“地产屠夫”融创：边收割黑马边拿地王
原创： 一号地产
作者: 海哥
项目合作，将成为地产行业收并购的代名词
不得不说融创是一家自带网红体质的房企。
4月22日上午，圈内流传蓝光发展要被收购，而对家正是业界“收并购之王”融创中国，对此，蓝光发展辟谣称：
我们不是收购集团，是项目合作
就在几天前，融创也是以“项目合作”的方式，拿下了“广西王”彰泰集团的50多个项目股权，交易对价近100亿。
用百亿元的真金白银来和你玩“项目合作”，这不是真爱是什么？简直是宠溺。
“霸道总裁”上身，效果果然不一般，郭敬明再写《小时代》可以好好参考一下真正的地产大佬都是怎么玩的。
海哥相信，就如同房企高管的离职分两步走的创新模式一样，“项目合作”将成为业内收并购新的代名词。
在这一点上，融创算是开了先河，称得上收并购新模式的范例，当然，也难为那些地产公关了，造词能力一流。
01
“地产屠夫”来了
对此，业内大号“壹地产”用迅哥（注：不是王迅）笔法调侃道：
“还不到一周，地产屠夫又能在另一匹跌倒的黑马身上割肉了。翻开黑马们的历史，每一页上都歪歪扭扭地写着’蒙眼狂奔’几个字。忽然走到今天这步，黑马们也是横竖睡不着。命运的谜底到底是啥，大家仔细看了半夜，才在书缝里抠出来三个字：孙宏斌。”
其中提到一个词，颇有意思，“地产屠夫”。
从融资的终极模式“孙宏斌轮”到“地产屠夫”，两三年时间里，称呼的变化，折射出行业发展的严峻趋势。
相较于过往，如今地产行业的竞争更趋白热化。
类似“项目合作”这样温情脉脉的公关辞令之下，却是无奈“卖身”的冷冰冰现实。
翻开融创历史，堪称一部《“收并购之王”是怎样炼成的》。
有媒体做过统计，自2011年至2019年底，融创花在收并购上的钱大概在2500亿。
而2017年年中，融创对万达的那次“世纪大收购”无疑是巅峰之作，也奠定了业内“收并购之王”的江湖地位。
彼时，融创以632亿元价格收购万达13个文旅项目和76个酒店，收购体量之大，为业界侧目。
再往前的2016年，当年7月以42亿元收购莱蒙国际旗下物业；8月以20亿元入股博鳌金湾；9月以40亿元入股金科地产；137亿购入联想控股旗下41个公司相关股权及债权；11月以37亿元入股嘉凯城青岛项目；以138亿元入股融科智地。
都可谓是大手笔。
2017年上半年，1月份以26亿元入股链家6.25%股权；150亿元投资乐视；5月份以102.54亿元，收购天津星耀80%股权及债权；21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。
据北京青年报统计，仅2016年至2017年年中，融创中国在对外的收并购上面耗资已逾1300亿元，业内无出其右。
到了2019年，融创在1月份就以126亿元收购了泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目；7月以67亿元收购新湖中宝20多个项目；10月份以41亿元买下了李嘉诚旗下长江实业在大连西岗山的地皮；11月又以152亿收购时代环球51%的股权。
即使是行业最困难的2020年，融创也没有停止收并购的步伐，当年6月，融创以高达350亿元的整体代价接盘了山水文园的全部项目；11月份又以49.44亿元的对价接盘了新湖中宝的两个项目。
进入2021年，相较于此前的全盘接手或者零星几个项目的收并购不同，融创收并购的镰刀似乎如庖丁解牛般更加精准起来。
业内人士称，从2020年初世茂“收并购”福晟后出现的种种后遗症来看，融创应该是汲取了教训。
即不会再全盘吃下，而是将交易对手的项目进行挑选，挑出大部分产权债权比较清楚、土储优质容易变现的项目，并且不会100%持股，而是留一小部分股权给原股东，以便后续出现问题后配合解决。
这么看来，融创在收购彰泰、蓝光项目时，确实是做如此安排的。
“地产屠夫”的刀越来越精准，以后想要在忽悠孙宏斌，恐怕很难了，即使精明如贾会计，相信孙老板不会再踏进乐视第二次。
02
拥抱调控之下，却频拿地王
不过更有意思的是，融创在大举收并购的同时，公开市场拿地也毫不含糊。据观点地产网的统计，仅2月份融创中国就斥资180亿拿地；
而据克而瑞研究中心数据显示，今年一季度融创以279.5亿元的拿地金额位居行业第五。
更具讽刺意味的是，就在今年3月中旬的业绩会上，孙宏斌还口口声声拥抱监管，称：
“我是支持调控的，不调控的话这个行业没办法干了，不调控的话房价和地价都要上天了。不调控的话，对开发商来说地价比房价涨得快，赚不了钱。老百姓也买不起，不调控对谁都没好处。”
那时候，距离融创高溢价在上海普陀区拿地，被当地政府约谈过去才半个月。
但回过头来看，这番表态怎么看都像是演戏。
因为海哥根据公开信息，梳理了一下今年1月份以来融创中国的多次拿地，不仅是高溢价拿地，而且还在频繁拿地王。
以下数据综合当地土地交易系统、新闻报道由一号地产整理
（图：融创中国2021年拿地不完全统计）▼
看来孙老板嘴上说着不要不要，身体却很诚实。
3月30日，江苏省淮安市淮安区卫生大厦东侧开拍，经过126轮竞价，最终被融创以9.81亿元摘牌，溢价率高达99%，拿地楼面价9158元/㎡，成为该板块的新晋地王。
当地媒体称，在融创的带领下，淮安区新区板块的楼面价在短短5个月时间内，从5字头，直接飞升至9字头。
融创拍出“地王”，江苏淮安区域楼面价飙升
（图：融创中国土拍播报，来源乐居）▼
4月12日，徐州铜山区XT2021-1地块开拍，融创经过377轮竞拍，以总价10.16亿元、楼面价11838.65元/㎡竞得，溢价率高达90.62%，刷新了铜山区楼面价，成为新晋地王；
4月23日，该区2021-1号淮海壹号南地块开拍，融创又以17.61亿元、楼面价11328元/㎡，80.8%的高溢价率竞得，成为徐州市第15块万元地。
短短10天时间，融创在徐州一炮双响，把房地产调控的脸打得真疼。
此外，近期融创还分别在常州邹区板块以77%的高溢价率，在临沂以83%的高溢价率竞得区域地王。
一边是拥抱调控，一边地王频出。
孙宏斌这位老戏骨，真是演的一出好双簧，恐怕监管层差点就信了这位“黄皮白心”地产商的套路。
03
融创的钱哪里来？
事实上，自从融创去年业绩会时表示要降杠杆以来，甚至一度摆出“卖卖卖”的架势。
而去年下半年房企融资“三道红线”新规出来之后，融创面临着三道红线全中的局面，压力不可谓不大。
从“卖卖卖”到“买买买”，风格的切换，几乎不到一年的时间。
更何况，不到半年的时间里，融创的三道红线，已经翻绿了两条，让人不得不惊叹融创“神乎技矣”的财技。
那么融创的钱到底从哪儿来呢？
此前人民网曾刊文指出，根据年报，融创中国截至2020年底的借贷总额约为3034.4亿元，利息开支则约为289亿元，其中资本化的财务成本约为278亿元，资本化率达到了96.2%。
此外，年报期末融创中国持有的987.1亿元非受限现金资源，仅可以覆盖916.1亿元的短期有息债务。但融创中国今年还将支付约2020.8亿元贸易及其他应付款。
其中，对关联公司的应付款达到了约689亿元，当期税项负债约为472.9亿元。
而与之对应的，融创中国在今年可以收回的贸易及其他应收款约为610亿元，应收关联公司款项约为389.3亿元，预付所得税约为87.6亿元。据测算，此类应付科目与应收科目形成了一定差额。
钱不够怎么办？融资啊！但融创年报显示，其融资情况并不理想。
截至2020年底，融创的融资活动现金流量净额为-353.78亿元，同比下降了197.21%。
显然，资本市场也意识到了融创潜在的风险，钱不好借了。
那么融创何以敢大手笔收购呢？
答案或许就在融创收购彰泰的协议里。
有媒体就发现，融创在对彰泰的支付时间节点上，非常耐人寻味。
根据公告显示，99.1亿收购款项将分为3笔，分期支付：2021年4月底前，融创需支付第一笔29.73亿元款项，其余分别在2021年7月底、2022年1月支付。
除了第一笔外，恰恰第二笔和第三笔的支付时间，是融创2021年中报和年报的统计截止时间之后。
换言之，在做财报时，以上2笔款项，正好还在融创中国的账上，一定程度上有助于美化财报数据。
要知道，根据融创2020年全年净利润356.4亿元来看，30亿的现金，在财报上对在手现金、净利润以及负债率等方面的影响，都是十几个百分点的来去。
而据公开信息显示，这次融创与彰泰的合作项目将有近700亿的未售货值，以融创的操盘能力和开发进度，这次收购除了首笔29.73亿元要融创掏出来之外，余下的69亿元或许从合作项目的销售回款就可以得到。
以30亿撬动700亿，这笔买卖怎么看都是划算到家了。
在房地产行业大概率进入“大鱼吃大鱼”的时代，融创这样“稳准狠”的“地产屠夫”，或许仍将大显身手。
那么除了彰泰、蓝光，下一家会是谁？
海哥从接近东原高层的信源处了解到，此前东原的罗老板也曾与融创接洽过。
End.