惊呆！从一个上海地标商场中居然淘出42%的租金增长？看万科这7步走！

艳姐说

在北上广深一线城市中，把一幢功能外观落后的商场重新改造升级，这种做法近来年前前后后换了几种名字：“旧城改造”到“城市更新”，再到如今的“城市运营”概念。

肉眼可见的是名称的改变，内心可感的则是一座城市迭代升级的边界在不断拓宽。

肉身能感受到的澎湃，还有深度改造后的诱人存量资产溢价，以及租金增长能力。

有关城市运营的鲜活事例，艳姐几天前在参加易居沃顿第八期中国房地产实战研修项目存量与新商业组授课中时留下了很深刻的印象。

▲万科万丈资本资产管理高级经理 张鹏

外行见到的也许是存量资产改造带来的资产溢价和租金涨幅，内行看的是如何存量资产改造对于团队专业能力的考验。

01

盘活存量资产

万科、龙湖、融创...头部房企纷纷参与？

万科郁亮曾有过这样一个观点，行业未来赚钱方式不一样了。住房全面短缺时代结束了，但居住的问题并没有得到真正的解决。房子的硬件有了，但缺少美的生活服务。

盘活房地产存量资产，成为了很多房企下一阶段发力的重点。

更重要的是，盘活房地产存量资产和打造城市中心，也成了很多房企去库存、去产能、去杠杆、降成本、补短板的重要环节。

在存量资产中，我们以商业地产为例子。据联商网统计，2018年存量改造的商业项目（超市、百货、购物中心更名重开、升级调整、转型）超过30个，和2017年基本持平，而且这些项目主要集中在城市核心商圈内。

另外据睿意德报告得知，截止2018年，我国开业超过10年的项目有498个，超过15年的有219个。这些项目一般处于城市核心商圈内，在现行资金压力大，拿地日渐艰难的环境下，与其花心思跑马圈地，不如将这些项目进行改造，让其重新焕发商业活力。

因此，越来越多的开发商也开始在存量市场中寻找价值，希望通过收购旧的存量资产，通过存量资产改造过后，全新入市，用最少的代价，获得最大的收益。

这其中，万科、龙湖、融创、佳兆业等品牌房企纷纷深度参与。

但商业地产由于体量庞大，投资收益周期长，风险较大，且一些商业位于城市核心地标，在改造过程中，需要统筹设计、工程、金融、营销和物业管理等各专业线，要随时和上至政府监管机构，下至施工人员的各类人员打交道。实践起来相当复杂。

在房地产存量市场中动静闹的最大的当属万科，我们能从万科一系列存量资产改造，尤其是商业资产的改造，来一窥万科的操盘路径。

02

改造一个上海地标

分为7步

在易居沃顿第八期中国房地产实战研修项目存量与新商业组授课中，艳姐学习了万科中区广场的改造案例。

中区广场毗邻上海大剧院，与南京路相连，是上海绝对的核心。20年前，该项目由何鸿燊家族建造。对于上海老一代白领而言，中区广场是一抹不可替代的记忆。

2016年，万科旗下的万丈资本以人民币23.75亿元的物业价值收购了该项目。该项目总建筑面积约为47,247平方米，其中办公楼的建筑面积约为32,788平方米，零售部分建筑面积约为7,439平方米。平均算下来，万科的收购价格仅为每平米5万元。还是相当核算的啊。

只能说专业能力本身就是存量改造的大前提，据说，万丈资本的存量资产改造有两个前提：①非核心地点资产包基本不考虑。②前期大量调研工作。

据艳姐了解，万丈资本的团队一部分来自万科地产、物业，一部分是万达、中粮等企业的空降兵，经过几年的磨合，万丈拥有很强的运营能力，这也是万科对这宗交易抱有信心的底气所在。没有这个能力，估计盘活存量资产就是一句空谈了，因为存量资产坑太多。说不定，收了一个楼，最后核算不精准，造成成本巨大，甚至无法改造，结果一脸尬。

收购完成之后，万丈资本按照“绿色、精致、共享”的核心理念，对项目进行了全面的翻新与改造。

万科万丈资本资产管理高级经理张鹏的分享里提到，该项目改造过程中存在的室内、室外及机电系统三方面痛点。例如：

室内的写字楼标准层区域存在装修老旧、没有主题，公共区域配套功能不齐全等问题；裙房区域则存在店铺划分坪效低，裙房外立面封闭等问题。

室外则表现为大楼标志性不足、广场铺装陈旧等。

机电系统也存在空调系统老化、缺失群控BA等智能系统等问题。

其次，对于中区广场所在板块商业存量现状，张鹏表示，黄浦区的净吸纳量在下降，如果核心区老楼不升级便很难维持出租率和竞争力。加之人民广场CBD近几年的改造项目如元创大厦、世界贸易大厦的硬件有所提升，无疑导致了市场环境的竞争加剧。

所以，万科从以下几个方面对中区广场做了改造和优化。

①在视觉设计上的优化升级。主入口大堂整体以质感灰为主色调，地坪分割出的浅灰色大块区域与深灰色直行导视通道将客户导入主空间。匹配的商业空间墙面均用金属板呈现，柔光的立面质感简约而高级。大堂整片的水磨石地面与悬挂的金属吊灯，使得大堂的整体氛围现代与时尚感十足。

②标准层的改造延续了大堂的整体设计风格，地面的拼色、墙面的立体装饰条、天花照明都进行了重新设计。整个办公空间天花采用先进的模数化铝板吊顶系统，便于灵活分割办公区域。结合吊顶升级，改造灯光设计和布局，使办公空间的平均照度达到550lux。

通过更新办公空间天花吊顶内的原有设备并优化管线排布，使办公空间的净高达到2.75米，在市中心的老办公楼中非常罕见。

③每层楼面的窗前设置了用真绿植包围的卡座和楼层的电话亭，兼具了会谈、休憩、社交等功能。为入驻企业和办公人群，提供更多可以进行交流和互动的机会，体现了空间共享、提升效率的理念。

④进行机电系统升级，提高使用效率，降低能耗，包括：暖通空调优化、照明优化、业态优化和增加 BA 控制系统。基于以上措施，大楼建立了能源效率，用水效率，垃圾管理，交通，驻户体验以及可持续的运营维护体系，并根据实时运营表现，对大楼的节能、环保性能进行动态监控和评估。

⑤改造升级中，提升了大楼的新风系统，增加了高效的 PM2.5 过滤，增设了室内外的监测设备，保证在室外空气污染的情况下，室内依旧获得优良的空气质量。

⑥中区广场在改造中，还着重提升了配套商业业态，比如将原 1 层的旅行社调整为健身、原 2-3 层的餐饮调整为联合办公，符合办公人群的需求和选择；同时升级了配套商业店铺，实现大楼内部健康的社区生态圈，资源共享。

⑦公区环境围绕 “绿色” 作为其中一个改造关键词，打造了共享空间，与租户共享办公大堂的界面，共享城市景观，共享城市花园等。同时使用垂直绿化技术打造室内室外的垂直绿化墙；利用本地材料搭建竹篱笆，打造美观、优质的环境。

万科对于中区广场改造后的点亮及成果，主要体现在以下7个方面：

1.能耗降低，公共事业费下降15.5%；

2.不清退，不租掉的改造，截止到2019年5月23日整个写字楼出租率91%，领跑于黄浦区同类写字楼处；

3.写字楼净高从2.55米提升到2.75米；

4.二、三层裙楼商业清退和换租一年租金提高42.2%；

5.地下一层商业清退换租，留下租户同步装修升级；

6.形成楼上总部办公、楼下开店的连带模式，提高办公楼的出租率；

7.首店效应，创造网红地标，迅速提升改造后的中区广场知名度。

熟悉万科在上海的一系列城市更新作品的朋友，应该会对万科存量资产的改造思路更熟悉。

例如位于延安西路1262 号的上海生物制品研究所（简称上生所）生产疫苗的基地，拥有着悠久的历史和文化积淀，最早于1924 年建造了美国乡村总会，包括哥伦比亚会所、泳池、海军俱乐部，1931 年，这里诞生了著名的孙科别墅。

万科对这个项目加以改造，致力于实现“历史建筑保护+ 文创产业聚集+ 存量资产增值”等多重目标，力图将本项目打造成为长宁区乃至上海市的城市更新标杆之作。

经过改造后，项目原有的建筑和周边绿化融为一体，建筑内部空间大幅度优化，加入了现代的空调等科技设施。另外，孙科别墅及其附属的花园被改造成为时尚的交际平台。海军俱乐部户外游泳池则被改造成了秀场，成了整个园区的引爆点。

另外，通过项目扩建和改造，形成了新老建筑的对话。对于历史建筑，万科主要以保护性改造为主，通过植入新的业态和功能实现建筑的再生。对于工业建筑，万科主要通过结构和功能的调整，满足现代办公和商业的需要。

万科在这个项目的业态定位上，不同于传统的文创产业园区的单一性，而是聚焦于两三个产业，打造产业链生态系统；同时项目内部的商业设置也不是传统的配套商业，而是营造标杆体验式商业，将时尚、艺术、历史和文化进行跨界混搭，形成复合型商业模式。

不同于许多传统商业和办公项目的招商与营销，万科在这里联合诸多活动机构，整个项目的营销不断借助圈层活动展开，在与招商阶段就利用现有场馆进行活动举办。作为一个具备明星项目基底的公园式商业项目，这样的活动操作手法与大悦城等上海其他明星项目的操作方法一致，很容易在圈层内形成口碑宣传和粉丝集聚效应。

03

四个观点

有关社区、代建、商业地产和存量市场

在本期学习中，还有众多精彩纷呈的案例和观点。

在兴业太古汇项目的参访中，兴业太古汇市场营销副总经理黎俊阳分享了在商业同质化现象中，如何提高自身竞争优势的论题。基于场景规划法，兴业太古汇在整体布局上，融合了购物中心、办公楼、酒店及酒店式公寓的城市综合体；在营销策略制定上，从以商户为中心，提出明确品牌口号。

参观威海路的WeWork中国旗舰店，WeWork中国区房地产高级总监李绮娜介绍了WeWork的运营发展模式。其中，WeWork的创新空间设计，从硬件设施和空间运营故事两方面入手，让会员感受活力，实现有效沟通。同时，WeWork通过庞大的人流量提升物业收入。同时提供“按需使用”的服务。此外，WeWork还推出了新型按时收费的空间使用服务“闪座”。

此外，业内大咖就如何打造更智慧、更有温度的社区物业；怎样利用代建玩转“轻”资产运营；商业地产能否及时抢抓新的发展机遇等问题，分享了自己的见解。

▲花样年控股集团董事局主席兼首席执行官 潘军

花样年控股集团董事局主席兼首席执行官潘军提出，从“满意度”向“温度”的转变标志着从物业管理向社区服务的转变。随着中国房地产行业进入成熟期，行业价值链重心将由前端开发逐渐向后端运营转移，产生新的价值增长点。地产开发正在面临集中化且逼近天花板的困境，但社区服务正在迎来万亿时代。而社区基础服务是社区温度建设及持续发展的基石。根据不同社区业态，提供差异化的社区服务，将成为未来社区系统的趋势。

▲绿城房地产建设管理集团总经理 李军

绿城房地产建设管理集团总经理李军提出，代建行业有望占到地产行业10%的市场份额，达到万亿的市场规模。但代建不是谁都能分一杯羹的领域，企业必须要有成熟的业务体系和穿越政策周期的核心能力。中国的土地价格只会波动，但不会崩盘，因为背后是中国土地制度的支撑。但是土地价格不可能无限推高，所以经济发展的最终动力会转移至科技领域。当城市化率低于50%的时候，会出现农村进小城的现象；当城市化率在50%-70%的阶段，会出现小城进大城的现象；当城市化率达到70%以上，就会出现城市化率溢出的现象。

▲大悦城地产有限公司总经理 周鹏

大悦城地产有限公司总经理周鹏提出，用房地产逻辑做商业地产注定是失败的，因为它们的底层逻辑不同。商业地产是一个从顾客洞察到价值实现的消费服务链，更应该纳入服务领域。做好服务，建好平台，搞好地缘辐射优势是商业地产的底层逻辑。对商业地产来讲，并不存在强者恒强的局面，只要细分市场足够匹配，足够有独特性，客群基数足够大，小体量商业体也有机会赢得一席之地。 对城市更新而言，要更新的内容不是物业，而是这个区域的生态重构。对企业而言，最重要是资本和资产的生态圈重构，背后是IP再造和社区文化再造。 城市更新是新的赛道，在其中有两个障碍要克服：一是要摸清政策端的消防规范、政策产业准入等；二是要从资本端入手，搭建良好的金融生态。

▲澎湃资本创始人、管理合伙人 朱靖雷

澎湃资本创始人、管理合伙人朱靖雷提出，增量市场无可避免要大步迈向存量市场。其显著变化是从“土地-开发-现金”的高速销售循环逻辑，转变为“经营-杠杆-资产”的稳健经营循环逻辑。增量周期和存量周期的市场估值逻辑不同：增量周期的估值要素是土地储备、现金储备和去化速度。但存量周期的估值要素则是资产质量、金融信用和经营效率。

主编：张艳

责编：耿牧风