房子是用来住的，那么问题来了，住房子的年轻人都在哪里呢？
这句话简直讲到二小姐的心坎里去了
热泪盈眶啊
做包租婆这么多年
一直有人骂我蠢
“谁买房子是为了收租金？”
“都是为了买进卖出赚差价的呀！”
可老老实实的二小姐买房子
就是为了收租金的
以前写过一篇文章
此文一出
一堆人骂我傻逼
说我耽误大家赚钱
傻逼才按照租售比理论买房子
终于
大大为二小姐正名了！
房子是拿来住的！
不是拿来买进卖出赚差价的！
我当年买房子的出发点一点也没错！
2008年，上海租售比达到4%
我买房子收租
2015年，杭州租售比达到5%
我买房子收租
凡是达不到这个租金回报要求的日子
我坚决忍住不买房
全中国任何一个城市
只要你能挖掘到出租20-25年回本的房源
随时可以买来收租
优质城市，可放宽到30年
哪怕当时的市场行情跌成狗
比如现在的燕郊
只要他的租金能支撑25年回本，30年回本
你尽可以放心大胆买入
如果你找不到符合条件的房源
就说明最近不是投资良机
再耐心等一等
租金每年稳定上升
房价不一定每年上升
当租金持续上涨，房价横盘多年后
租售比就会提升
投资房产的机会又重新来到了
这就是包租婆二小姐最简单的投资秘诀
根本就不需要故弄玄虚装神弄鬼
二小姐每年的生日愿望就是——
没！有！空！关！
租售比理论是奠基式的理论
它战胜一切无需飘渺的皮相
——规划皮相
——交通皮相
——户型皮相
——物业皮相
这些都是辅助因子
只有租售比是决定性因子
房价不一定代表真实需求
它可能更代表当年度的信贷政策
但租金，一定代表真实需求
代表这个城市居民的支付能力
源源不断有年轻人涌入的城市
一定有足够的租金支撑能力
我非常喜欢看QQ大数据一年一度发布的
《全国城市年轻指数》
他是以手机QQ登录数据为基础统计的全国16-35岁年轻群体人口占比波动等多项数据加权计算得出。
QQ注册用户9亿多
即时在线人数最高峰值2.66亿
下图的光点就代表该区域手机QQ登录人群密度
二小姐常说
一个骗子，他只能保持斗志最多3个月
如果能骗一世，能骗过所有人
他就不叫骗子
同样的道理
统计局的假数据，只能骗过上面
骗不过大数据
在腾讯这种9亿的大数据体系下
任何装模作样的“作伪”都会被秒杀于无形
在大数据面前我们都是一丝不挂的
所以此类数据
可以放心大胆地信任
我帮公司拿土地、写宏观报告、可研分析
也喜欢引用这些数据
捂脸
一定不能让老板知道
我的数据是从QQ这里抄的
QQ怎么了？
别老是自命清高看不起QQ嘛
我们先来看各类城市的年轻指数
左图是2016年数据
右图是2017年数据
一线城市年轻指数最高
平均得分79分
其次是二线城市74分
三四五线小城市基本没区别
都在六十几分区间挣扎
因为年轻人够多
所以这些年一线城市涨的多
没毛病
2017年和2016年的数据基本差不多
说明城市格局将继续稳定下去
不会发生突变
但一线人口略减
说明有人口流出至二线
一点点而已
一线城市里
又以深圳的年轻指数为最高
人家京沪77分，76分
深圳遥遥领先87分
所以哪怕深圳已经深度调整超过12个月了
他依然是一个可以买入的城市
找地铁站周边500米左右的次新房买入
不能包你赚
但肯定跑赢全国大盘
哪怕全中国大盘危如累卵
他也将是最后几个倒下的
再来看一个有趣的宏观差异
究竟是南方更有前途？
还是北方更有前途？
大众的认知里，可能是南方更有前途
具体说不上来
就是一种感觉
好了
大数据告诉你
南方69分
北方64分
你的感觉是对的
的确南方更有前途
北方年轻人最活跃的三大城市是：
郑州
西安
北京
南方年轻人最活跃的三大城市是：
深圳
贵阳
金华
同样的
在上述城市买房
不能包你赚
但肯定能跑赢全国大盘
南北差异的定量化分析
（69Vs64）
还有一个指导意义
当你面临人生重大抉择时
在南北两座城市摇摆不定的时候
大数据告诉你——请去南方！
以上建议仅针对摇摆不定，举棋不定
如果是北京和金华
当然不能放在一起比啦
可能很多人对贵阳/金华的入围感觉好奇
这些没啥存在感的城市
是如何杀出重围顺利打榜的呢？
二小姐需要特别分析一下
贵阳和金华
虽然年轻指数得分均为85分
但两者有区别
年轻指数只是参考值，不是决定值
不能刻舟求剑
我会建议你去贵阳买房
但不建议去金华买房
贵州是单核省份
一家独大的省会
说明本省没有特别的竞争力
必须倾注所有资源打造一个省份名片
才能避免被沿海吸走人才资源
所以你看到了
贵阳代表团来陆家嘴抢客户
全陆家嘴3300多家金融机构
至少被挖走10%！
还有印度五大IT巨头
现在由国家出面全部拉到贵阳去建机房了
我不能多说
懂的人自然懂
贵阳一家独大，唯我独尊
集中全省的人力物力财力发展贵阳
省内别的城市都是它吸血的对象
贵州区域性经济虽然不发达
但贵阳它吃得脑满肠肥啊！
年轻指数85分的加持
租售比25年的支持
（贵阳出租25年回本的房子多）
所以你看，无论贵州省有多穷
至少在当下
贵阳的投资潜力可算是全国翘楚
所以他顺利打榜了
类似的理论也可以用在郑州/武汉/南昌
不能包你赚
但肯定能跑赢全国大盘
并且这种指标是前瞻性的
京沪的年轻指数虽然高
但租售比已经很低了
说明近期房价已经涨到位
你把5年前京沪的年轻指数和租售比拉出来看一看——
年轻指数很高
租售比30年
果断可以买入啊！
指标用于预测未来趋势
不能用于评价当下
从指标看
深圳贵阳的投资潜力高于京沪
金华的年轻指数和贵州不同
金华和苏州/东莞/温州一样
靠的是制造业带来的年轻人
而制造业在衰败
说多了会被封，我就不说了
反正你记住结论即可
制造业在衰败
所有靠制造业发家致富的城市不具备长期投资潜力
广东人生育率高，更爱生孩子
有新生人口的填充
所以东莞还具有一定的抗打击能力
浙江省和江苏省都不爱生孩子
典型的低生育率地区
再加上制造业衰败，原来流入的年轻人持续流出
所以我不看好金华/苏州/温州
即便他们的年轻指数很高
好啦
不要因为我是浙江人还唱空浙江骂我
浙江如此低的生育率，必将日后在长期的国内各省份竞争中渐渐落于下风
江苏你也不要笑
五十步笑百步
你们江浙沪包邮区不肯生
就让内陆欠发达地区老乡帮你生嘛
快来找找你们家的年轻指数吧！
他们就是你房子日后的接盘侠！
房子是用来住的！
包租婆二小姐每年的生日愿望就是：
没！有！空！关！