太仓市房地一体农村不动产登记常见问题解答

各镇区、街道农房发证专班电话

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双凤镇	53370516
城厢镇	53561308
沙溪镇	53220011
浏河镇	53611231
璜泾镇	53813917、53812063、51813736
陆渡街道	53308590
娄东街道	53596283
科教新城（南郊）	53405398
科教新城（新丰）	53405363

1、什么是“一户一宅”？

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《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。继承导致拥有多套农房的，与“一户一宅”原则不冲突。

2、宅基地由谁审批？

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根据《土地管理法》第六十二条第四款，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

3、农民对宅基地享有什么权利义务？

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《物权法》第一百五十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》第十条规定，农民对宅基地依法享有使用权,有保护、管理和合理利用宅基地的义务。

4、太仓市房地一体农村不动产登记发证开始后，我市各不动产登记中心办理宅基地登记发证业务吗？

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太仓房地一体农村不动产登记发证开始后，将由各镇（区、街道）发布关于本次统一登记详细信息的通告，并统一采集涵盖在本次发证范围内的不动产信息，统一到登记机构开展批量登记，我市各不动产登记中心暂时不再受理任何个人发起申请的农村不动产登记发证业务。

5、入户调查阶段，如果当事人不在该如何处理？会主动联系吗？

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在入户调查阶段住宅无人的，村组织会多次致电当事人，除上门调查外，村镇会指定地点供群众提交材料。若始终未联系上，且当事人未按时到指定地点提交材料的，纳入2021年分类处理台账。

6、宅基地会计入个人购房资格中的“三套房”吗？

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目前不会。宅基地使用权及宅基地上的房屋所有权目前不计入“限购三套房”。（如有变动，具体以住建房产交易中心答复为准）

7、城镇居民能否到农村购买宅基地？

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不能。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号)明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定,宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

8、农村宅基地和农民住房可以抵押吗？

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除全国人大常委会授权开展农民住房财产权抵押试点的地区外，其它地方农村宅基地和农房不能抵押，太仓目前不在国家试点名单内。《物权法》第一百八十四条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。《担保法》第三十七条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押。同时，《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。即我国实行“房地一体”原则，因宅基地使用权不得抵押，造成其上农房事实上也不能抵押。

9、本次农村房地一体确权统一登记权利人如何确定？宅基地使用权及房屋所有权会分开标注吗？

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本次发证权利人依据宅基地批准文件确定，户成员可选择是否参与登记，即俗称的是否上产证，户成员中户主应进行登记；本次统一登记发放不动产证，同时记载宅基地使用权和房屋所有权权属信息 ，详见下图。

10、城镇户口的继承人能否继承宅基地和农房?

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在符合相关条件的情况下，可以依法继承。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》，被继承人的房屋作为遗产可以被继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不得单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，因继承房屋占用宅基地的，材料齐全，可按相关规定办理确权登记。若继承人为非宅基地所在集体成员，在不动产登记簿及不动产证附记栏注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

11、本次太仓市房地一体农村不动产登记会向群众收取费用吗?

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本次统一登记权属调查及登记所需费用由政府承担，不会向群众收取任何费用。

12、农村辅房是否在此次统一登记范围内?

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有合法审批手续，且按规建造的辅房本次也会登记。未按批复建造或无建造批复的辅房，不予登记。

13、遇到家庭纠纷,宅基地权属问题如何解决?

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对于存在家庭矛盾的，由家庭成员在符合法律法规的情况下自行协商解决，在意见达成一致后，由镇（区、街道）调解组织见证调解结果，后予以登记发证。调解结果需不违反农房政策。调解不成的，列入2021年分类处置台账。家庭成员之间存在家庭协议且不违反农房政策的，经村（社区）两名工作人员见证后，按家庭协议办理。

14、本次太仓市房地一体农村不动产登记其登记的面积是宅基地使用面积还是建筑面积?

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本次统一登记发放不动产证，证书记载宅基地使用权面积及宅基地上农房建筑所有权面积。其中宅基地面积以合法批准面积记载，如有超占，产证将备注超占面积大小；宅基地上农房建筑面积以合法批准面积或乡镇认定面积记载，如有超建，将备注超建面积大小。