银行｜地产长效金融机制的内涵 ：《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的点评

文丨肖斐斐  彭博  联系人：周基明  

房地产贷款集中管理制度的建立，有助于银行中长期视角下通过信贷结构优化来控制房地产贷款风险敞口，从而降低金融体系潜在系统性风险。

12月31日，人民银行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

▍政策背景：房地产贷款集中度要求由增量向存量推进，体现“房地产长效金融机制”建设推进。

2019年中以来，MPA考核在信贷政策执行中引入“房地产贷款”指标，通过设置涉房贷款增量占比上限要求，一定程度抑制了短期内银行信贷资金过多、过快投向地产领域的情况。此次两部委发文，核心在于建立银行业金融机构房地产贷款的存量集中度要求，实质是在中长期时间维度下引导银行优化信贷结构，从而巩固房地产长效机制，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来潜在系统性金融风险，同时也是配合地产领域今年以来的“三条红线”等去杠杆政策。

▍政策核心：引导预期，分档设定房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个存量比例上限。

《通知》中，央行和银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求：

1）大型银行/中型银行/小型银行和非县域农合机构/县域农合机构/村镇银行房地产贷款占比上限分别设置为40%/27.5%/22.5%/17.5%/12.5%；

2）上述五类机构个人住房贷款占比上限分别为32.5%/20%/17.5%/12.5%/7.5%。

此外，以预期管理为方向，答记者问中亦明确“符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，……对异常增长的，将督促采取措施及时予以校正”。

▍政策原则：以长效机制为导向，降低短期冲击与负面影响。

此次文件在条款设计上充分考虑相关机构的实际情况：

1）总体比例适中，截至20Q3，金融机构170万亿各项贷款中涉房贷款规模49万亿（占比约28.8%），而过往涉房贷款占比相对较高的大中型银行给予的比例要求为40%/27.5%；

2）设置区域调节机制，第三档-第五档银行监管要求给予地方监管机构±2.5pcts的自由裁量权；

3）设置差别化过渡期，2020年末占比超出管理要求2pcts以内的银行，给予2年业务调整过渡期，超出要求2pcts以上的银行，给予4年过渡期安排。

4）豁免住房租赁有关贷款，以衔接经济工作会议相关要求。

▍银行影响：上市银行总体压力可控，部分中小银行存在信贷结构面临优化。

根据2020H整理数据看，大行中的建行和邮储按揭贷款略高于管理要求，股份行中的兴业、招行、平安、浦发总体涉房贷款占比偏高，城农商行中的成都、郑州、青岛、青农和厦门银行涉房贷款亦偏高。简单测算来看，未来两年若银行保持各项贷款12%左右增速，通过控制涉房贷款增速在8%左右，则能实现2年过渡期内压控2%占比要求（对应每年压控1pct），在此过程中探索替代性的优质信贷投放领域将成为上述银行的经营关键。此外，通过信贷资产证券化手段实现出表，亦可成为涉房贷款控制的可选手段。

▍行业测算：政策节奏力度平稳，预计2021年涉房贷款增长呈现稳中略缓趋势。

2012-19年，全行业涉房贷款余额占比由19.2%逐年提升至29.0%。2020年，在MPA考核约束增量占比的作用下，预计涉房贷款首次小幅下降0.1pct。展望2021年，结合上市银行测算，目前超限银行的按揭贷款余额占比为26.1%，我们按8%增速测算该部分贷款2021年增长（假设开发贷全年增量持平），则涉房贷款余额占比将进一步小幅下降至28.6%（小幅下降0.2pct），对应全年增量5.43万亿（预计2020年增量约5.54万亿），地产行业贷款投放呈现稳中趋缓态势，政策节奏与力度平稳。

▍风险因素：

宏观经济增速大幅下滑，银行资产质量超预期恶化。

▍行业投资观点：巩固房地产长效机制，有助于降低金融系统性风险。

房地产贷款集中管理制度的建立，有利于银行通过信贷结构优化控制房地产贷款风险敞口，降低金融体系潜在系统性风险。投资而言，2021年宏观变量乐观和盈利表现改善有望催化板块配置价值，个股配置可遵循两条线索：

1）阿尔法品种打底，优选具备特色商业模式和可持续客户、业务模式和盈利趋势的优质银行，如招商银行、平安银行；

2）贝塔品种增强弹性，兼具业绩弹性和估值弹性的品种具备“双击”潜力，可关注兴业银行、光大银行、南京银行和大行。