共有产权房三大变化，今年要买的坚决！ / 开普饭

国庆之后，感觉楼市发生了一点变化，商品房市场悄无声息，而共有产权房却锣鼓喧天，热销频传，有点节奏转换的意思。

今年是北京自共有产权房出现以来，成交量攀升最快的一年。

截止2019年10月27日，共有产权房建委网备案供应面积为89.34万平米，较2018年全年有所下降，但成交面积却高达161.1万平米，是去年的1.36倍。由此可见，共有产权房市场成熟度在不断提高，购房客户十分积极！

从参与共有产权房市场的三方看，客户们从2017年最开始的一脸懵懂，流程小白，盲目申购，到后来的知识扫盲、上手操作、有序选房，可以说随市场发展而获得成长，日渐成熟理性。

从政府角度，共有产权房的规范流程不断优化、改进、补充，惠及的人群面越来越大，分配方式也更加灵活，完全符合住有所居、房住不炒、职住平衡的政策初心。对稳定近几年的北京楼市，建立长效机制，立下汗马功劳。

从开发商角度，对共有产权房的开发建设也较之过去提高了重视程度。特别是近两年，不仅在建筑规划、户型设计等方面有长足进步，而且连示范区展示和销售组织工作也变得像商品住宅一样专业高效。

在这种情况下，用更少的钱买共有产权房正在成为楼市的一种流行。至于拥有产权不完整，未来交易繁琐等老生常谈的问题，其实在低房价、刚性需求紧迫的前提下，也变得无足轻重了。

那么，当下北京共有产权房市场呈现出什么鲜明特征和趋势呢？

『地产营销人』认为主要有三点：

1、两极分化严重，主城区热度最高

买共有产权房，地段还是第一吸引要素。从过往成交看，位于主城区（六城区）的项目明显更受欢迎，相比之下，远郊区的项目去化一般，有的甚至无人问津。

核心原因在于，主城区路网发达、交通便利、配套完善，区域成熟度较高，而不少远郊区的项目虽然价格便宜，但往往周边基础设施跟不上，从而影响到刚需人群的置业决定。

从2019年共有产权房备案数据可以查到，城六区项目数量占比仅有26%，且销售业绩多排名前列，属供不应求的状态。

如果从项目的申购比看，比例最低的为大兴魏善庄的项目，申购比仅为1：1；比例最高的为石景山项目，申购比为1：26。由此看出热度最高的区域。

所以，对于购房者来说，抓住共有产权房在主城区推售的机会，必须要眼疾手快。

2、品质向商品房看齐，信任品牌

一个好的现象是，共有产权房的品质终于在今年上了台阶。过去被市场和媒体诟病的奇怪户型和低劣品质，在一部分项目上得到明显改观。

我们看到，开发商对于共有产权房的产品打造，全面向商品房看齐，甚至有的户型设计超越了限竞房，这是今年北京市场上最令人惊喜的现象。虽然暂时只有少数房企能做到，但趋势在向好的方向演进。

而且，除了设计和品质增强，有的项目为了提升客户体验，还增设了样板间，配置了售楼处。在营销动作上也愈加周全、细腻，使共有产权房真正贴近了客户。

因此，于购房者，选择设计和品质最领先的项目，鉴别开发商的实力和背景，也非常重要。

3、申购比不重要，一次选对才重要

共有产权房今年的一大特征，便是传统指标的参考性降低。就是所谓“申购比”、“弃选率”等检测指标的失灵。

像前面提到的，随着买房人的理性和对规则的熟悉，如今客户已很少盲目去申购项目，但凡获有资格的都是意向强烈的。就历史来看，过去三年申购比是逐步下降的。

2017年9月30日，北京首个共有产权住房项目申购比大约为281：1。到了2018年7月，顺义区项目的申购比就降到了19.5：1。从官方公布的数据来看，共有产权房项目整体申购比，已从自住型商品房时代的1：400，降至如今的1：7。

而申购比的下降，并不代表去化率低。比如近期通州一项目申购比仅为4.2：1，却是实现了100%的去化。这说明，客户的需求更加精准了，市场的细分更加有序，早期混沌阶段已经度过。

因此，购房者未来要多看重项目的原本价值，不要被过时的指标误导，倾听内心的声音最为重要。

10月份，北京共有产权房市场热闹，是因为供应相对集中，项目也很丰富。

『地产营销人』最关注的是位于石景山区古城南街的中海首钢·金裕雅苑（备案名：瑞锦苑）。887套房源，销售均价为40100元/平方米，购房人产权比例为75%，全装修交付，据悉上周网申已结束。

该项目不仅属于城六区，而且被普遍认为是石景山区最好的地段——紧靠长安街和首钢遗址公园，往南300米即是横跨北京东西的莲石路，拥有双地铁（1号线+11号线），全部7-8层洋房的规划，在共有产权房中极为少见。

产品就不多说了，中海操盘的品质在北京已有40多个楼盘的验证。起码这两年的商品房市场上，北京住宅销冠都连续被中海收入囊中。

如果看了金裕雅苑的户型（建面约为48-89㎡），基本业内外都有一致感受，中海把商品房设计的功力在共有产权房进行了全部倾注。不仅户型种类齐全（22种户型），且格局方正、功能完整、采光充裕、细节到位，是共有产权房的颠覆之作，也是良心之作。

从项目的样板间，能感受到设计的贴心。阳台的实用以及舒适的尺度和干湿分离的卫生间功能，体现了人性化。而工法展示区也传递了工科中海的底气和对买房人的诚意。

金裕雅苑的网申非常踊跃。在『地产营销人』看来，还有一个重要原因在吸引着购房者。

10月17日，据规委公告，在金裕雅苑北侧又新挂一块不限价住宅地块。该地块位于石景山古城南街东侧即首钢园区东南区，将于11月20日公开拍卖。

回想上一块邻近的不限价住宅地块，被电建+华润以73.4亿的总价竞得，根据楼面价推演的未来售价，不会低于7万/平米。而金裕雅苑北侧这块地，在当下火热的夺地氛围中，大概率会创出新高。

试想，以4万/平米的价格买别人未来7万/平米拥有的城市资源，算起来是不是很值？

近万人网申金裕雅苑，可见受追捧度当仁不让。高度重视，预备几种备选方案，是身边网申成功的朋友们正在做的功课。机会难得，相信每一个家庭都不希望错过。

今年，共有产权房供应同比下滑58%，从一个侧面证明未来房源的紧缺和优质地段项目的稀少。接下来，每一个城六区的项目都应该珍视，因为共有产权房也符合不动产定律——土地不可复制，选择只有一次。

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