很重要!承租人未经出租人同意转租的,出租人是否一定有权解除合同?
单位：北京市安理律师事务所
转载须在文首醒目注明作者和来源(侵权必究)
江苏省高级人民法院
出租人在知道或者应当知道承租人转租后六个月内未提出异议的,其解除合同的请求不能得到支持
裁判要旨
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
案情简介
一、2010年12月7日，戴斯酒店与袁永芳签订《房屋租赁经营合同》，约定：戴斯酒店将房屋出租给袁永芳作经营餐饮之用，承租期为十年。
二、2013年12月25日，宋廷祝与袁永芳签订《酒店转让合同》，约定：袁永芳将其经营的好阳光酒店除租赁房产之外的装潢、设施、设备等所有附着物，以及相关政府执照等经营权转让给宋廷祝，并确保房屋租赁期延长十年以上。
三、2014年12月4日，戴斯酒店致好阳光酒店并袁永芳律师函：截至2014年6月20日，好阳光酒店已经变更成红双喜大酒店振兴好阳光分公司，该转让行为违反了禁止转租的合同约定。限于2014年12月31日前纠正酒店转让行为，或者办理相应新租赁关系的租赁合同以及旧承租关系的终止合同。
四、2014年2月21日至2015年7月1日，宋廷祝共支付戴斯酒店租金210万元，戴斯酒店均开具付款收据，付款单位是好阳光酒店。
五、2015年8月21日，戴斯酒店出具情况说明：2014年初，袁永芳告知戴斯酒店拟转给红双喜大酒店，对此，戴斯酒店表示不能转租，认可袁永芳寻找的下家，但手续必须是袁永芳与戴斯酒店签订终止协议，然后戴斯酒店与下家签订新的租赁合同。
六、后宋廷祝起诉，主张戴斯酒店在发给袁永芳的律师函和情况说明中已经明确要求解除其与袁永芳之间的租赁合同，解除通知到达袁永芳时，《房屋租赁经营合同》解除。因此，宋廷祝与袁永芳签订的《酒店转让合同》也应解除。一审连云港市中院、二审江苏省高院均驳回了宋廷祝的诉讼请求。
败诉原因
现有法律及司法解释对出租人的解除权规定为：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以在六个月内提出异议，请求解除合同或者认定转租合同无效。纵观本案可知，戴斯酒店从2014年年初就知道或者应当知道转租事实，宋廷祝主张戴斯酒店直至2014年6月20日才知道转租的事情，与客观事实不符。戴斯酒店于2014年12月4日发出律师函对转租提出异议，已经超过了合同解除权行使的法定期限。从律师函的内容来看，戴斯酒店并未表示解除《房屋租赁经营合同》亦未按照函告内容解除《房屋租赁经营合同》，并一直正常收取租金，由此可以认定戴斯酒店对袁永芳的转租行为已予以确认，并无不当。宋廷祝以《房屋租赁经营合同》已解除为由主张解除《酒店转让合同》的，于法无据，不予支持。
败诉教训、经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
承租人未经出租人同意转租的，出租人享有合同解除权。但该种权利的行使有一定的期限，要求出租人在知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议。未能在六个月内提出异议，而以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，将不能得到支持。因此，作为出租人，在遇到此种情形时，务必要把握六个月的异议期间，以行使合同解除权。
相关法条
《合同法》
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，袁永芳与戴斯酒店签订《房屋租赁经营合同》后，又与宋廷祝签订了《酒店转让合同》，将涉案酒店转租给宋廷祝，《酒店转让合同》为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，从戴斯酒店于2015年8月21日出具的情况说明及2014年12月4日发出的律师函来看，袁永芳在2014年年初就将转租酒店的事情告知戴斯酒店，戴斯酒店也从2014年年初从红双喜大酒店骆倩处收取租金水电费，并知晓从2014年年初，红双喜大酒店管理人员开始整顿好阳光酒店，据此可以认定，戴斯酒店从2014年年初就知道或者应当知道转租事实。宋廷祝主张戴斯酒店直至2014年6月20日才知道转租的事情，与客观事实不符。戴斯酒店于2014年12月4日发出律师函对转租提出异议，已经超过了合同解除权行使的法定期限。并且，从律师函的内容来看，戴斯酒店并未表示解除《房屋租赁经营合同》，此后戴斯酒店亦未按照函告内容解除《房屋租赁经营合同》，并一直正常收取宋廷祝交付的租金，故原审判决认定戴斯酒店对袁永芳的转租行为已予以确认，并无不当。双方签订《酒店转让合同》后，涉案酒店一直正常经营，并未发生导致合同目的无法实现的情形，宋廷祝主张解除《酒店转让合同》，于法无据，本院不予支持。
案件来源
江苏省高级人民法院，宋廷祝与袁永芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书[（2016）苏民终1005号]。
作者简介
唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。
欢迎联系就文章所讨论的法律问题与我们联系
深度探讨或咨询个案问题
电话：010-59449968