又一世纪重组？九龙仓分拆2300亿港元香港六大明星物业

酝酿百天后，九龙仓终在2017中期报告中公布了一份2300亿投资物业分拆上市计划，而其与会德丰的重组号角已然响起。

文 | 头条君（Dtoutiao）

长实和黄“世纪重组”后，曾有预言称，会德丰集团或成为下一个效仿者。不到两年后，预言或将成真。

今年3月初，外界传出海港城、时代广场拟分拆上市消息，并在5月中九龙仓股东大会上得到管理层确认，“商业上的可行性研究则仍在进行中，因此还没有定案”。

时隔近百天后，8月9日，分拆计划的终极定案出现在九龙仓2017年中期业绩报告中。头条君查阅公告，九龙仓以介绍形式分拆其全资附属公司九龙仓置业地产投资有限公司独立上市，建议已获联交所批准。

九龙仓置业地产投资有限公司将会以香港投资物业为主，并将持有九龙仓拥有72%权益的上市附属公司海港企业有限公司。

不同于此前猜测，此次拟分拆的资产包不包括内陆IFS项目，仅有海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及The Murray(正改建成奢华酒店，于2017年年底开幕)六项香港明星投资物业。

▲ 九龙仓集团业务架构（来源：九龙仓官网）

虽然“分拆是否进行须视乎会德丰、九龙仓及九龙仓置业地产投资有限公司的董事会的最终决定”，但对九龙仓如此一个以谨慎著称的百年房企而言，一颦一笑应皆有深意。

因此，在确定了2300亿的分拆计划具体内容后，外界的一切热议都围绕着“Why”展开，而来自摩根士丹利、花旗等投行研究机构的报告不约而同透露一种信号——会德丰千亿重组。

01

2300亿港元分拆计划

打开九龙仓中期业绩报告，头条君了解到，在进行策略性评估后，九龙仓以介绍形式分拆其全资附属公司九龙仓置业地产投资有限公司独立上市，建议亦已获香港联交所批准。

随后，九龙仓置业地产投资有限公司正准备向联交所申请批准九龙仓置业地产投资股份于联交所主板上市及买卖。

资料显示，作为分拆上市的主体，九龙仓置业地产投资有限公司将会以香港投资物业为主，并将持有九龙仓拥有72%权益的上市附属公司海港企业有限公司。

具体看，九龙仓置业地产投资有限公司包括的六大项目共有约1100万平方呎楼面面积，总值超2300亿港元，每年营业额逾130亿港元。

按照公告，分拆完成后，九龙仓将集中于中国內地投资物业及发展物业、其他香港物业，以及物流和酒店管理。

虽然，分拆上市的具体形式已经确定，但建议分拆现处于初步阶段，九龙仓置业地产投资有限公司的上市申请尚未提交联交所及尚未获批准。因此，“分拆是否进行须视乎会德丰、公司及九龙仓置业地產投资有限公司的董事会的最终决定”。

▲ 海港城的小黄鸭让人记忆深刻

不难看出，九龙仓此次选择分拆上市的投资物业皆为其在香港的明星项目。据九龙仓官方数据，2016年，海港城、时代广场、荷里活广场三个商场零售额加起来达到424亿港元，占香港总零售额9%。

其中，海港城就贡献了307亿港元，占香港总零售额的6.5%。而在九龙仓今日公布的2017中期成绩单中，上述三个商场的表现依旧亮眼。

海港城商场上半年收入按年增长5%至32.58亿港元，出租率为96%，且租户销售额增长2.8%；荷里活广场期内收入上升6%至2.87亿港元，营业盈利则上升8%至2.28亿港元，出租率于六月底为97%。

尽管时代广场半年收入因可出租面积（占总面积的4%）减少而出现2%下跌至10.65亿元，但期内租户销售额跌幅大幅收窄至4.3%，人流量仍维持稳健增长。

而会德丰大厦及卡佛大厦两大物业也一直保持几近“满租”状态。今年上半年，会德丰大厦及卡佛大厦的写字楼出租率达97%，而卡佛大厦商场楼面（包括Zara香港最大旗舰店）的出租率为96%。

至于The Murray前身为中环前地标美利大厦，九龙仓正将其改建为“尼依格罗”酒店，预计将于今年年底开业，共拥有36间客房，并引入多家食府，包括Murray On The Roof（酒吧和餐厅）、The Tai Pan（新派欧洲菜馆）、Murray Lane（大堂酒吧）、The Garden Lounge和米芝莲星级品牌国福楼（粤菜馆）。

这也是被九龙仓拆分出去的唯一一家酒店，除此之外，包括另外三间新落成的尼依格罗酒店，九龙仓旗下还持有17间酒店。

“这配合集团计划在亚太区扩大酒店业务的目标。期内，尼依格罗和马哥孛罗酒店品牌正式纳入九龙仓酒店管理有限公司旗下。”九龙仓于公告中指出。

02

会德丰重组号角吹响

从今年3月初传出分拆海港城、时代广场上市到具体方案揭开面纱，前后历时不过百天，可关于九龙仓的下一步却时刻搅动着市场敏感神经。

按照最初版本，九龙仓当时宣布启动新策略评估，研究将部分投资物业以实物分派形式派发予股东，并以介绍形式分拆上市，考虑将公司一分为二成为A、B两间公司，分派予投资者，可让投资者自行选择持货或出售，但却未确定资产如何分家。

彼时，有分析猜测，估值高达2190亿元的海港城及时代广场，可能成为独立上市公司。

随后5月18日，香港媒体报道称，九龙仓主席吴天海透露，分拆商用物业拟包括香港商场及酒店，不倾向以REITs形式挂牌，九龙仓未来将主力发展内陆物业市场。

对比今日公布的方案，不难看出，九龙仓在5月股东大会前或已确定了旗下资产的归属。现在谜底已解，可高调分家背后九龙仓打的算盘仍然笼罩着一层迷雾。

虽然，九龙仓并未在公开场合或是官方报告中详述，但来自大摩、花旗等金融研究机构均认为是与会德丰集团的重组有关。

“如果公司将九龙仓及会德丰合并，估值将维持不变，若将内陆和香港的业务分开，则有4%潜在下跌空间。”摩根士丹利在8月2日发布的评级报告中指出。

摩根士丹利分析称，若九龙仓分拆旗下海港城及时代广场上市，将有潜在35%上升空间，此举会将九龙仓分成九龙仓A及九龙仓B。

其中，九龙仓A将会着重派息，拥有稳定、透明度高及令收入有所增长的资产（类似领展），九龙仓B（九龙仓置业地产投资有限公司）将会成为另一间具较高盈利能力的公司（类似恒隆地产）。

巧合是，花旗银行早在九龙仓5月开完股东大会后已表达过类似的观点。“分拆业务上市是九龙仓与会德丰重组的第一步，预期分拆后，两个集团将分别持有香港投资物业及集团其他资产。”花旗于研报中指出，持有其他资产的公司规模将较细，或被会德丰私有化。

▲ 会德丰集团公司架构（资料来源：会德丰集团官网 图片来源：头条君）

的确，一直以来，同为会德丰集团旗下的九龙仓集团与会德丰地产客观存在着业务上的竞争问题。

上图可看到，九龙仓集团由会德丰集团持有61.6%权益，为集团于中国内陆及香港的主要投资及物业发展商，经营物流、通讯、媒体及娱乐业务。

而会德丰集团全资拥有的会德丰地产虽然主管香港的物业发展，可九龙仓在香港也同步开发着一些发展物业，例如与南丰集团各占一半权益的Mount Nicholson项目。

如此一来，实现分家后，九龙仓B（九龙仓置业地产投资有限公司）可变身成优质物业收租股，而九龙仓A与会德丰地产合并后可集中发展内陆物业及香港的酒店、码头及其他物业，整个会德丰集团估值将实现最大化。

值得注意是，早在2010年会德丰集团以13亿港元私有化会德丰地产从而退出联交所时，已有分析人士指出，其是否会将其在内陆四个项目注入上市公司值得关注。

当然，持相反观点的人士则认为，由于会德丰地产和九龙仓业务庞大，实行资产注入程序复杂，可能性并不太高。站在今日二者重组新起点看，上述猜测在不久的将来或称为年度大事件而被载入地产圈史册。

商业地产头条原创报道

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