再看均价细分，为何销冠、销亚都来自一家房企？
日前『地产营销人』在梳理1—5月北京住宅均价细分排名时，发现了一个有意思的现象。在3—4万住宅均价细分排名中，居然有同一家房企开发的两个限竞房项目位列销冠和销亚前两名。
这个两个限竞房项目都由中海地产开发，分别是中海云熙和中海云筑。两项目的成交金额合计占比达到该品类总额的35.8%，成为该细分市场中绝对老大。
不过，风格一贯低调的中海，并没有向市场透露成功操盘的心法，但『地产营销人』却有意揭开这两个六环外项目的热销逻辑，毕竟在外界看来并不占据地段优势的限竞房能获得如此业绩，一定有值得借鉴的地方。
下面，我们就突破表象，向深层去探究一下：
1、房企品牌号召力，隐形翅膀
中海地产是一家务实的央企，在业内享有盛名，在业外流传美誉。细数进入北京的20年间，中海地产累计开发了40余个中高端住宅项目。不知不觉中，业主数量已超十万人，遍及北京东南西北各个区域。
中海地产交付的社区以品质胜出，不少项目的二手房价格高于周边小区20%，价值的创造是靠一点一滴的积累和长期口碑酝酿完成的。
自2011以来，北京中海地产的业绩在其中5年都是排名第一，虽然未有大规模宣传，但在实际市场中确实扮演举足轻重的角色。
到了限竞房时代，中海更是如鱼得水，展现出非凡实力和凌厉攻势。拿地踊跃、设计新颖、营销迅速、全城开花，逐渐确立起霸主地位。
中海云筑效果图
从去年瀛海府、中海京西里率先清盘，到后来中海云筑、中海云熙狂销，再到今年中海望京府还未开盘就一房难求，中海在每一个区域的表现几乎都可以用一枝独秀来形容。
从量变到质变，在北京购房者心中，今天的中海地产已成为信心、实力和过硬品质的象征。
一家房企带动一个区域，并非易事，但中海地产已经具备了这样的号召力。正是中海云筑、中海云熙两项目的领军作用，让大兴成为限竞房成交占比最高的区域，扭转了购房人的消费习惯，同时也改变了楼市格局。
2、恰逢大兴利好兑现最佳时点
城南计划自去年起加速推进，今年1月，大兴区又发布分区规划，以建设新时代首都新国门，发展新高地为规划要义的新目标，引领北京未来30年的发展势能。
一轴、一苑、三城、三带、多点的空间结构，引爆中轴线及其南延长线、生态新都苑、大兴新城、亦庄新城、以及北京大兴国际机场临空经济区等多个发展重点。
魏善庄板块作为大兴的核心腹地，汇集中轴线、新机场、新国门商务区、生态新都苑等诸多利好，引爆本轮城市规划最大利好区域。
2019年9月通航全球的北京大兴国际机场，为新国门商务区奠定了坚实高效的经济基础。南中轴的核心之地和新机场的枢纽之机，成为创新产业带动的首都门户经济增长级，也构筑了一条绿色宜居、森林环绕的生态文明轴。
中海云熙区位示意图
中海云熙位于魏善庄，作为北京内城与大兴国际机场交通动线上的关键节点。项目以南中轴路为主动脉，融贯京台高速、新机场高速、南六环、魏永路等多条交通干线，为畅达京城各大商圈提供了便利条件。
中海云筑则位于庞各庄，除南六环、京开高速、京台高速、新机场高速等城市主干道环伺，还有地铁轨道加持，4号线天宫院站距项目约4公里，有社区班车直达。小区门口还有兴64路、兴65路，兴55路等多条公交线路连通区域内外。
恰当的拿地时点，让中海云熙和中海云筑两个项目正逢城南利好集中兑现的周期，独特的区位对应低总价高性价比的产品，显示出不可估量的发展空间和升值潜力。
3、开发节奏和营销策略，先人一步
『地产营销人』发现，限竞房时代的操盘逻辑与之前有很大不同，其中“快”是不二法门。中海地产的开发节奏紧凑而流畅，在中海云熙和中海云筑这两个项目体现的尤为充分。
中海云筑2018年2月2日拿地， 9月30日取证，三个月便实现近7亿签约业绩；而中海云熙2018年8月23日拿地，12月23日取证，只用4个月就实现开盘，五个月时间销售超18亿！据悉，该项目已进入最后的清盘阶段。
这样看，在一年内完成从拿地到售罄，在现有环境下，确实不可思议，如果没有完善的管理流程、成熟的研发体系和周密的营销计划，是不可能如此高效的。
中海云熙效果图
另外在营销上，中海摸透了限竞房市场的规律，练就了一套独特的打法。
2018年下半年北京楼市“由晴转阴”， 中海云熙和中海云筑的入市掐准市场脉搏，采取直接让利的方式，以极具竞争力的价格开盘，迅速积攒人气，赢得开门红，后续借助势能小步快跑，逐步提价，让购房者坐享升值通道。
这种营销的正循环，比之去年部分项目先高后低，疲于应对的策略，更加坚决而直效，从结果看也印证了市场的走势，节拍踩得准且实。
限竞房加大了供应，外部经济和政策瞬息万变，这时候抢速度、拼策略，就显得尤为重要。中海地产准备之充分，嗅觉之灵敏，预见之精确，令很多同业心悦诚服。
在『地产营销人』看来，这种能力是系统能力，不像模仿户型那样容易复刻，只有企业内功的增强，才能外化为开发的环环相扣和执行的步步为营，这才是中海的底蕴之所在。
4、网红户型和品质社区，双重震撼
中海的产品力一直深受市场认可，近两年更是以网红户型的打造为购房者追捧。
中海云熙的神户型，收获一众粉丝尖叫，89平米三居颠覆性创新，引领了限竞房产品的风潮。这一可载入楼市史册的设计，也成为中海独一无二的超级IP。
89㎡三居户型全明，不仅做到了两卫，且三室朝南，两卧室同朝南向。面宽达9.5米，面宽进深比几乎达到1:1的黄金比例，优于市场上大部分限竞房产品。
中海云熙89平米三居户型示意
另外，中海云熙76㎡的两居户型，不仅做到南北通透，且扩展面积高达4.5㎡左右，得房率超高。不到300万的总价，叠加出色产品力，这种诱惑，购房者自然无法抵抗。
中海云筑打造的是一个低密墅区，洋房、合院规划带来更高舒适度。89m²的洋房三室两厅一卫，南北通透，明厨明卫、卫生间干湿分离，餐客一体。266平米的合院为京派官式建筑，地上三层地下两层，四间卧室全部在地上，扩展空间丰富，750万的总价完全可作第一居所使用。
中海云筑合院效果图
更值得一提的是，中海云筑定制四大全性能空间系统，以108项精工细节兑现精装品质，譬如：厨房高低操作台、感应无影灯、魔术插座、玄关感应夜灯、重力挂钩、超强隔音降噪LOW-E玻璃、USB集成插座等人性化配置，即使在纯住宅项目中也极为罕见。
为进一步提升品质，中海云熙和中海云筑均采用了中海地产旗下自有品牌兴海物联重磅构筑的智慧社区规划体系。应用全球领先、国内一流的华为智能化系统和IOT物联网技术，集合一线智能化设备终端，实现智慧安防+智能物业服务，让社区更便捷、安全、高效。
中海云筑示范区实景
中海云熙园林近日发布了最新的园林景观升级效果图，园区横纵双轴加三个宅间主题花园，整体感觉神似中海望京府，具备了高端社区的品相。
中海云熙园林效果图
由于充分考虑到社区客群年轻化的特点，中海云熙以美学生活馆为理念，分布全龄态儿童娱乐区和健身休闲区，浓郁的现代斑驳光影气息，开敞的中心诗意归心会客厅、功能清晰的入户宅间花园组团，加之800米北京最长最安全最酷炫的梦想夜光跑道，让热爱艺术和运动的业主更加惬意舒心。
中海云熙“诗意归心”生活美学馆效果图
中海云熙、中海云筑两个项目的热销，起码说明一个问题：六环外限竞房一样可以卖得好、卖得快。但关键是谁有能力定义区域，谁有号召力带来客户，谁有本事创新产品，谁有底气闪电营销，这么一看，敢上阵的开发商就不多了。
中海云熙听枫学堂效果图
最后公布一个消息：6月份，中海地产迎来40周年感恩回馈季！购房者将再获福利。云筑、云熙两项目将推出部分特惠房源，套数不多，感兴趣的朋友莫错过良机！
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