住宅建设用地使用权到期如何处理？
本文是君之道思考的第362期文章
我国土地所有权不允许流转，建设用地使用权具有实现土地流转的功能。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，建设用地使用权出让的年限分别为居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用50年。在一些特殊情形下，土地使用年限可能有特殊的约定。
建设用地使用权特别是住宅建设用地使用权关系到千家万户的利益，住宅建设用地使用权续期问题至关重要。土地使用权到期后如何续期？谁来申请续期？续期费用如何收取？
一、关于土地使用权续期之规定
（一）《物权法》
根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
（二）《民法典》
《民法典》物权编第三百五十九条[1]，除了将“期间”修改为“期限”及对住宅续期缴费作出原则性规定外，没有其他修订。将“期间”修改为“期限”是立法技术上的修正，并无实质影响。其中增加的关于住宅建设用地使用权“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”为住宅建设用地使用权期限届满制定法律、行政法规提供了依据，预计不久的将来，住宅建设用地使用权续期将会立法立规予以明确。
二、实践中已经到期的如何处理
《民法典》未对住宅建设用地使用权续期缴纳费用进行具体规定完全可以理解，目前我国住宅建设用地使用权使用期限届满的案例极少，在没有较多案例做支撑的前提下制定具体续费标准很可能难以平衡各方利益。
（一）浙江模式
2016年4月，温州地区最新爆发出“到期房”的问题，引发媒体大量关注。其后，浙江省国土资源厅向国土资源部发出《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》（浙土资﹝2016﹞64号），就温州市少数住宅用地使用权到期问题进行请示。
2016年12月8日，国土资源部办公厅向浙江省国土资源厅发出《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）。该复函主要明确，在尚未对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前，少数住宅建设用地使用权期间届满的，可按以下过渡性办法处理（“两不一正常”）：
一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。
二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。
三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞1712号）办理相关手续”。
由于是国土资源部的复函，上述规定在实践中具有一定的普世性，各地可能参考该复函解决住宅建设用地使用期限届满的问题。
（二）深圳模式
深圳市人民政府于2004年4月23日印发《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府〔2004〕73号），对“房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产”续期事宜作出规定，该规定适用的范围较窄。规定主要明确以下内容：
（一）续期方式：包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。
（二）有偿续期及续期费用缴纳标准：在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付；土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。
该规定确定的续期方式、有偿续期及续期费用缴纳标准可能对未来制定住宅建设用地使用权到期续期法律法规具有一定的参考意义。
三、立法展望
《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（中发﹝2016﹞28号）提出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。国家对于住宅建设用地使用权期限届满的续期立法将提上日程以尽快填补制度上的空白，但对于具体制度的构建需要结合社会发展、经济制度、人民生活水平等各种因素综合确定，尽量平衡各方利益。
（一）住宅建设用地使用权到期续期制度尽快完善的必要性
目前国家层面并未对住宅建设用地使用权到期后如何办理续期作出具体安排，部分地区通过土地整备、棚户区改造、城市更新等方式已经解决部分住宅用地使用权到期问题。随着时间的推移，到期住宅建设用地使用权将会日益增加，出台续期的相关规定势在必行。
（二）住宅建设用地使用权到期后续期的主体
房屋所有权人作为合法的利益相关人，其具备续期的申请资格应毫无疑问，在确认房屋所有权人具备申请资格的前提下，是由房屋所有权人个人申请续期还是业主委员会统一申请续期？业主委员会是否具备申请主体资格？业主个人申请续期需要达到多少比例？业主委员会具备资格申请续期时以多少比例为合适的比例？对于未成立业主委员会的小区如何处理？
（三）住宅建设用地使用权到期后续期费用如何收取
关于住宅建设用地使用权到期续期费用收取，在物权法立法时已有两种不同的观点，观点之一为房屋所有权人在买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费；另一种观点认为，续期的应交少量的土地使用费。[2]
住宅建设用地使用权续期是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅建设用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据及数据统计。在国家经济达到一定的发达程度后，是否还要收土地使用费，需要立法机关审慎研究及决策。物权法及民法典暂未对续期作出详细规定符合目前的现状。
立法对住宅建设用地使用权期限届满后补交土地出让金可考虑以不交为原则，少交为例外。在具体立法时，应结合对公民财产长久受保护的预期及国家经济实际情况对补交土地出让金的上限及缴纳之情形予以明确。因各省的经济状况不一，应授权各省在范围内制定各自的标准。
文/张远洪律师
[1]第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
[2] http://www.faxin.cn/lib/twsy/TwsyContent.aspx?gid=A190594&tiao=149
[2] http://www.faxin.cn/lib/twsy/TwsyContent.aspx?gid=A190594&tiao=149，作者：全国人大常委会法制工作委员会民法室 来源：中华人民共和国物权法解读