房产买受人排除法院强制执行的法规适用

本文是君之道思考的第 395 期文章

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，简称“《异议复议规定》”）第28条和第29条规定了在金钱债权执行案件中买受人（案外人）对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议的两种情形。

条文	属性	买受人（案外人）	标的物	被执行人类型
第28条	一般性规定	不动产买受人	对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议	对于所有类型的被执行人案件均可适用
第29条	特殊规定	商品房的买受人	对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议	专门针对房地产开发企业为被执行人的案件

然而，当被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房时，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，此时，买受人该如何适用《异议复议规定》第28条和第29条，以排除法院对标的房产的执行？本文拟对此进行介绍和分析。

一、《异议复议规定》第28条与第29条是一般性与特殊性的关系

从《异议复议规定》第28条与第29条的规定可知，虽然第28条和第29条在适用范围上均适用于金钱债权的执行案件中，但第28条对买受人和作为被执行人的出卖人均无特殊要求，且买卖标的为不动产，该条具有一般普适性；第29条则要求买受人必须是消费者，出卖人则是房地产开发企业，且买卖标的必须是商品房，属于特别适用条款。从买受人、出卖人、买卖标的物三个方面来说，第28条涵盖了第29条，第29条实际上针对的是第28条的一种特殊情形。

最高人民法院在（2018）最高法民申5923号案中明确指出，当同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形时，《异议复议规定》第28条与第29条是一般规定与特殊规定的关系，两者在适用上产生了竞合。

二、在房地产开发企业作为被执行人的案件中，买受人可以选择适用第28条或第29条排除法院对标的房产的执行

基于第28条与第29条是一般规定与特别规定的关系，从排除执行的条件来看，第28条要求买受人需满足“在人民法院查封以前已经签订合法有效的书面买卖合同”、“在法院查封以前已经合法占有不动产”、“支付全部价款或支付部分价款且将剩余价款交付执行”以及“买受人对未办理过户登记无过错”这四项条件才可排除法院执行。第29条要求买受人“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”、“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这三项条件可排除法院执行。买受人可以根据自身情况与两条规定的的匹配程度来选择适用对其有利的条文。

最高人民法院在(2017)最高法民申3391号案中明确指出，《异议复议规定》第28条与第29条规定在适用情形上存在交叉，符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。二者适用关系属于选择适用关系。

三、小结

《异议复议规定》第28条与第29条规定了买受人排除法院执行的两种不同适用情形。第28条与第29条是一般规定与特殊规定的关系。当被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房时，两条规定在适用上产生了竞合，买受人可根据具体情形选择对其最有利的条款来排除执行，只要就执行标的满足第28条或第29条任一条款规定时,即可以排除对执行标的的强制执行。

参考法条：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

第29条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

文/叶秀旻律师