全国超45城楼市限售背后隐藏啥玄机？

9月22日~23日，楼市再迎一波强调控。短短两天时间内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施。其中，除西安、武汉外，其余城市实施了限售。据不完全统计，目前全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”。

梳理各地房产新政，南宁、重庆、南昌规定商品住宅在取得不动产权证满2年后方可转让，贵阳、长沙要求商品住宅在取得不动产权证满3年后方可转让；石家庄要求新购住房（含新建商品住房和二手房）五年内不得上市交易。与上述6城不同，西安新政并未涉及限售，而是通过商品房价格申报控制房价。

其实，今年国内首个推出“限售令”的是厦门市。早在3月24日，厦门就发布规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。随后，成都、福州、青岛等城市纷纷宣布新购住房取得产权证后，需持有一定年限方可上市交易。“限售令”时间最长的城市要数河北省保定市居然达到10年。

对此，业内人士分析，上述这些二三城市都是近期房价涨得过快的地方。特别是长沙更是以16.9%的同比涨幅领涨8月70个大中城市新建商品住宅。而限售等调控政策的密集出台，将有利于在短期内给房地产市场过度投机降温、引导消费者预期，但长期看国内房地产调控仍然需要长效机制的配合。

事实上，受到去年10月以来一线城市房地产调控的影响，大量炒房资金涌向热点二三线城市，造成今年这些城市的房价非理性上涨。根据8月最新房价数据，长沙、重庆、南宁等6个新增限售城市房价涨幅高于同类型城市，新建商品住宅价格同比上涨幅度为8.7%~16.9%。

与此同时，随着热点城市房价上涨，也带动了土地市场的成交火爆。今年前8个月新增限售的6个城市土地市场成交也频频刷新历史纪录，重庆土地出让金超过千亿元，武汉、西安、南昌、石家庄、长沙等城市土地出让金均超过200亿元。

正是今年以来，部分二三线城市房价的非理性上涨，才导致了这次在全国范围内的楼市“限售令”。当然，除了全国已有超过45个城市发布“限售令”外，相信还会有更多的城市会加入到“限售令”的行列中来。那么，各地密集推出“限售令”背后的核心意图是什么呢？

首先，新一轮限售再次印证了“房子是用来住的，不是用来炒的”核心，之所以强调“限售”而不是“限购”，主要是因为这些二三线城市都有“去库存”和“控房价”同存的情况。通过限售，既能实现去库存的导向，同时也可以防范各类短期资金套现。对于短期炒房行为将会有较大遏制，

再者，强调“限售”就是为了避免误伤刚需购房者。由于一二线城市收紧限购，投资客转移至二三线甚至四线城市炒作风头不减，搅动房地产市场，导致当地房价攀升。此次限售受影响最大的还是短期投资者，对大多数首次置业的刚需人群来说基本没有影响。

再次，“限售令”的出台为了预防“金九银十”投资性购房升温，改变炒房者的预期。在短期内，限售或会造成房地产成交量的回落，而随着调控周期的拉长，一些地方开发商降价走量的可能性加大。往年的“金九银十”楼市旺季将不会出现。

最后，通过限售、限购、限贷等政策的效果逐渐叠加，从而形成立体化的房地产调控机制，可以更好地保持房地产市场在一定时期内的稳定性，避免房价的大起大落，这也为房地产长效机制的建立赢得时间。

未来国内的房地产长效机制是，各级政府正努力构建多层次的房地产市场结构，以满足不同群体的住房需求。高收入者住商品房，中等收入群体住“共有产权房”，而低收入群体可以通过“租赁市场”来解决住房问题。

在部分热点城市房价开始上涨的情势下，各地纷纷密集推出房地产“限售”政策，背后用意是既可使短期炒房者知难而退，又不伤及刚需，同时，限购等政策的建立为楼市建立长效机制赢得时间，当然，限售政策在国庆节前出台，也告诉投机者，“金九银十”的楼市旺季预期已改变，房地产的大趋势也正在逆转。

本文由平说财经（微信ID：bzzcaijing）供稿，观点犀利、时效性强，财经爱好者喜爱的内参！