揭秘│一卖一买是为了“活下去”，更是战略部署

10月9日晚，华夏幸福披露一则关于《华夏幸福基业股份有限公司关于拟与万科签署合作协议开展项目合作的公告》（以下称“公告”）。公告主要内容为万科将与华夏幸福合作开发华夏幸福在北京周边位于涿州、大厂、廊坊和霸州的5个项目共计10宗地块，总交易款约为32.34亿元，总用地面积约33.93万平方米。

这是万科提出“活下去”之后，短时间内就进行的一项大额收并购合作。

一时间，一石激起千层浪，众说纷纭，引起热议，但其背后的真相如何？

数据说话，地块的质素其实不错

所合作的10宗土地信息如下表，表中所列10宗土地，其中大厂项目涉及4宗土地，均为今年4月份获取；其余6宗土地均为2017年获取，获取时间基本上都不超过一年。根据从土地信息网上获取的数据，本次华夏幸福与万科合作的10宗地，原始总成交价约为38.3亿元。公告披露内容，本次交易，万科受让华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权；从原始土地成交价和本次交易额可以看到本次华夏幸福基本上是平价转让，公告另称5个项目均由万科操盘。

以最高容积率计算分析，上述10宗土地，除去年10月份获取的廊坊安次地块楼面地价略高以外（约9700元/平米），其他项目的楼面地价均不高：比如大厂的4宗地块楼面地价约为5300元/平米，而大厂9月份新房均价为15990元/平米；霸州的两宗地块楼面地价约为2700元/平米，霸州9月份新房均价为8000元/平米；从楼面地价与周边的市场均价来看，本次合作地块的质素还是不错，地块规模均不大，也有一定的利润空间。

那问题来了。华夏幸福脑袋进水了？不错的项目要卖出去，还是平价转！万科真的是在作秀吗？前几天还高喊“活下去”的万科，这次一下扔出30多个亿做这笔买卖，你真的差钱吗？

一买一卖，都是为了活下去

华夏幸福：华夏幸福是为了活下去，从今年年初就传言华夏幸福的资金链非常紧张，华夏幸福主要业务位于京津冀地区，而去年以来，该区域及周边很多城市都颁布了严格的限购、限贷政策，使得布局京津冀的大部分房企的资金回笼压力增大。同时华夏幸福本年的销售情况也不乐观，年初制定的目标为2000亿，截至9月30日，销售额1100亿，刚完成50%，全年目标实现基本无望。销售业绩的不理想，必然导致项目回款节奏与预期产生较大偏差，尽管本年度华夏幸福基业的融资行为也较频繁，包括平安资管受让华夏幸福的19.7%的股权，对华夏幸福的资金状况有所改善，但是它还是需要钱，需要钱“活下去”！

万科：这笔买卖万科也非常划算，根据数据我们可以看到这5个项目的货地比大约为3：1，万科花32个亿至少获取90亿的货值。根据公告披露交易款的支付方式，也可以猜到，32个亿真正实付并不多，项目由万科操盘，即使占用部分资金，占用的时间也非常短。这笔买卖万科既能够获得足够量的货值储备，也能够为6300亿的回款目标增砖添瓦。

买卖间，更是战略布局、土地储备结构的调整

华夏幸福：京津冀是华夏幸福的重要布局区域，但是雄安新区的规划实施在一定程度上打乱了华夏幸福的环京战略布局；华夏幸福的商业操作模式在环京已经时过境迁了，政府投融资体制的变革，华夏幸福需要进行及时调整；因此华夏幸福近几年都在进行战略布局的调整，今年8月24日，华夏幸福撤销产业新城天津事业部，本次的合作，都是华夏幸福基业逃离京津冀的的战略布局调整。根据华夏幸福的2018年半年报显示，上半年新增的7座产业新城、2座产业小镇，全部位于京津冀之外的区域；非京津冀区域的销售额占比38.63%较去年同期提升25个百分点；非京津冀区域新增入园企业288家，占比64.72%；非京津冀区域新增签约投资额745亿元，占比77.16%。

万科：通过本次的合作万科也进一步优化了土地储备结构，2018年万科在北京的土地交易中基本是毫无斩获，本次退而求其次获取环北京周边的土地，也是战略布局优化和调整选择。万科“活下去”的口号和战略前瞻眼光还是让我们不得不佩服，万科活下去是要长远的活下去，是站在发展的角度活下去，既在当下，更着眼未来。

战略部署“因时而变”是生存关键

在这多事之秋，扑朔迷离的环境之下，强大的企业和战略者，往往做最好的准备和最坏的打算；真正的智者靠头脑，靠战略致胜，未来生存下来的企业，一定是经营的王者，投融运销节奏匹配的高手。房企应该紧紧围绕生存、升级、转型的战略任务，以“调整土地储备结构”和“调整投融运销的经营节奏”为抓手，以收并购、合作为主要手段，进行灵活战略调整。

未来已来，变是唯一不变的，大家准备好了吗？从博志成长期的战略研究以及战略咨询的实践经验来看。在行业的变化期、窗口期，风险与机会并存，机会总是留给有准备的人，善于洞察和把握的人。博志成呼吁所有的房企，不要犹疑，从今天开始，就进入战略变革的状态，以变革者的姿态拥抱未来。