房产执行纠纷典型案例｜天同码
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本期天同码，主要整理自《人民司法·案例》2017年第14期至2017年第35期中部分房产执行纠纷典型案例。
文/陈枝辉 天同律师事务所合伙人
【规则摘要】
1.案外人居间性质房产交易，不能阻却法院强制执行
——案外人从事居间性质房屋交易目的并非获取房屋产权，而是为了转卖房产赚取差价，故其不能排除法院强制执行。
2.公证抵押合同未办抵押登记，担保人非为被执行人
——公证借款抵押合同未办抵押登记，执行证书仍将担保人列为被执行人，属载明内容与事实不符，应裁定不予执行。
3.刑事裁判涉财产执行的被执行人，共有财产可执行
——对于刑事裁判涉财产部分的执行中，被执行人与他人共有财产中属于被执行人的份额，法院应当予以查封并执行。
4.购买未领取权属证书的房屋，买受人不能对抗执行
——购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办过户存在过错，故不能对抗执行。
5.房产代持协议仅内部有效，不能对抗法院强制执行
——房产代持协议并不能对房产物权及物权变动认定产生影响，因此不能对抗代持人的债权人所提起的法院强制执行。
6.被执行人财产不足清偿时，其他债权人可参与分配
——被执行自然人财产不足以清偿全部债权时，申请执行人以外的其他债权人凭有效执行依据，可申请参与执行分配。
【规则详解】
1.案外人居间性质房产交易，不能阻却法院强制执行
——案外人从事居间性质房屋交易目的并非获取房屋产权，而是为了转卖房产赚取差价，故其不能排除法院强制执行。
标签：房产执行｜买受人优先权｜居间性质｜主观过错｜客观障碍
案情简介：2015年，法院依生效法律文书，查封被执行人廖某名下房屋。从事二手房交易的文某以其支付购房款、交付占有、公证受权以自己名义售房为由提出案外人异议。
法院认为：①最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，文某主张其向廖某购买了案涉房产，但在其未办理房屋产权变更登记情况下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。②文某提交的证据不足以证实其已向廖某支付了涉案房购房款，且该房委托公证书体现文某系廖某售房代理人，故文某与廖某所签房地产买卖契约真实性无法确认。文某经营二手房交易，其交易目的并非取得所购房屋产权及自己实际居住使用，而是转卖赚取佣金或房屋差价，其在房屋长时间卖不出去情况下才办到自己名下，故导致未办理案涉房产产权变更登记至自己名下，并非其意志以外的客观障碍，而是其主观意志所致，故其对涉案房未办理过户存在过错。文某对涉案房不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回文某诉请。
实务要点：案外人从事居间性质的房屋交易目的并非获取房产所有权，而是为了转卖房产赚取差价，故其不能排除法院强制执行。
案例索引：海南高院（2017）琼民终214号“文月元与海南渝商投资控股有限公司执行异议之诉纠纷上诉案”，见《居间性质的房产交易不能阻却强制执行》（汪忠学、夏伟伟），载《人民司法·案例》（201735:100）。
2.公证抵押合同未办抵押登记，担保人非为被执行人
——公证借款抵押合同未办抵押登记，执行证书仍将担保人列为被执行人，属载明内容与事实不符，应裁定不予执行。
标签：执行｜公证债权文书｜抵押｜未办登记｜执行证书
案情简介：2013年，赵某出借75万元给耿某，高某以房产抵押担保，三方办理公证并赋予强制执行效力。2014年，公证处出具执行证书，将未办抵押登记的高某列为被执行人。高某要求不予执行。
法院认为：①公证债权文书内容与事实不符或违反法律强制性规定，可认定为公证债权文书确有错误。本案中，高某主张的公证处违反执业区域规定出具公证书，不属于违反法律强制性规定，故其此项不予执行的理由不能成立。②当事人以房产抵押的，应办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案高某虽在借款合同中承认以自己名下房屋提供抵押担保，但并未办理抵押登记，除此之外，高某并未提供其他担保或承诺承担其他保证责任，故在涉案房屋未进行抵押登记且无其他保证责任约定情况下，执行证书中将高某列为被执行人，属于载明内容与事实不符。高某据此申请对执行证书中涉及其个人的部分不予执行，于法有据，法院予以支持。裁定对执行证书中涉及高某部分不予执行。
实务要点：担保人虽在公证借款合同中约定以房屋进行抵押担保，但未办理抵押登记，执行证书仍将担保人列为被执行人，属于载明内容与事实不符，应裁定不予执行。
案例索引：北京三中院（2017）京03执复45号“赵建华与高凤英借款合同纠纷执行案”，见《执行证书内容与事实不符应不予执行》（张凯华），载《人民司法·案例》（201735:102）。
3.刑事裁判涉财产执行的被执行人，共有财产可执行
——对于刑事裁判涉财产部分的执行中，被执行人与他人共有财产中属于被执行人的份额，法院应当予以查封并执行。
标签：执行｜房产｜共同财产｜财产约定｜房产执行｜夫妻房产
案情简介：2016年，法院在执行班某等犯诈骗罪一案过程中，查封了一套房屋。郑某以其2004年从钟某处购买该房、2005年与班某结婚、2011年离婚且约定所有财产归郑某为由提出案外人执行异议。
法院认为：①最高人民法院《关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第14条第1款规定：“执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条第1款规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第10条规定：“人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。”②案涉房屋为村委会在集体所有土地上建设的建筑物，没有不动产登记，其权属原记载在钟某名下。郑某与班某登记结婚前，郑某与钟某签订购房合同，并支付大部分房款。婚后，支付小部分购房尾款和过户费用。购房合同约定：协议签字之日郑某向钟某付清购房款项，钟某向郑某交付房屋钥匙并出具购房收款证明，本协议自签字之日起生效，钟某拥有的涉案房屋所有权归郑某所有。现郑某未提交证据证明其于婚前与钟某办理了涉案房屋交接手续并占有使用该房屋，故郑某提交证据不足以证明涉案房屋为其个人所有财产。③依相关法律规定，法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。班某系生效刑事裁判的被执行人，郑某与班某协议离婚中对财产分割的约定，不能对抗执行法院对班某在涉案房屋中应享有份额的执行，故执行法院对作为共有财产的涉案房屋予以查封并无不当。裁定对涉案房产继续执行。
实务要点：对于刑事裁判涉财产部分的执行中，被执行人与他人共有财产中属于被执行人的份额，法院应当予以查封并执行。
案例索引：北京高院（2016）京执复110号“翁丽珠等与班钱等查封房屋执行案”，见《对刑事裁判涉财产部分的案外人异议应实质审查》（刘旭峰、高可），载《人民司法·案例》（201717:105）。
4.购买未领取权属证书的房屋，买受人不能对抗执行
——购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办过户存在过错，故不能对抗执行。
标签：执行｜房屋｜房屋买卖｜无证房屋｜房产执行｜买受人优先权
案情简介：2014年，法院查封陶某向开发公司购买、未领取权属证书的房屋。王某以其从陶某处购买该房、支付全款、装修入住为由提出案外人异议。
法院认为：①最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。②《城市房地产管理法》第38条第1款第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。陶某在未依法登记领取权属证书情况下，将案涉商品房转卖给王某，后者至今未能办理房屋过户登记手续。王某购买该房屋时应知晓陶某未依法登记领取权属证书，在该房屋未依法登记领取权属证书情况下，仍违法交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错。故王某即使支付全部购房款并实际占有，其也无权要求法院解除对该房屋的查封。裁定驳回案外人王某异议。
实务要点：购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，即使全款、交付占有，因对未能办理产权过户登记手续存在过错，故不能对抗执行。
案例索引：江苏南通港闸区法院（2015）港执异字第00004号“王智勇与陈萍查封房屋执行异议案”，见《第三人购买被执行人房屋被法院查封的救济》（张善华、顾建兵），载《人民司法·案例》（201717:109）。
5.房产代持协议仅内部有效，不能对抗法院强制执行
——房产代持协议并不能对房产物权及物权变动认定产生影响，因此不能对抗代持人的债权人所提起的法院强制执行。
标签：房产执行｜房产代持｜物权变动｜权属登记
案情简介：2014年，银行依生效判决，申请执行。法院查封了家具厂名下房产及车库。徐某以2010年与家具厂所签房产代持协议提出案外人执行异议。
法院认为：①案涉房产登记所有权人及销售发票载明付款人均为家具厂，故家具厂系该房产买受人。代持产权协议，或称隐名购房协议，顾名思义是指自己购房并不将房产权属登记在自己名下，而登记在他人名下，购房人与房产登记人签订的有关协议。依《物权法》第6条、第14条和第16条规定，不动产权属情况应以不动产登记簿记载内容为准。就效力而言，不动产登记簿具有推定力和公信力。依《物权法》第9条规定，我国采取的是登记生效主义的不动产物权变动模式，即除法律另有规定外，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。而代持产权协议并不属于法律另有规定情况，亦即不属于《物权法》第28条、第29条和第30条“其他规定”情形，故依《物权法》规定的物权公示原则，代持产权协议效力主要体现在对内效力上，对外不具有物权效力，不能直接引起物权变动。②本案徐某虽和家具厂签订代持产权协议，且支付购房款，但代持产权协议并不能对涉案房产物权及物权变动认定产生影响，其效力仅及于协议订立双方。另外，徐某出于某些因素考虑将房产登记在第三人家具厂名下，即应预见到可能由此带来的风险，并应承担这种风险出现的后果。因家具厂经法院判决而对银行承担债务，法院在执行中依据不动产登记簿，采取查封登记在第三人家具厂名下车位执行措施符合物权法定原则，该执行措施并无不当。至于所查封车位，在被执行后用于偿付债务而确导致徐某经济损失的，徐某可根据代持产权协议等约定来要求合同相对方赔偿损失。③依《物权法》和房地产登记相关规定，房屋登记管理机关对房产登记管理是对房屋产权登记确权的唯一法定部门。如允许以公民、法人私下协议方式来挑战法律、法规相关产权登记制度规定，势必造成社会经济乱序和公民法人有关诚实信用方面要求的降低。综上，在涉案房产权属未登记变动至徐某名下时，徐某要求直接确认涉案地下车位为其所有，并要求法院终止对该财产执行诉请与法不符。判决驳回徐某诉请。
实务要点：房产代持不能产生物权效力，亦不能导致物权变动，委托人因未能取得物权而不能对抗代持人的债权人所提起的法院强制执行。
案例索引：浙江台州中院（2016）浙10民终351号“徐松等与上海浦东发展银行股份有限公司台州临海支行案外人执行异议之诉纠纷案”，见《代持产权协议不能对抗法院强制执行》（陈龙、胡芦丹），载《人民司法·案例》（201711:108）。
6.被执行人财产不足清偿时，其他债权人可参与分配
——被执行自然人财产不足以清偿全部债权时，申请执行人以外的其他债权人凭有效执行依据，可申请参与执行分配。
标签：执行｜执行分配｜被执行公民
案情简介：2011年4月，生效判决判令沈某返还章某垫付款250万余元及相应利息，法院查封了沈某名下6套价值400万余元商铺。2012年，陈某以2011年6月法院一审生效判决确定其对沈某享有的240万元债权申请参与执行分配。章某以陈某已诉讼保全沈某所持混凝土公司60%股权为由抗辩。
法院认为：①最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条第1款规定：“多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。”第90条规定：“被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。”②本案中，章某、陈某均为不同案件的债权人向法院申请对被执行人沈某强制执行，从对被执行人沈某6幢商铺采取执行措施的时间顺序来看，章某对沈某6幢商铺查封时间早于陈某。在章某、陈某对被查封的6幢商铺均无担保物权情况下，对于6幢商铺拍卖所得款分配上一般考虑按采取执行措施的先后顺序受偿，即章某对6幢商铺拍卖款313万余元享有优先受偿权，但在被执行人主要财产被查封而无其他财产可供执行或其他债务不足清偿全部债务时，对该被执行人已取得金钱债权执行依据的其他债权人可申请对该被执行人的财产参与分配。③陈某享有混凝土公司60％股权虽具有能清偿全部债务的表象，但该公司被搬迁，所获补偿费430万元余元已被该公司偿还债务，目前，该公司处于停产状态。混凝土公司2012年年检报告虽载明所有者权益计919万余元，但现无证据证明股东沈某所享有60％股权现有价值多少，亦无证据证明沈某所享有60％股权能否足以清偿全部债务。判决确认陈某可对被执行人沈某的6幢商铺拍卖所得款项参与分配。
实务要点：被执行自然人财产不足以清偿各债权人全部债权时，申请执行人以外的其他债权人凭有效执行依据可申请加入已开始的执行程序参与分配。
案例索引：江苏扬州中院（2014）扬民终字第1438号“章某与陈某等执行分配异议案”，见《“被执行人的财产不能清偿所有债权”应从宽把握》（黄宝生、陈雷），载《人民司法·案例》（201726:53）；另见《章关根诉陈法根、沈炳炎等执行分配方案异议之诉案》，载《江苏省高级人民法院公报》（201606/48:55）。