供应直降57%！这个区，500万以下的新房太难找

2020年，广州楼市的机会在哪里？今天，我们来聊一聊海珠，聊聊琶洲。

| 琶洲广交会

先说一个有趣的数据，来自合富研究院的统计：500万是区域客户总价承受能力的分水岭，而随着广纸新城500万以下产品完成去库存，片区成交将明显缩量。这句话翻译过来就是说，海珠房价会越来越贵，不仅是人挑房子，房子也开始挑人。毕竟，海珠广纸卖完了，供应短缺的海珠，剩下的都是高价地。这方面，数据还是有说服力的。过去的2019年，海珠新增供应面积仅有10万平，同比大幅减少57%，如此降幅比越秀、天河还要明显。

| 海珠供应缺口，越来越大

那么，接下来，海珠的楼市会怎么走？短期看供应，长期看人口与产业，机遇在城市更新。去年海珠仅出让了一宗宅地，即海珠大干围地块，楼面价高达3.4万/平，物以稀为贵。至于大家关心的时代海珠石岗路项目，其为广州楼面价峰值。项目一旦亮相，说得夸张一点，片区特别是广纸，一二手价值将会重新评估。地块竞得人楼面价时间海珠大干围地块中海34628元/平2019.10昌岗中路地块珠实16000元/平2017.7海珠石岗路地块时代55437元/平2017.3| 海珠部分在售项目，价格不低从2019年时代中国中期业绩发布会传出的消息来看，项目暂名为时代江岸花园，规划建设2栋17层住宅，1栋30层可售住宅，预计2020年面世。这对于海珠楼市无疑是王炸般的存在。

|海珠时代地块航拍

其实，对于海珠，产业政策一直有所倾斜。在今年广东省政府工作报告的2020年工作安排中，提及支持广州实现老城新活力和“四个出新出彩”时，还有一个建设国家人工智能和数字经济试验区。这也意味着，海珠琶洲人工智能与数字经济试验区，上升到了国家层面。根据《琶洲人工智能与数字经济试验区建设总体方案》，其定位为粤港澳大湾区国际科技创新中心核心平台、人工智能与数字经济集聚发展高地、人工智能与数字经济开放合作先行地和人工智能与数字经济制度创新试验田。如果说，人工智能与数字经济是经济新引擎，那么，海珠琶洲有望执掌广州下一个黄金十年。|广州人工智能与数字经济试验区如今的琶洲数字经济试验区，早已引入腾讯、阿里巴巴、国美、唯品会、小米、复星、科大讯飞、TCL、树根互联等一批人工智能与数字经济领军企业，总投资超过700亿元。统计数据显示，2017年以来，琶洲试验区市场主体每年新增超2000多家。而琶洲西区21个拍地企业，已注册111个项目及业务运营公司，2019年前三季度实现主营业务收入206.92亿元，同比翻倍，带动琶洲地区实现主营业务收入1442.8亿元，同比增长52.3%。|琶洲西区企业分布目标确立，经济快速发展，片区将增加大量的产业人才。毕竟，琶洲周边聚集了中山大学、中科院南海研究所、广州大学城等数十个科研院所和国家超级计算广州中心（“天河二号”）等重大科技基础设施。有关部门预测2035年，快速集聚的产业对人才特别是人工智能与数字经济领域人才需求量较大，琶洲地区就业人口规模可达80万人。要知道，2009年珠江新城规划办公就业人口，才30万。发展高站位，天下英才蜂拥而来，这让海珠与琶洲，有了更多的想象空间。|琶洲

面对土地供应紧俏的海珠，如何安放产业与人才？实际上，海珠一直大力推进城市更新，旧村改造，为经济转型，人才落户腾挪空间。|海珠旧改目前来看，城市更新是海珠楼市的机遇所在。为什么这么说？其一：旧村改造，为城市高品质居住提供了必要的空间。其二：城市更新，更是服务于城市发展，为经济发展腾挪土地，是产业升级，是公共配套的增加，更是物业价值的大幅提升。从昔日的旧村屋，摇身变成豪宅，也就是两三年的时间。其中，林和、猎德、潭村、琶洲便是真实案例。

| 琶洲改造前后对比，在海珠，目前新市头村公开招商；沥滘旧改已经进入复建房建设阶段；海珠赤沙村（琶洲南区）旧改片区策划已经公布；海珠土华村刚刚选定央企华侨城为旧改意向合作企业，片区将大换新颜。

|沥滘复建房样板间

|海珠土华旧改所以，选择在海珠置业的朋友，不妨多多留意旧改项目周边的一二手项目，耐心等待，或许能收获不一样的惊喜。比如，越秀天悦江湾，与海珠沥滘旧改，仅一路之隔，随着旧改的快速推进，项目周边配套，将迎来大大的改善。

值得一提的是，2019年海珠区二手网签为5971宗，均价为35851元/平，主要成交板块为赤岗、海珠西、江南大道板块。其中，江南大道板块凭借优质小区云集，生活配套集全的优势，需求持续旺盛。今年随着万达的开业，片区二手还将会受到持续关注。至于新盘，据不完全统计，2020年海珠将有两个新项目亮相，一个是世茂珠江天鹅湾，主打大平层单位，价格不便宜。另一个则是恒大海珠石溪地铁上盖的金碧花园项目，主打建面约91㎡-131㎡三房，周边生活配套，氛围浓厚。其实，从海珠目前在售的一手楼盘来看，价格已然不低，去年开盘的华发江南府，便是标杆，开盘5.9万/平起步。至于世茂珠江天鹅湾，破10万+不是难题。项目单位均价金融街融御135㎡60000元/平越秀天悦江湾102-138㎡80000元/平世茂珠江天鹅湾237-294㎡待定珠江帝景紫龙府188㎡88000元/平华发江南府127-134㎡62000元/平恒大金碧花园91-131㎡待定| 海珠部分在售项目和新盘，价格不低数据来源：广州房天下