房地产篇：增值税一般计税下土地价款扣除问题浅析

最近，有房地产企业财务小伙伴向我们咨询了两个问题，增值税一般计税下，土地价款范围包括哪些，不同类型的土地价款扣除依据是什么？接下来我们对这些问题进行一下梳理。

一

国家法规

财税【2016】36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）中第五条规定：

“支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。”从中我们获取的信息是土地价款必须是直接支付给政府等有关部门，如果是间接支付或者是支付给非政府部门，则不属于增值税土地价款扣除的范围。

该公告第六条中规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。”可见在符合第五条规定的基础上，我们还应取得省级以上的财政票据，一般为“XX省非税收入一般缴款书”，这样才能扣除。

二

实务问题

在实际操作时，房地产公司取得土地的过程中，为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、易地建设费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。究竟哪些属于土地价款范围？也许这时候财务小伙伴又开始迷惑了。

土地价款的范围

2016年12月21日，财政部、国家税务总局出台《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）文件，在第七条规中补充说明：“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。这条法规进一步明确了部分土地价款的范围，“等”字意义深远，目前有两种解读：

①土地价款仅包括向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益；

②土地价款不仅包括向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益，还包括其他在征地环节支付给政府且符合条件的款项。

在实务处理中，各地税务局执行的标准也不相同，提醒财务的小伙伴支付有关土地费用给政府时，尽量取得省级以上的财政票据，为日后扣除做好准备。

拆迁补偿费用的扣除

财税[2016]140号文件对于拆迁补偿费用的扣除也做了进一步明示；“纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”虽然拆迁补偿费用不需提供财政票据进行扣除，但是在实务中各地对材料的要求也不尽相同，应尽量充足并能够证明业务的真实性。

基础设施配套费、易地建设费的扣除

法规没有明确的基础设施配套费、易地建设费是否属于土地价款扣除范围，但是根据业务的实质，一般情况下这两项费用满足直接支付给政府且能够取得省级以上财政票据的条件，在实际操作时应尽力争取扣除。

三

地方性规定

关于土地价款扣除时的注意事项，我们选取了两个地方性规定，供大家参考。

拆迁补偿费用扣除具体需要的凭证

参考《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第二十五条“纳税人办理土地增值税清算申报时应当提供的清算资料”中第五款规定：“拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证。”虽然这是关于土地增值税清算的文件，但是对于我们取得充分的拆迁补偿费用凭证有借鉴意义。

分公司扣除以总公司名义支付的土地价款

参考《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之七)》第七条规定：“房地产开发企业分公司在项目发生地作为独立纳税人缴纳增值税的，因总公司与政府签订开发合同，土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司可凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款。”

需要说明的是，以上规定属于地方性规定，不具有普遍适用性，具体操作还应与当地税务局进行沟通。

以上是我们对土地价款扣除问题的梳理，希望对您有帮助。