因为大会一周，楼市没有任何风吹草动，但数据出来却显示暗流涌动。最直观、最客观的成交数据是北京的二手房，过去两周已经连续超过4000套！本周如果不出意外，5月底二手房成交套数将超过20000套，这将成为自2017年317调控之后，二手房成交套数最多的一个月。有朋友买房心切，问起来简单粗暴：“告诉我一个北京最值得买的房子！”沉默半晌，答：“就是一开盘就没的房子，就像现在的深圳润玺一期，开盘价格比已交付房源还要便宜3万/平米！”说实话，今年再想找倒挂明显的楼盘已经很难了，特别是北京，这种地块出现的几率越来越低。『地产营销人』把今年定义为“豪宅回归”年，是因为大量不限价土地供应所导致的趋势。根据前5月北京土地市场的成交情况，25宗住宅土地中，不限价地块就有20宗。要知道2017—2019年拍出的不限价地块一共才15宗，而今年仅不到5个月就超出过往三年总和，而且还是在疫情期间。这说明，北京一度占绝对主力的限竞房市场开始势微，纯商品房市场开始重新崛起。特别是近期分钟寺三地块的高溢价率、高楼面价，基本指明了后市发展方向。唯一的希望就是数量减少的限竞房，但限竞房今年似乎也变了味道，拍出的土地几乎感受不到限价的优势。以市场关注度很高的西红门和东坝地块为例，最高7万/平米的限价，比周边二手房都高出不少，这样的限价如何让人心动？当限竞房的价格失去了竞争力，那又如何找最值的项目？所以，未来不要再等天上掉馅饼了。天变了，没有馅饼可掉了，踏踏实实把握当下，幸许还有“捡漏”的机会。新房价格低于周边只是拥有局部竞争优势，但最终会不会被疯抢，有没有投资价值，能不能引爆全北京，归根结底还是要看环线锁定的地段。大体上，越接近中心城区，越靠近内城环线的项目，其价格“倒挂”才越有意义。如果距市区过远，在不成熟、欠发展的区域，即使“倒挂”也未必安全。所以，真正有价值的“倒挂”，大多诞生在北京五环以内。当然，就算拥有了环线价值，“倒挂”也分等级。除了比周边新房、二手房价格有优势外，还要叠加地铁、商业、生态等其他置业参考要素。概括来说，离地铁近的，商业配套成熟的、生态环境好的“倒挂”项目，拥有的城市资源最多，自然性价比最突出，也最值得购买。整体而言，同样是“倒挂”，地段不同价值不同，占据资源程度不同，含金量也会有很大差异。找到北京最值得买的房子，实际上就是找到当下“倒挂”含金量最高的项目。记住，不是未来，而是当下！帮朋友搜寻一圈，最符合要求的，就是五环内限价5字头的"倒挂"第一盘——京能丨电建·洺悦湾。
从地段上看，处于四五环之间、位于旧宫板块的洺悦湾，是今年北京唯一在五环内的限竞房项目。据『地产营销人』统计，2017—2019年五环内新增住宅供应套数平均仅占整体供应的11%，也就是说约九成新房供应都在五环外，这是包含限竞房和纯商品房全部算在内。
因此，仅从地段价值上，洺悦湾就已经赢了北京90%的楼盘。然后再看价格，洺悦湾限均价仅54715元/㎡，这比相距6公里外三四环之间的分钟寺地块7.6万/㎡的楼面价要低2万/㎡，面包不仅低于面粉，甚至低于制成面粉的小麦，这种价格悬殊在北京房地产史上从未出现过。同时54715元/㎡的均价也与五环外相邻的亦庄河西区、路东区、瀛海等在售新盘的均价相仿或更低，在周边新盘中实现了“一样价格，位置最好，一样位置，价格最低”的竞争优势。距离几百米远、五年前入住的小区，售价大部分在6万/平米以上，且为过时的户型和产品，54715元/㎡的均价依然具有显著优势。分析到这里，其实“倒挂”已经无敌手了，但价值远未说尽。除了价格之外，洺悦湾成熟的生活配套和产品品质，让其性价比更加如虎添翼、无可企及。配套上，一方面项目距离地铁旧宫站仅约300米，无缝衔接5/10号线， 40分钟内可触达CBD、王府井等核心商圈；另一方面，一路之隔约10万㎡住总万科广场，举步可达小红门商业街，丰盛生活，一应俱全。生态上，有“一河八园”环抱，除凉水河以“玉带环绕、金水东流”之势蜿蜒而过，更有河滨公园、碧海公园、旺兴湖公园等八大公园附近环绕，如众星捧月。
洺悦湾作为京能电建联袂，深耕大兴的开山力作，在限价情况下，仍旧坚持品质，全装修交付和智慧科技的投入，刷新了限竞房的产品标准。
园区入口人脸识别、智能访客、智能梯控等智慧化系统的投入，以及园区内电子围栏、园区立体监控，用科技打造智慧、安全的健康人居。
园林承袭“南囿秋风”神韵，以书院文化为基，丰富树种、花卉的选择，于“三卷七境”中营造“四季皆富”的景观体验。
400米环形夜光跑道、景观会客厅、健身及综合活动等多重空间设计，以及为0-3岁、3-9岁儿童分别定制的主题活动区，满足全家庭、全场景的生活需要。
园区中，地埋灯、夜间提示灯的设置，于细节中体现人性化的功能设置，为项目的品质更添魅力。
洺悦湾整体社区建筑由洋房+高层构成，均为纯板楼设计，阔达60米的最大楼间距，光照充足。最难能可贵的是，全区所有产品，均为一梯两户设计，视野开阔，可将绿意葱茏、灵动河水揽入室内。
户型设计上，建面约89-133㎡三居-四居产品，均为方正通透、全明设计，阔绰的采光面，真正做到家家户户坐北朝南，明媚阳光，洒满厅堂，带来温暖健康的生活体验。
其中，133㎡四居户型，方正通透，主卧、客厅、书房三面朝南，并赠送飘窗，整体面宽达10.5米；客厅和书房的一体化打造，带来阔达6.9米宽厅；餐客厨动线分明，分区合理；厨房U型设计，符合人体工学；北侧卧室拥有扩展空间。1:1的面宽比获得极佳采光，减少了过道和走廊面积浪费。在提高居住舒适度同时，项目还精心设计了多处收纳空间，解决生活中常见的痛点。譬如，在玄关、卧室、厨房都有巧妙的收纳空间预留，有效提升了空间利用率。133㎡四居，实际空间感超出户型平面感受，得房率约85%左右，800万以内便可满足五环内升级改善需求。
之前，『地产营销人』曾预测洺悦湾是今年北京住宅销冠的有力竞争者，据说蓄客早已超千组，即将迎来开盘。接下来，让我们屏息以待，静候佳音。
最希望豪宅掀起“后浪”的，恰恰是“前浪”
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