用三年前的总价,买回中央别墅区!

很多朋友问:如果当下置换,买什么房子最值?『地产营销人』给出的建议是:买别墅。

注意,这里给出的关键设定是两个,一是“置换”,二是“最值”。置换基本的逻辑是卖小买大。当然你可以选择平层产品的置换,用小户型换大户型,但是如果附加上“最值”要求,结论却一定是别墅产品。

为什么呢?

首先,置换是需要付出成本的,特别是在当下的市场环境,卖旧买新的周期相对较长,且有可能遭遇买家的压价,同样的费时间、费精力,折腾一番仅仅是户型变大,产品类型却没有趁机升级,未免显得不值。

其次,别墅市场正在出现这几年中最好的置业时点。

得益于今年大量限竞房项目的入市,不少项目借助于较低的容积率,规划出高性价比的别墅产品。因为限价,注定总价不会太高;因为含有地下,注定扩展面积十分丰富。在总价门槛大幅降低的前提下,获得更多使用空间,且一步到位的拥有了别墅生活,可以说是“最值”。

但是,当进入市场后,很多人却不知该如何去选别墅?

固定的预算摆在那里,面对不同的区域、不同的产品,又没有买别墅的置业经验,每一位案场的销售又都说自己的项目好,一下便没了主意,很难下定决心,做出抉择。

针对近似总价区间内,该如何选别墅这个难点问题。『地产营销人』给出以下三点意见,供买别墅的朋友参考。

1、别墅类型往“上”买

请大家不要误解,这里的“上”,不是指物理概念的楼层,而是别墅类型中的“等级”。

一般别墅产品的类型从低到高,基本是按叠拼、联排(合院)、双拼、独栋这个顺序逐级而上,不仅户型面积依次增大,且价格也水涨船高。

在总价和位置都接近的前提下,当然是等级越高的产品类型越值得买,也就是说:能买合院,不买叠拼;能买独栋,不买双拼。当然如果总价差距较大,项目所在的区域又完全不同,这个逻辑就不适用,因为没有可比性。

但是需要注意的是,如今的一些别墅产品其类型正在出现边界模糊的趋势。譬如说,过去的叠拼只有上下两户,即上叠和下叠。但随着规划指标的严苛,现在不少叠拼都设计成上、中、下“三叠”,从传统的四层演化为六层,实际是洋房产品的变种,不少项目称之为“叠院”。

如果把这种因素考虑其中,更为精细的排序就是:三叠拼、双叠拼、联排(合院)、双拼、独栋。

至于联排和合院,其容积率差不多,按说可以并列,但由于传统的联排脱离不开“兵营式”的排布,面宽受限制,户型较为单一,所以后来逐渐被合院产品替代,既取中式围合的意境,也有多变的户型组合,相比而言,合院更具先进性。

2、置业区域往“熟”

我们再说区域,一般预算越高,可选的区域就越多,但最后人们总是落在最“成熟”的那一处。

别墅的区域是慢慢养成的,既要环境好,又要配套完善,没有多年的积淀是不行的。因此在北京市场上,别墅区域是讲“底蕴”的。

过去北京有八大墅区之分,但最知名的也就只有三个:中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区。其中,发展时间最长、最成熟、市场地位最高的无疑是中央别墅区,亿级产品大多来源于这里。

我们说买“熟”不买“生”,后来的新兴别墅区固然也有概念和利好,但毕竟需要一个长期的孕育过程,在短时间内配套条件必然不足,带来生活的不便。更为关键的是,新兴别墅区缺少时间的“发酵”,无法形成特有的人文氛围。

因此,传统主流别墅板块如果有供应,且总价与新兴别墅区相近,自然是择“熟”而居。

3、产品设计往“新”

具体到产品上,别墅的更新换代要比普宅快得多,就像合院替代联排一样,其户型设计和功能挖掘也是每年都有新亮点。

所以,买别墅适合买新房,而且最好是当年新推出的产品。

在考察这些产品户型时,应注重核心的尺度指标,功能的合理划分,以及扩展空间的丰富度。选择创新产品不仅能跟上时代的居住潮流,获得更先进的生活方式,包括对未来资产的保值增值也有帮助。

按照以上原则去挑选别墅产品,置换的意义就能得到最大化的体现。在一定总价范围内,买到最高等级的别墅类型,找到最具市场共识的优质板块,在创新产品中拥有最多获得感。

如果在现有市场内进一步做出购房推荐,在中央别墅区刚入市的祥云赋项目值得置换升级的购房者前往一鉴。

其实,中央别墅区近两年供应非常稀少,特别是别墅项目基本处于存量消化的阶段,在售产品的总价多在3000万级以上,改善型的客户很难迈入这个“富人区”的门槛。

但由于限竞房项目的入市,其新供应的别墅产品为市场打开了一个“窗口期”。如今祥云赋约1500万的合院可以说是该板块多年不见的高性价比产品。与其在新兴板块买叠拼,不如以相近总价购合院,这个契机,值得把握。

作为祥云赋的拳头产品,1500万起的临湖合院,以低价高配、产权面积更大等特征,占有核心竞争优势。直接填补了中央别墅区内该类产品的空白。

祥云赋位于北五环与六环之间、中央别墅区配套最成熟的后沙峪。项目依靠167平方公里“温榆河生态走廊”以及300亩罗马湖天然水域,具有城市中极为稀缺的生态、水源环境。

中央别墅区著名的罗马湖,在2018年政府投入9822万巨资,升级打造为罗马湖湿地公园,此次升级改造的背后,是对以罗马湖为核心的中央别墅区历史和价值的重新释放。

据悉,罗马湖区域内将建成4大观景平台、3大亲水平台、115个免费车位,更有西湖2000㎡生态浮岛、东湖50000㎡水下森林,垂钓、游艇、观景、散步……一座300亩的湖畔花园,即将兑现。

祥云赋以低容积率和稀缺自然资源打造出高品质的创新产品。在同样面积限定区间做出更多功能空间的探索,尽显生活品质,各种细节透出中粮、天恒、旭辉、恒基四大品牌开发商打造产品的功力。

祥云赋约400平米的别墅融合了市场上所有合院产品的优点。随着时代需求变化推陈出新,升级打造出了更具竞争力、更舒适、更宜居、更自然的最新型合院产品。

可见简要概括为三大特点:

第一,院墅化。中国人对院子速来有独特偏爱,联排别墅基本都是房前有院。而祥云赋则是把“宅前有院”改变为“宅间有院”,让院落与生活融为一体,实现了建筑和园林最大维度的契合。

第二,私密性。不同于其他别墅产品,祥云赋的合院是围合形成的,更加私密,高达约2米的围墙,可以营造出深宅大院的静谧生活氛围,也更好的保证了居住的安全性。

第三:双拼式合院。虽说合院产品源自于四合院,但和传统形制相比,祥云赋则打造出东西入户的双拼式合院,而且产品在北侧设计了采光井和边窗,保证了户型极好的通风采光。

祥云赋合院产品还拥有入户大花园和露台,可以为一家人提供欢聚开阔的个性空间。其中,内庭院更是打造了优质景观小品,且户型规整,便于客户根据需求进行改造。

户型设计上,合院产品也以空间功能引人瞩目。每个户型都有至少四个套房,保障每一位家庭成员的隐私生活。每一层都留有个性化空间,可以作为老人的书房、女主人的化妆台、小孩的游戏室。

值得一提的是,约500多平米的合院产品空间功能更是大幅提升,首层就做到了三个庭院,并以南向大面宽保障观湖效果。

除此之外,祥云赋也以其低密度、高宜居性和国际化的配套资源与人文环境,成为中央别墅区极具居住价值的高端社区。

北京顶级学区资源在此汇聚,有北京鼎石国际学校、ISB国际学校、新英才国际学校、培德书院、哈罗国际学校、北师大附中(顺义分校,规划在建中)、北京四中(顺义分校)、北京实验二小(顺义分校)等。

同时,项目附近还拥有6条高速公路、4条快速路、地铁15号线、地铁31号线(规划)、有轨电车T2线(已开工),交通利好十分明显。

祥云赋还享有齐备的商业配套,包括:中粮祥云小镇、九重汇奥莱、龙腾世纪文化广场、国门一号(沃尔玛山姆会员店)等商街和购物中心。

置业在中央别墅区,是跨入一个进阶的圈层,而临罗马湖墅居,则不仅仅是满足舒适的居住,更是选择了一种独特的生活方式——感受富有浪漫情调的国际化生活氛围。26年的中央别墅区发展没有止步,其未来更值得期待。

同样要置换,不如买别墅;同样买别墅,不如买合院。记住,所有的改善都应当激进一点,多年以后你会感谢自己当初的决定。

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