司选址要点

1)传统的百货一般选址在核心商圈里面。

2)国内发达地区的高档百货选址在购物中心里面或者是偏离核心商圈的中央商务区。

第三部分：商业物业建设规模指引

购物中心

1)一般位于城市核心商圈的购物中心的规模在10万平方米左右，主要以专卖店、餐饮、休闲娱乐为主。

2)位于城市边缘的购物中心规模一般较大，规模可达20-30万平方米，集合了各种类型主力超市，专业市场（如：家具市场等）。

3)超大规模购物中心的发展在中国应该非常谨慎，在重庆等欠发达地区更甚。

生活超市

1)规模一般在1.5-2万平方米左右，根据合作方的经营定位有关，建议重视合作方的规模意见。

2)应该警惕合作方里面“二房东”的倾向，作好规模控制，例如家乐福在一些区域超过自身经营规模提出建设要求，实质是拿去进行转租，并非本身经营需要。

百货公司

1)传统百货的规模一般在2万平方米左右。

2)精品高档百货（例如：SEIBU）的规模一般在1万平方米左右。

3)如果传统百货附带超市则规模一般在2.5-3.0万平方米。

4)目前以前开传统百货的经营商家在向购物中心转型的过程中提供给合作方的规模一般达到4-5万平方米（例如：王府井百货、北京华联）。

第四部分：地产商投资收益分析

购物中心

1)购物中心主力店的租金水见2、3、4条。

2)重庆大都会购物中心专卖店平均租金水平在150-200元/月.平方米，主力店太平洋百货的租金水平在60-70元/平方米.月左右。

3)北京东方广场目前专卖店的租金水平平均在50美金/月.平方米左右，精品服装专卖店的租金水平目前在150美金/平方米.月左右。

百货公司

1)目前国内发达地区（如北京、上海）的市场百货公司经营商能够接受的合作条件一般是60-80元/平方米.月的租赁条件。

2)目前重庆的市场百货公司经营商能够接受的合作条件一般是45元/平方米.月的租赁条件，有一个每3-5年递增5-8%的涨幅。

生活超市

1)目前国内发达地区（如北京、上海）的市场生活超市经营商能够接受的最高合作条件是60元/平方米.月的租赁条件。

2)目前重庆的市场生活超市经营商能够接受的合作条件一般是30元/平方米.月以下的租赁条件。

建材超市

1)目前国内发达地区（如北京、上海）的市场建材超市经营商能够接受的最高合作条件是60元/平方米.月的租赁条件。

2)目前重庆的市场建材超市经营商能够接受的合作条件一般是30元/平方米.月左右的租赁条件。

社区商业

1)目前重庆社区商业的销售价格在4000-10000元/平方米。

2)目前重庆社区商业的租赁价格平均在30元/平方米左右。

第五部分：规划设计

设计概述

1)商业建筑应该符合商业营运的特点：

首先，“以人为本”的思想应贯穿始终，如建筑内外交通组织应以顾客购物过程的方便和易达为原则；

其次，外部环境应具有吸引顾客目光的装饰风格、广告和霓虹灯等；

最后，内部规划考虑“一站式”服务，其建筑平面、机电配置、结构荷载和交通组织应尽量满足布置各类业态（百货、专营店、餐饮、娱乐、休闲吧、美容美发、银行以及停车场，甚至电影院等）在不同时期、不同位置的调整；

2)商业建筑配置标准应尽量满足各类租赁业主的特殊需求

规划设计

3)交通便利性：尽量创造条件使得临街路为双向性道路，公交车、小车、摩托车自行车等交通工具来往畅通（如设置公交车站和出租车站等），使得顾客便利通达；

4)周边的地下人行道、地下商场和人行天桥，甚至周边商业建筑、办公楼等应尽量通过地下通道、天桥等形式，与新建商业建筑直接连通；

5)商业建筑应充分考虑室内外停车场的容量（大约1个停车位/100平方米）、客流

通道、运货通道和收货区的设置(参照大店合作要求)；

购物中心设计概要

6)购物中心宜以多层建筑形式为主（可以避免设置防排烟设施、较小防火分区等影响商业装修效果，避免消防疏散通道的增加、建筑退距等使得商业面积缩小等）；

7)在方案阶段上汇前，应及早划分购物中心内的各类业态的商业规划，再根据业态的分布来考虑购物中心的平面布局、建筑结构设计和机电设计；

8)购物中心内应设置商业管理办公室、物业管理用房、咨询台、仓库（应有防潮

处理，且与卖场之间的交通较方便）、营业员专用盥洗间、营业员专用进餐区、拖布池和垃圾收集站等特殊用房或辅助面积；

9)购物中心内部通道应尽量避免设置两条内街（次要街道将生意惨淡，不利于租赁）；

10)购物中心的每一层都应通过扶梯贯通，每组扶梯都应尽量连通最低层至最高层；对于大型购物中心，宜在顾客目光可及之处设置首组扶梯（宜为剪刀梯）；

11)购物中心应利用地形，尽可能多地设置出入口；

12)购物中心内必须分别设置客、货电梯（位置、品牌、型号、速度均可能不同）不宜合用，以达到客货分流和提升商场档次的目的；客梯的位置应位于主入口较为明显的地方；

13)购物中心大门口应尽量避免设置任何阻碍客流的障碍物（如柱子、花坛、座椅等）；

14)装修后的购物中心的楼层净高宜在3米以上；

15)购物中心的交通组织应遵循环行设计的原则：保证顾客的每一种购物路线均为环形，无须走回头路；

16)商业购物中心的主大门应尽量朝向客流来向，并且不宜将主力百货设置于商业

购物中心的主大门旁边，否则，主力百货对商业购物中心的客流带动作用将大大减弱，而且，整体的商业价值和收益率也将降低；

17)商业购物中心应有作推广促销用的活动场地，如广场、中庭等，并应在中庭周边设置观光电梯或者扶梯；

18)商业购物中心顾客卫生间面积约为40~60平方米，并考虑残疾人和儿童专用设施，男女各自专用的盥洗空间；

19)商业购物中心的残疾人专用设施应按照性别区分，并分别设置在男女卫生间内，尽量不要独立设置残疾人卫生间（不便于营业期间的管理）；

20)为营造商业气氛和商业利益，在不破坏外立面整体效果的前提下，商业购物中心外墙上应尽量多的设置广告位和光彩照明；

21)商业购物中心商铺内的管道井、风井及强弱电井应合理布置或集中布置以利于商铺的有效利用、后期改造（商铺合并或分隔）；

22)商业购物中心内特殊营业时间的业态应集中，然后利用室外观光梯等特别设置的交通工具以满足非常规时间营业的交通组织；

23)商业购物中心内街与店铺的地坪面之间不应设置高差，即使因为防止雨水进入商铺而必须有高差，则宜用斜坡连接；当必须使用梯步时，应集中在合适的位置予以消化以及大色差处理措施；

38)商业购物中心内电气线路的末端设计应满足：当停止一家店铺的供电，而不会影响其他店铺的正常营业；

39)凡有可能作餐饮、美容美发厅和咖啡（水）吧的商铺必须有给排水、排油烟、送风、排风、天然气管道等特殊功能设置，各类管道都需要敷设入店铺内，并预留接口；

40)商业购物中心观光电梯内外应设置光彩照明；

41)商业购物中心内商铺外走道设置风口以利于商铺日后的新风和排风使用；

42)商业购物中心内的空调设备、各类管道、配电箱的安装位置应利于日后店铺的使用不受影响；

43)商业购物中心各类设备房的排水系统都应尽量采取重力排水方式，如果无法作到，也应将提升泵的各类参数（流量、功率、扬程及数量）尽可能保守地计算和设置；

44)商业购物中心屋顶冷却塔应考虑设计围护，以防止水雾四处飘散，影响商业气氛和商场形象；

45)商业购物中心广场上的梯踏步宜安装灯带（提醒性质）或大色差处理措施；

46)商业购物中心各类管道的主控制阀门应采取优质质量产品，否则将造成后期维护的困难；

47)商业购物中心电扶梯上宜设置人性化配置（如保护顾客鞋子和扶梯的刷子）和节能配置（无人停梯或放慢）；

48)商业购物中心外围的观光电梯内宜设置独立的空调系统；

49)商业购物中心广场上的电气预留预埋应保守设置，以避免后期增设灯具时破坏广场；

50)商业购物中心外墙的光彩工程能够在夜晚通过视觉向顾客传递信息：购物中心，知名品牌，餐饮娱乐等等；

51)商业购物中心走道上的灯具的照度则不应超过店铺内的灯光；

52)商业购物中心内安防系统应能完全满足商业的需要：安全、证据（没有视线的死角）；

53)商业购物中心内车库的各类风机应尽量安装在屋顶，否则应对风机作降噪处理；

54)商业购物中心内各类电梯机房应作降噪处理；

55)商业购物中心宜安装中央空调系统，商场的购物动线应完全处于中央空调系统的服务区域内；

56)商业购物中心内的吊顶形式应考虑以下因素：隔栅吊顶的运行成本太高（清洁难度较大）；石膏板吊顶比较容易裂缝，并且修补后的颜色与原有吊顶差异很大，铝扣板则会避免这些缺陷；

57)商业购物中心内的商铺一般为清水房交房，故在火灾自动报警系统容量、供电负荷等方面应预留足够的容量；

58)商业购物中心内各业态的电气供电负荷的设计标准：普通餐饮（使用天然气）

店铺应达到250W/M2以上（不含空调用电------按实计算）；特殊餐饮（使用电磁炉等）店铺应达到500W/M2以上（不含空调用电------按实计算）；首饰及钟表类店铺应达到450W/M2以上（不含空调用电------按实计算）；其余业态的店铺应达到120W/M2以上（不含空调用电------按实计算）；

59)商业购物中心的水源应考虑市政水厂直供生活水，并应同时考虑设置屋顶生活

水箱（储水功能），以保证市政水厂停水时，商业购物中心依然能正常营业；

60)商业购物中心的业态分布应考虑各类业种之间的相互影响（如营业时间、噪音等）；

61)商业购物中心应在公共区域充分设置插座和配电箱，以解决日后花车和推广活动的用电问题；

62)在商业购物中心内两公里范围内的各主次干道上宜设置道路标牌，用以指示商场的方向和位置；

63)商业购物中心的楼层、出入口、广场、商铺、楼梯间及门的编号或命名应全面、统一，并具有易辨别性；

64)商业购物中心内的岔道处，电、扶梯口等应设置导视系统；

65)由于车行速度及车库灯光照度较低等原因，商业购物中心的车库导视系统应更为密集，尺寸、色彩应利于迅速识别；

66)商业购物中心的车库内应设置停车后的定位标示（如柱子的编号等）；

67)在不破坏建筑立面和装饰效果的条件下，商业购物中心的内外应布置立招或安装预埋件；招牌应独具一格，使人能清晰识别；

68)商业购物中心的高空广告位的设计应使得广告画面的拆换较为方便；

69)商业购物中心内，专卖店形式的商业铺面的大小应以70~150m2为主，大品牌专卖店的面积一般以150m2~200m2为主（其中包括仓库面积—约占1/4至1/3）；

70)商业购物中心每层（或每个区）的广告灯箱贴纸形式应统一；

71)商业购物中心外广场及有可能作活动的位置应多设置插座和地插，为推广活动提供方便和照明；

72)商业购物中心外广场砖的铺贴应适当预留伸缩缝，结构伸缩缝的装饰不锈钢条应能满足频繁踩踏的刚性需求；

73)但凡商业购物中心的出入口都应有特殊、明显的标志；

主力百货设计概要

74)主力百货的平面应规则，基本呈方形布置（避免出现三角形或菱形等不规则面），避免出现死角，长宽比在1：2左右，宽度大致为50米（正好布置两圈动线），临街展示面应较长；

75)主力百货的空调机房等设备房应分散布置在主力百货四周（靠近外    墙），中间卖场部分应尽量通透；

83)主力百货目前大多要求25000平方米以上，首层层高5米，以上层高4.5米以上；

84)主力百货要求的配套设施需要扶梯、客用电梯、货梯、中央空调、卸货区、活动用的广场，以及100个以上的停车位；

85)主力百货的用电负荷应达到180W/M2以上（含空调用电）；

生活超市设计概要

86)生活超市宜设置两个出入口，分别布置在建筑平面的两侧，以利于设置入口和收银区；其典型的平面布置如附图1；

87)生活超市的生活备用水箱、发电机组是保证停水时生鲜、熟食、卫生间、空调系统正常使用的措施，必须予以重视；

88)大品牌生活超市要求灯下净高应达到4米左右，以使货架上方可以储存更多的货品（量贩式超市）、空气流动快、视线好；

建材超市设计概要

89)建材超市的首层层高不应小于8米或者净高不小于6米；

90)建材超市正立面应设置出口、入口以及团购出货口；

主体餐厅设计概要

91)主题餐厅的设计主要依据各目标客户的各自不同道的需求；

电影院设计概要

92)电影院的设计应以人为本，放映电影的功能十分明确；

93)现代电影院应采取多厅模式，每一个电影厅均为独立封闭空间，相互间由隔墙分隔，由走廊连接，并有公共空间—门厅或休息厅等。影厅可设置为大、中、小厅三种类型，大厅可控制在500座左右，小厅以100座左右为宜，易于控制观众流量，始终保持影院内有多部电影放映，保持足够的上座率。

94)画面与声源固定，功能设计目的十分明确；

95)座位的舒适性与观赏效果要好，关键在电影院工艺设计；

96)电影还音应以直达声为主，还音声性能受建筑环境声学条件影响甚大，须注重声学设计；

97)观众厅外，应有宽敞的休息场所、购票、购物十分便利，影厅分布与各项设施标识明确；

98)多厅的放映室应集中在一层或一个大室内；

99)售票处、小卖部等，以方便观众为原则，处于突出显要位置；

100)观众席应有足够的地面提升坡度，实现无遮挡视线设计，        标准规定视线超高值应大于300px；根据银幕的最低视点高度值来确定理想的视线超高值，建筑条件许可下，观众席的平均视线超高值宜有所增大，并可设计为从前排至后排呈逐级升高趋势的台阶式地面；

101)电影厅内人流密集，入场与疏散时间相对集中，观众不仅要求观看电影舒适，也要求有必要的行走方便，疏散快速等安全措施；

102)电影厅宜采用优质低噪声风机与风机旁管；增强影厅风口散流器与百叶窗的刚度，风管作减振处理与柔性连接，以减少固体噪声；精细计算空调的空气流量，设计合适管道截面积，控制出口风速，设置消声器，避免因风速过大而引出的风流噪声。在多厅电影院内，各厅宜采用独立的风道系统，可从根本上杜绝串音现象。条件不允许时，各厅间空调风道应折弯连接，控制声音的直接传输；

103)影厅的建筑高度不宜小于9米；

移交标准及施工准则

104)工程竣工移交时，应将各类管道（给水管、排污管、雨水管、冷冻水管、冷却水管等等）、风道（火烟道、油烟道、排风道、送风道、消防排烟道等等）和桥架等分别在实物、图纸上注明区分，以利于日后的使用；

105)合同附图的尺寸应严格审查（与实际尺寸相吻合）；

106)竣工图纸应有电子文档，以利于日后租赁时提供给商家消防报送、装修设计等使用；

107)社区商业：

A.在餐饮商铺设计施工中，拟订为厨房区域的围护墙不予施工，喷淋施工按照普通商场进行；

B.商铺空调系统按照“仅设计不施工”的原则进行，但是必须考虑到日后空调施工中管路安装、设备吊装所需要的条件；

C.商铺电气系统仅施工至商铺配电房（井）内；

D.商铺天然气管道安装至商铺内，阀门截至；

E.排烟井道需在各层预留接驳口并进行临时封堵；

F.商铺给排水系统尽可能多的预留接口；

G.以上情况均指除量身定做店铺以外的情况；

108)购物中心

A.在餐饮店铺设计施工中，拟订为厨房区域的围护墙不予施工，喷淋施工按照普通商场进行；

B.空调系统全部安装到位；

C.电气系统仅施工至商铺配电箱；

D.天然气管道安装至店铺内，阀门截至；

E.排烟井道需在各层预留接驳口并进行临时封堵；

F.有条件的商铺尽可能地预留给排水接口；

G.以上情况均指除量身定做的店铺外的情况；

第六部分：合作商家要求

主力百货

1）日本伊藤洋华堂基本工程条件：

A.建店基本要求

a)建筑物：建筑物状以方形或矩形为宜，长宽比一般不小于10比7；建筑面积30000平方米左右，以3-4层为宜；柱距8.5米左右；卖场净高不小于5米；客流货流分开，设独立的卸货区和员工专用通道。

b)停车面积：顾客机动车停车位800-1000个以上，顾客非机动车车位500个以上，员工非机动车车位1200个以上。

c)电气：有来自两不同100/10KV级变电站的两路10KV专用线路，另需配备柴油发电机以备急用；IY专用及双方共用部分分别设置独立峰谷总表表计量，所有用电设备器具需考虑节能型。

d)水：IY专用及双方共用部分分别设立独立水表计量。

e)空调通风：卖场采用节能型中央空调，生鲜作业间采用单独的通风排烟系统；后场办公室采用分体式空调机。

f)消防：符合国家及当地有关标准，并能最终通过相关部门验收。

g)环保：广告招牌设置符合国家及当地有关标准，并能最终通过相关部门验收；废水、废气、固体废弃物等有相应的环境保护措施，达到排放标准，并能最终通过相关部门验收。

B.建筑工程划分（业主完成内容）

a)全部室外工程：客用出入口采用防滑处理的天然石材地面；地面停车场采用防滑处理的天然石材地面，地面划车位分隔线及指示标识。

b)全部土建工程

c)全部外装工程：客用出入口设门斗，门中间为钢化玻璃自动门，客用出入口、员工通道口、卸货区设电动管理钢卷帘门；首层不设橱窗，卖场尽量减少外窗；外墙面的装饰应双方协商确定。

d)内装工程：天、地、墙根据不同用途进行装饰、装修。

C.给排水燃气工程划分（业主完成内容）

a)给排水：给排水系统、卫生器具、热水系统产品采用进口或合资品牌；生鲜作业间及厨房设备的给排水管理线预留；食品卖场排水为单独系统。

b)雨水系统

c)燃气系统：采用政府主管部门认定的国内产品，并就IY专用部分设置单独燃气总表计量。

d)消防系统：采用进口或合资产品；消火栓箱门采用白色不宜破损材料；电话机房、POS机房应采用气体灭火设备。

D.暖通空调工程划分（业主完成内容）

a)空调系统：采用进口或合资产品；卖场温湿度应保持在以下状态：夏季温度26±2℃、湿度60±10%，冬季温度20±2℃、湿度40±10%。

b)通风系统：风机采用合资产品；生鲜作业间、厨房的排气采用不锈钢产品且应设置除油装置；冷冻机械室需设排风。

c)防排烟

d)空调自动控制与调节装置：采用进口产品。

E.电气工程划分（业主完成内容）

a)强电系统：紧急发电机、干线与动力配电采用政府主管部门认定的车内优质产品；蓄电池、基本照明设备与插座采用合资品牌；照度要求为食品卖场1200LX，其余卖场800LX，生鲜加工间800LX，办公室500LX，后场通道300LX；卖场、后场用电分开，照明和其他用电分开，所有照明于保安室集中控制。

b)弱电系统：广播音响系统、自动火灾报警系统、防雷与接地、共用天线电视系统等采用合资产品；广播设置火灾事故广播与业务性广播，广播控制卖场与后场分开、卖场各层分开，话筒有语音提示功能。

F.电梯、自动扶梯工程划分（业主完成内容）

a)客用电梯：采用进口或合资产品，每部载人数24人，速度90米/分，电梯门开启宽度不小于1400mm，自动联控。

b)货用电梯：采用进口或合资产品，载重量不小于2吨，速度60米/分，电梯门开启宽度不小于1700mm。

c)自动扶梯：采用进口或合资产品，每部标准宽度1200mm，速度30米/分，倾斜度30度；每层扶梯竖向交叉布置，设栏板照明和下背部照明，楼板开口及楼梯出入口处设不锈钢护栏。

2）铜锣湾百货基本工程条件：

A.商圈基本要求：

a)城市的商业中心，规划中大型商业地块，参照物主要有大中型超市、购物中心=大卖场、专卖店、银行、农贸市场、干洗店、冲印店等服务设施，凡上述类型的设施集中的地段可作为考虑的备选点。

b)交通便利性：临近十字路口或丁字路口，临街路为双向性道路，公交车、小车、摩托车、自行车等交通工具来往是否畅通，使得顾客便利通达店址。

c)城市人口：40万以上。

B.物业基本要求：

a)项目建筑面积：单层店面积15000平方米以上（首层）多层店面积：20000

—30000平方米（单层面积3000平方米以上）

b)楼高三层以上，首层层高5米，以上层高4.5米以上。

c)楼板承重：450公斤/平方米。

d)柱距：8米*8米。

e)配套设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区。

f)广场面积：门前广场面积至少1000平方米。

g)中庭面积：中庭面积（包含电梯井）至少500平方米。

h)停车位：100个以上。

生活超市

1）百佳超市租赁场地之基本工程条件

A.楼面荷载

a）商场区域不低于3.5 KN/m2；

b）局部厨房加工区域(约为800m2)需达 7.0 KN/m2。

c）层高不少于4.8 m。

B.交  通

a)场地周边须设公交车站及的士上落区；

b)提供300个百佳顾客专用停车位。

C.供  电

a)市电1800KVA电量连变压器（不包括空调制冷机所需用电）；

b)后备发电机为600KVA连自动设换设备；

c)往后耗电费用由百佳直接支付予供电部门。

D.给、排水

a)70mm市政给水管碰口配100m3生活备用水箱；

b)150mm粪水排放管接连大厦化粪井；

c)200mm污水（厨房加工区使用）排放口配备4级过污井。

E.空调系统

a)舒适型空调，室温设定为24°C±1°C，供应时间为7:30至23:00；（制冷机组不少于850冷吨）

b)顾客密度设定为1人/m2；

c)提供1.5mx1.0m油烟排放管井接连高点排放；

d)空调系统连送风主管道由业主提供，分支接口由百佳按其设计方案自行改造。

F.通   讯

a)要求40 对电话线路；

b)场地须设有线电视干线及干线放大器。

G.消防系统

a)完成场地内的喷淋、烟感、消防栓及自动防火卷帘的安装及验收工作。

b)二次报建改动及验收由百佳按其平面布局要求自行改

H.电   梯

a)运货电梯2部，载重量为 2吨。

b)如场地分为2层或以上时，须设自动行人道式扶手电梯，此扶梯需到达地下

停车场。

I.卸货区

百佳专用的卸货区及货车停泊处面积不少于500 m2并须邻近运货电梯。

J.垃圾房

提供 50 m2的垃圾房以供百佳暂时存放由百佳营业运作所产生的加工废品。

K.冷藏库散热器

百佳要求发展商提供50 m2的空旷位置,以便百佳安装中央冷藏及陈列冷柜的散热机组；(地点以不超过承租赁范围的平距50 m 及高差12 m为佳。)

L.招   牌

提供外楼及楼顶位置以供百佳装设室外招牌。

M.场地交付

发展商在移交场地予百佳都必须通过/完成所有政府部门的质量及工程验收工作,并获得相关批文; 百佳将以此作依据申办二次报建及改动工作。

N.营业时间

7:00 AM -- 23:00 PM

2）法国家乐福合作基本工程条件

A.建筑层高：6.0米。（留有可改造成量贩式超市的空间）

B.建筑灯下净高：4.5米。

C.建店形式：一层店面积15000—20000平方米，其中超市9000平方米，其余

为商业街；三层店单层面积一层8000平方米，二、三层面积7000平方米，长100米，宽70米，其中一层出租经营二、三层经营超市。

D.柱距：不小于8.1米（部分区域柱距达到更高，但多采用网架钢结构）

E.楼板荷载：卖场：750Kg；仓库：1000 Kg；卸货区：3000 Kg；收货区：1500

Kg；办公区：350 Kg；生鲜加工区：1000 Kg；

F.平面布局：长*宽=130米*120—150米。

G.室外停车场：不少于250个。

H.生鲜加工区内的冷库位置结构楼板下沉300mm，如生鲜加工区位于建筑物最下层（其下不再有建筑楼层），则生鲜区及加工区位置结构地面下沉500mm。

I.生鲜及餐饮区域竖向油烟井道不少于1.5平方米（净截面积）；KFC及其他餐饮不少于0.5平方米。

J.供水容量：200吨/日。

K.供电：3500—5500KVA双回路供电。

L.燃气（煤气200立方米/小时；天然气100立方米/小时）

3）法国欧尚合作基本工程条件

A.建筑层高：6.3米。

B.建筑灯下净高：4.5米。（原因：货架摆放后不会完全阻隔到天花板，有利于空气的自然流通，所以在欧尚的超级市场空气质量明显好于其他超级市场）

C.单店面积：15000平方米，一般为一层；也可以是两层，单层面积12000平方米，但一层自己不经营，出租给其他商家商铺，在业态上有错位。。

D.柱距：9米（部分区域柱距达到更高，但多采用网架钢结构）

E.楼板荷载：商场经营区域700公斤/平方米，库房区域1000公斤/平方米。

F.平面布局：长*宽=130米*90—100米。

G.室外停车场：100--300个左右不等，根据当地大众交通工具不同而不同，例如平原城市自行车很发达的城市，汽车车位相对较少。

H.欧尚开发人员关心的问题：半径3公里范围内的人口数量；半径在1公里范围内的人口数量；当地口岸一天人流量应达到4—5万人。

I.地理位置要求：在繁华都市与城郊结合部位，交通便利，城市主干道旁边。最好是在十字交叉路口的地方。

4）易初莲花合作基本工程条件

A.楼板承载要求：800公斤/平方米，其中后仓部分为1200公斤/平方米。

B.柱距要求：10.8*10.8米。

C.层高要求：室内标高为6.5米。

D.供水200吨/天，二路进水上水接用户总表及消防监视表并设总表阀门（表具及阀门甲方提供）；

E.提供电话36门直线，其中16条为中继红、1条为数据线，电话通局电缆接至红线内配线架（甲方提供）到机房；

F.供电4000KVA，主要为高压配电、变压器工程、供电至低压柜出线位置；

G.供气200立方米/小时，预排至煤气表房（甲方提供外线调压器）；

H.甲方负责消防设施的安装、申报（年括年审、检测通过、合格证明等）。

I.电梯要求：根据购物中国心整体设计而定，分设自动扶梯（人行步道）和货运电梯，品牌限于三菱、中国迅达、奥帝斯，具体技术指标需符合易初莲花购物中心的使用要求。

J.空调要求：根据购物中心整体设计而定，品牌限于特灵、开利、约克、麦克维尔，具体技术指标需符合易初莲花购物中心的使用要求。

K.停车场8000平方米为乙方使用。

L.环保要求：污水管道接入城市排污管网。以环保部门批准为标准。

M.绿化、道路要求：根据购物中心整体设计而定。以规划部门批准为标准。

建材超市

1）德国欧倍德合作基本工程条件

A.建筑层高：8米。

B.建筑灯下净高：6.5米。（原因：货物堆码为仓储式，堆码高度将达到6米，货架摆放后不会完全阻隔到天花板，有利于空气的自然流通，所以在欧尚的超级市场空气质量明显好于其他超级市场）

C.单店面积：15000平方米（包括园艺园和货物转移区域），一般为一层。

D.柱距：12米（基本上采用钢结构建筑）

E.楼板荷载：只做一楼，因为楼板荷载非常大，考虑到做地下层的成本和收益相比成本太大，所以一般不会做地下层，设备反而摆在楼上或者与设备房放在一起，所以没有荷载要求。

F.平面布局：整个占地面积约45—50亩。

G.室外停车场：300个左右，应有10个左右大车停车场。

H.欧倍德开发人员关心的问题：半径3公里范围内的人口数量；半径在1公里范围内的人口数量；当地口岸一天人流量应达到4—5万人。

I.地理位置要求：在繁华都市与城郊结合部位，交通便利，城市主干道旁边。最好是在十字交叉路口的地方。

J.在建筑旁边交错的道路线上应有一个可安装OBI三角广告招牌的位置。

K.可以与家具或家居商场配套进行，与红星和海尔是战略合作伙伴。

2）东方家园建店基本工程条件

A.高度和荷载：首层层高8.5M，荷载不低于每平方米2500kg；二层层高5.5M，荷载不低于每平方米1000kg；三层层高5.5M，荷载不低于每平方米500kg。建筑净高，所有管线标高应尽量抬高，并对各专业管线进行有效综合布置，首层商场内净高不低于6.5M，灯具类型为金属卤化物灯。二层、三层商场的净高不低于3.5M.。

B.结构：主体为巴特勒轻钢结构工程，包括主钢构、次钢构、围护结构、屋面系统。

C.柱网：纵向柱距一般为：9.9M,横向柱距一般为:12.6M(经济合理尺寸),主要考虑货架摆放、货架之间通道叉车回转等因素,可按实际情况适当调整。

D.楼、地面：建材超市及家居超市为现浇耐磨混凝土地面工程；

E.外墙：外墙材料采用巴特勒彩钢板，颜色需经双方书面确认。

F.内墙：内墙涂料工程。钢柱防火涂料工程，涂料的颜色需要甲方和乙方书面确认。

G.天花：钢梁防火涂料工程，涂料的颜色需要甲方和乙方书面确认；

H.顶棚各类管线需按我方要求刷涂料，涂料的颜色需双方共同书面确认。

I.电：按照100VA/平方米设计；平均照度：卖场大于500LX，主通道大于800LX；

办公区大于300LX，置货区大于200LX，设备机房大于100LUX；广场大于30LX

J.给排水：日给水量2.5吨，日排水量：2.5吨；

K.空调：

3) 英国百安居合作基本工程条件

A.建筑层高：一层8.3米，二层净高6.5米。

B.建筑层高为8.3米，建筑灯下净高：一层6.2米，二层4.3米。

C.柱距： 横向柱距9米，纵向（进深方向）无特殊要求；

D.单层店面积：15000---20000平方米

E.两层店面积单层8000平方米，长*宽=106米*76米。

F.平面布局：整个占地面积约40亩。

G.室外停车场：300个左右，应有10个左右大车停车场。

H.地理位置要求：在繁华都市与城郊结合部位，交通便利，城市主干道旁边。最好是在十字交叉路口的地方。

I.楼板荷载2.5吨/平方米；

J.货柜尺寸：长*宽=2.76米*0.9米；

K.楼板上增加2毫米加硬层即为完成地面；

L.主要出入口的门楼基本一致，其建筑装修（铝板、钢结构、店招的施工方可经过谈判确定）；

M.消防系统必须通过消防局的验收；

N.水系统可以预留接口；用水区域：卫生间、咖啡吧等；雨水排水做外排水；卖场不需要排水；

O.空调系统属于商务谈判内；

P.电气系统由业主方施工到专用配电房低压柜即可，总用电负荷由租赁方负责提供；

Q.内部装饰的墙面涂料应完成；

R.弱电系统由租赁方负责设计与施工；

S.室外区域标高比室内区域标高低0.3米，斜坡连接；

T.卸货区的宽度为10米，整个卖场最好能设置8米宽的环道；

U.整个卖场的装修、布置货架、摆货的周期为4~5个月；

4) 家福特合作基本工程条件

A.商场建筑四周需设置环形消防车道，消防车道的净宽、净高应不小于6m。沿车道应按要求布置室外消火栓。

B.铺设混凝土场地砖（灰色，有较强渗水性）或混凝土地面

C.停车广场车位的划分线，所有交通部门要求的交通指示牌、危险指示牌，及其他的危险标识牌，地面标识以及主入口处的交通减速装置

D.广场照明强度至少40LUX（新值），设置立柱路灯

E.进出货运车及消防车辆通道路面应适宜载重车辆行驶（重量为38吨）

F.室外收货区设有6.0m高，8.0m进深的金属雨棚，应采用3～4m高的金属围栏，其面积不得小于240平方米

G.大件出口处的雨篷高度至少4.5m，进深为3米以上，宽度20米以上（按家福特图纸施工）

H.框架结构，柱网间距9m×9m，落水管应安排在建筑物外部

I.楼净空高度（主梁底到地面的距离）7.0米，二楼净空高度（主梁底到楼面的距离）5.0米

J.外墙、各设备房采用240厚实心墙体

K.金库四周墙体采用240mm厚砖墙，其中夹12mm厚的焊接整体钢板

L.一楼地面最小承载力为2.5吨/平方米，二楼楼板结构的最小承载力为1.2吨/平方米

M.一楼地面、二楼楼面应为易于清扫的表层耐磨硬化地坪

N.正立面外墙局部采用灰绿色全透明墨绿色明框钢化加胶玻璃幕墙

O.超市正立面入口、出口处应使用自动感应推拉门，所用材料为铝合金玻璃门，具体要求见家福特标准图纸。

P.收货部对外、收货部和商品部之间至少各设置两扇宽4.0米，高4.0米的卷帘门

Q.各设备房、卫生间、员工休息室（或食堂）、顾客休息区均要求有给排水设施，并接入市政系统。主供水管管径按设计规范要求

R.货电梯尺寸最小为3.50m（进深）×2.50m（宽度），门高2.50m，载重能力

3吨和2吨各一台

S.客用上、下自动人行道坡梯间距300～500mm，坡度为10度，宽度均为1.2m（净宽1.0m），长度约45米。

T.保证夏季卖场26±1℃，办公区26±1℃；冬季卖场16℃，办公区18℃

U.最小新风量为20m3/人·h或每平方米地面面积不小于5m3/h，同时保证CO2

的浓度不得大于0.2%。室内正压值不应大于50Pa

V.保证双回路供电，若只能提供单回路市电，则需采用发电机应急供电，发电机的功率不低于200 KW

W.设有独立的高低变电室，提供两台额定容量分别为  1250 KVA（供动力）和  800 KVA（供照明等）的变压器

X.按家福特要求的动力、照明系统（其中卖场顶棚700LUX，办公区及附属房间200LUX，收货区、滞货区、室外收货区300LUX）

Y.直接安装在卖场内的设备在正常运行状态下的噪音不超过60分贝。在未营业的环境中，设备在正常运行状态下测得卖场中的噪音不超过60分贝。所有设备用房尽量集中设置，以便管理和节省工程成本。

主体餐厅

1) 麦当劳合作基本工程条件

A.合作方式：租赁。

B.合作年限：20年。

C.位置：大厦临步行街处一楼或一楼带二楼。

D.面积：只考虑一楼，面积350平方米；如果一楼带二楼，一楼 使用面积在

200平方米，二楼使用面积在200—250平方米。

E.租金以及支付方式：保底抽成，按月支付。

F.电力：250kw。

G.供水：提供水压3.2公斤/平方厘米，DN50进水管。

H.提供隔油池以及排污管接驳点。

I.楼板荷载：400公斤/平方米。

J.空调独立，出租方提供空调、冷库室外设备以及排烟管道等的位置。

K.租赁场地需要具备符合消防要求的烟感以及喷淋。

2) 必胜客、肯德基合作基本工程条件

甲方向乙方交付房产时,甲方无偿提供乙方下述公共系统设施、管线及位置，房产应具备下述技术条件：

A.供水: 甲方在交付房产前将管径DN=50mm不间断供水的自来水管接到乙厨房区指定位置，并保证该自来水符合国家相关饮用水卫生标准，水压0.3 Mpa≤0.5 Mpa，日供水量不小于30吨，并为乙方安装独立水表，乙方按国家规定缴纳水费；

B.排污：甲方同意乙方在租赁场地内设洗手间， 并为乙方提供一处排污接口（具体位置详见附图）；作为乙方卫生间排污接口，管径不小于110，该排污管排入房东自设的化粪池后排入市政排污管网，甲方需确保该路径畅通、无阻；

C.排水：甲方为乙方在餐厅外设置隔油池，并提供接入此隔油池的接口，餐厅的废水经隔油池后排入污水井(化粪池)；隔油池占地不小于6平方米（长X宽X深：3×2×1.5M），并确认甲方向乙方提供的隔油池位置及排放路径不致引起相关政府部门的争议或邻里关系。

D.排油烟： 甲方同意提供乙方的排烟管（管径断面不小于0.4M2）的排放路径，确保该路径畅通、无阻；并同意在大楼屋面就近提供15平米位置供乙方安放排油烟设备外机及油烟净化器，同时确认该位置将不导致环保等相关政府部门的争议或影响邻里关系，（具体位置详见附图）；

E.空调和设备外机：甲方提供给乙方不低于20M2的位置供乙方安装空调室外主机，甲方确认该位置将不导致争议或影响邻里关系（具体位置详见附图）；

F.新风口和排风口：甲方同意乙方在租赁区域外墙设置餐厅排风口（600×1200mm，2个）， 餐厅空调的新风口（600×1200mm，2个），并确认该位置将不导致争议或影响邻里关系（具体位置详见附图）；

G.供电：甲方在交付房产前提供300KW电量供乙方使用，甲方在其大楼配电房内为乙方设置500A空气开关的专用配电柜，并在交付房产前负责提供三相五线（380/220V，50HZ，300KW）专用电缆（一路供电）将电送至乙方租赁区域内指定位置处（乙方配电柜上口），甲方需确认所提供的电气设施和供电质量符合国家规范及用电安全，并为乙方单独设置电表，乙方按国家规定缴纳电费；

H.消防系统：甲方按照乙方餐厅的顶棚平面布置及消防部门要求，对租赁区域内原有消防设施进行改造，改造后的乙方餐厅消防系统由甲方无偿并入大楼消防控制中心并运行，甲方同意乙方餐厅自动报警系统和喷淋系统在乙方租赁范围外的免费接驳，并办理消防报建、验收手续及以后的消防维护管理；

I.电话：甲方在交付房产后15天内提供乙方外线电话线路两对至乙方餐厅指定位置，电话号码由乙方自行申请；

J.招牌：甲方提供双方确认的招牌位置供乙方安装招牌，且肯德基餐厅外墙面不得有其他广告、饰物及任何宣传物品；

K.门面：乙方外立面及室外地坪装修按肯德基规范的设计图为准；

L.隔断及装修权属：由乙方按合同约定自行砌筑隔断，乙方各自负责自己范围内侧的装修。

M.拆除：甲方在交付房产前负责拆除乙方租赁区域内所有乙方不用的管线（包括空调管道、通风管道、水管、电源管线等）和隔断、面层，负责清除乙方租赁区域内的其他设施和建筑垃圾；

N.施工配合：施工期间，甲方提供租赁区域线以外2米范围供乙方设置装修期间的临时围挡，并保证该范围的使用不导致争议或影响邻里关系；乙方设临时电表和临时水表单独计量并按国家规定缴纳电费、水费给甲方；甲方无偿协助乙方办理装修报建手续；施工期间甲方保证乙方施工人员、材料和车辆的进出场通道畅通，并同意乙方在施工期间能够每日24小时施工；

O.结构承重：甲方负责乙方租赁区域的结构安全和结构加固工程，并保证交付房产时乙方厨房区梁板承重活荷载不低于450KG/M2，顾客区楼板承重活荷载不低于250KG/M2，甲方 承担结构加固费用；

P.室外台阶：甲方同意乙方按肯德基标准改造餐厅入口处的台阶，并保证获得相应政府部门的许可，负责办理相关手续。

Q.其他：甲方为乙方提供的房产需结构完好、租赁范围以内不得有从其他区域（包括但不限于从楼板、墙面、室外等）渗水或漏水等现象，如果有此问题，甲方须完全解决后方可交接房产。

第七部分：龙湖积累的经验

1.天街案例

1)建筑部分：

A.购物中心未进行封闭，造成冬冷夏热，空调能量损失严重，且在下雨时，因为A区内街无法避雨而造成顾客锐减；

B.购物中心的大门标示不明显，且部分是利用消防疏散作为商场入口，不利于顾客的进入；

C.华联和远东百货大门目前均为单层大门，造成大门在空调运行时冷（热）量损失较大；

D.购物中心导视系统的不完善也造成顾客购物的不方便；

2)机电系统：

A.购物中心的变压器后的电气线路设计较为保守，未预留足够的容量以利于发展，如需要增加电气用量，必须重新敷设电缆；

B.购物中心内街泛光灯设计不合理，雨天容易在日光灯架内积水造成电气短路；

C.天街卖场公共区域大量设置裸露在外的扶梯、卷帘门等电源控制箱，且未加锁可随便开关，既不美观又存在严重安全隐患；

D.龙湖小商区LG强弱电井设置在远东租赁范围内，造成我司开关灯和维修要通过远东百货开门；

E.中庭和广场没有节日和推广活动布置固定电源，每次布置均需由强电井临时达线。造成重复投资和存在安全隐患；

F.安装水冷柜机的小商铺没有在交房时修建机房，而是由承租方自行修建，造成机房维修空间和消防要求控制难度和沟通成不较大；

G.天街没有考虑天然气入户问题，后期管道安装和泄爆口设置难度较大，需破坏现有装修影响商场整体形象。并给承租户带来许多不便；

H.餐饮和美容美发业态没有考虑室内通风，造成后期增加困难。特别是餐饮商家冬季室内相对湿度大，在天花板和金属管道上凝接露水；

I.小商铺餐饮商家没有考虑隔油池位置，大量油污直接排入管道，后期维护难度大；

J.车库车管系统道闸设置在坡度较大的位置，造成车辆停车验票后起步打滑，有较大安全隐患；

K.购物中心未设置屋顶生活水箱，停水时造成卫生间不能冲洗，餐饮和娱乐商家不能经营；

3)交通运输及组织：

A.购物中心内的垂直客梯非常隐蔽，不利于顾客使用；

B.购物中心B区电扶梯没有直通5层电影院，造成电影院散场时人员分流困难；

C.购物中心内部分客、货梯在车库的开口正对车道，不利于使用，同时十分危险；

D.购物中心的小商铺区没有独立的货运电梯，商家进货使用客梯运输，一方面人货争梯，另一方面物品对电梯的损坏也较为严重；

E.购物中心的交通组织没有考虑到营业时间不同的业态对交通的需求，晚上十点非餐饮娱乐店铺关门后，而餐饮娱乐等特殊业态的店铺仍会继续营业到约2：00。北城天街现有交通组织无法提供独立通道给这部分店铺使用，造成部分客户因找不到路在商场沿扶梯行走或在商场到处走动,并存在消防疏散隐患；

4)绿化保洁：

A.购物中心的绿化给水点间隔距离较长，使用胶管浇水时易绊倒行人；

B.花池绿化水管预埋深度不够，造成植物保养和移栽时挖断水管；

C.A区中庭扶梯和B区加盖玻璃顶棚没有安装吊船，不能清洗玻璃内侧；

2.龙湖南苑：

1)餐饮烟道未保温造成住宅业主投诉；

2)餐饮的排水管道管径设计较为保守，在冬季，排水管道被凝固的食油所堵塞；