中标后订立背离合同实质性内容的协议，协议效力如何认定？
日常中，经常会有招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同，或者在订立中标合同后又签了背离合同实质性内容的其他协议，那么这类背离合同实质性内容的协议效力该如何认定？在一起前期物业服务公司起诉开发商，要求开发商支付物业服务费的合同纠纷案中，我所律师柳跃亮作为开发商的代理人，从物业服务法律关系、招投标文件是否被双方实质性修改等方面进行答辩，最终取得胜诉，法院依法驳回物业公司的诉讼请求。
基本案情
ZJ公司（开发商）通过招投标方式选择前期物业服务单位，经过投标评标，TZ公司中标，按照投标文件，物业服务采取酬金制的物业经营模式。在双方签署的《前期物业服务协议》中，双方约定，ZJ公司每年向TZ公司支付物业管理费和人员工资，TZ公司收取的物业服务费、装修管理费、装修垃圾清运费等ZJ公司所有，由ZJ公司统筹使用。协议签署后，TZ公司收取了少部分业主的物业费，但尚有大部分物业费未能收取。此外，物业服务期间ZJ公司未向TZ公司支付过任何费用，而TZ公司其收取的物业费也未与ZI公司进行过核算，更为将物业费支付给ZJ公司，而是自己使用。物业服务到期后，TZ公司起诉ZJ公司，要求ZJ公司支付物业费及相关人员费用。
TZ公司在投标文件中作出的“报价说明”，显示涉案物业服务项目采取酬金制的物业经营模式，而本案《前期物业服务协议》约定的内容，对物业公司预收的物业费归属及支出改变了酬金制的性质，背离了物业服务收费管理办法中规定的酬金制物业经营模式，破坏了物业管理秩序，也实质性变更了投标文件内容，违反了招投标法第四十六条的强制性规定，因此，相关约定内容违反了合同法第五十二条的规定，属于无效。法院据此判决驳回TZ公司的全部诉讼请求。
北京工商大学民商法硕士研究生，北京方宏律师事务所律师，曾任花开紫荆信息科技公司CE0、董事。十多年的律师从业经历，专注于民商领域，长期为公司提供法律服务，熟悉园区房地产开发及工程施工法律事务，从业期间为多家公司提供私募股权投资、股权并购、上市公司主要股东股票转让，公司分立重组、债务重组以及劳动争议、婚姻继承等法律服务。近年积极投身于创业企业孵化，为公司运营全程提供股权结构及股权激励方案设计、知识产权管理、融资方案设计与资金对接等培训与指导，并提供全面的公司运营法律保障服务。
关于TZ公司诉ZJ公司合同纠纷案的
答辩意见
尊敬的合议庭法官，就TZ公司诉ZJ公司合同纠纷案，现发表以下答辩意见：
一、双方前期物业服务合同中有关物业费所有权以及被告付费的内容无效，不应当作为确认双方权利义务的依据。
原告是被告开发的某小区原物业服务单位。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。按照条例等规定，物业建设单位只是在业主或业主大会选聘物业服务单位之前，代表业主与物业服务单位签署物业服务协议，其本身并不是物业服务法律关系的当事人，提供物业服务，收取物业服务费用的主体是物业服务单位，缴纳物业服务费用，接受物业服务的主体是小区业主。被告作为小区的建设单位，不享有物业服务权利，不承担物业服务义务，对原告物业服务过程中发生的费用不应承担责任。
按照物业管理条例第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。本案原告系依法通过招投标方式中标，为被告开发的某小区提供物业服务。但原告与被告签署的前期物业服务合同中有关物业费等内容与原告中标的投标方案完全不同。《中华人民共和国招标投标法》第四十六条规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。鉴于前期物业服务与原告的投标文件不符，背离了合同的实质性内容，违反了法律法规的强制性规定，按照我国合同法的规定，相关条款属于无效条款。
原告投标文件中的报价包括成本服务费1.2元每月每平米以及10%的管理佣金。属于《物业服务收费管理办法》规定的酬金制收费方案。按照办法第十二条的规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。而原被告签署的前期物业服务合同中有关物业费归属的安排违反了物业服务收费管理办法的规定，损害了业主的利益，按照我国合同法的规定，应当属于无效，不能作为确认各方权利义务的依据。
综上，原被告之间的前期物业服务合同违反了招标投标法等法律的强制性规定，损害了业主的合法权益，按照我国合同法的规定，相关条款属于无效条款。另外，相关合同条款并未得到双方执行，双方当事人以实际行为变更废除了该合同条款，对双方不具有法律约束力。
二、即便合同中双方的约定有效，按照约定，被告的履约条件也不成就，在原告严重违反前期物业服务合同的情况下，被告有权不履行相关合同约定。
前期物业服务协议中有关物业服务费的安排包括原告向被告支付收取的物业服务费以及被告统筹安排两个部分，其中以原告支付收取费用为被告统筹安排的前提，其既是原告向被告承担的主要义务，也是原告对全体小区业主的权利。原告收取物业费与被告统筹安排相关费用二者存在先后履行顺序。在该协议履行过程中，原告并未向被告支付任何费用，因此，被告也无从向原告统筹支付费用。即便该合同条款对双方具有法律约束力，因原告并未履行其在先义务，因此，按照我国合同法的规定，被告依法享有先后履行抗辩权，无需履行统筹相关费用的义务。
按照原告在投标文件中的说明，小区物业服务收入的来源为物业服务费及专项服务费，收取物业服务费是原告提供物业服务的资金保障。但原告并未及时履行其收取物业费的义务，从未主动实施收费行为，更未采取切实有效的收费措施。在协议的履行过程中存在重大过错，应当对其未收取物业服务费用所造成的损失承担责任。
除上述严重违约外，原告履行前期物业服务过程中存在严重失职，多项基本物业服务未能提供，严重违反其在前期物业服务合同以及投标文件中承诺的标准，存在严重违约行为。
原告未按照前期物业服务的约定履行物业服务协议，无权按照协议约定索要相关费用及报酬。
综上所述，原告与被告签署的前期物业服务协议中有关被告义务的部分违法无效，被告并非物业服务法律关系当事人，并不具有物业服务纠纷中的被告资格。原告起诉被告错误，应当驳回原告的起诉。同时，原告履行前期物业服务过程中存在多项严重违约行为，其诉讼请求也不应当得到法院的支持。
答辩人：ZJ公司