环京房价几近腰斩原因究竟是什么？

就在全国楼市呈现涨跌互现的僵持阶段之际，环京楼市开始了大跌进程。距离雄安40多公里的霸州，某楼盘近日打折促销，如果全额付款，最低单价低至8500元/㎡，和2017年最高价相比跌幅过半。

还不仅是霸州，曾经大热的燕郊、北三县等地，很多楼盘的最大跌幅都超过了四成。很多人惊呼北京乃至环京楼市是国内房地产之风向标，而国内楼市要开始崩盘节奏。

对此，专家表示，一个很明确的趋势是，越是北京外围楼市跌幅越大，越接近市区抗跌能力越强。环京楼市跌幅在40%至50%间，而通州跌幅则接近30%。而在北京市中心区房价跌幅也就只有15%左右。这样的跌幅在2009年和2014年都出现过，而这两次的下跌最终都迎来了更猛烈的上涨。

而我们觉得，环京楼市之前的大涨是有内在原因的：一方面，环京区域2011年后出现火热表现，和北京投资需求外溢有很大关系。2011年后，北京限购政策执行的越来越严格，使得大量炒房者一下变成了没有在京购资格的人群，他们在北京炒房受阻后，跑到了环北京区域，从而推动了当地房价的暴涨。

另一方面，由于北京楼市限购，再加上北京动辄每平米五至六万元以上均价，很多外来人口在北京买房受阻，看到环京的一些三四线城市，房价却处于价值洼地，所以，他们就选择在环京地区购房，这里房价既便宜，又没有限购，还可以使自己白天在北京工作，晚上回自己家中睡觉。

于是乎，在近六年的时间里，环京楼盘的价格开始了上涨的趋势，以二手房挂牌价测算，2017年初廊坊二手房房价超过3万元/方米，超过长三角准核心城市杭州当时的房价，这其中也积骤了自2011年以来的近六年的风险，最终因调控政策加码而爆发。

事实上，北京楼市之所以较于周边三四线城市更抗跌一些，那就是因为北京至少执行了限购政策，至少还有一定的刚需存在，而环京各三四线城市的房价被抄高，那基本上都是投机性购房需求。而投资性需求群体既能很快推高房价，辙出的速度也很绝决，房价很容易造成大起大落。

同时，这些环京三四线城市的各种基础设施都远不及首都北京完善，所以一听到河北出台新一轮调控政策，各路资金自去年5月开始陆续出逃，于是就给环京楼市造成了致命一击。所以，环京楼市区域靠投机炒房者来“去库存”，恐怕结果是适得其反。

此外，其他环城区域又与环京楼市不同，如环上海、环广州、环深圳，这些环城区域规划上都是鼓励该区域积极对接附近一线核心城市，吸引大量人口和产业。

而环京区域则主要打造生态优美，环境宜人，人口适度，产业“较轻”的新市镇，如此一来就对开发商、炒房客的容忍度是很低的。也就是说，环北京区域在发展水平并不高的情况下，并不希望人口过度集聚。在这种情况下，环北京区域则存在“限制发展”的整体思路，这就意味着当地房地产政策执行可能更加严厉。

现如今是，一线城市房价下跌，二三线城市房价微涨。这主要是一线城市调控严厉，二线城市开始了抢人才之战，放开了限购政策。而三线城市受到了危棚改造的影响，需求量在上升。而唯独环京楼市这片区域，在执行房地产调控政策上更加严格，这主要是决策层并希望环京地区人口、资源发散开来，不希望资源过度集中于首都圈内。所以，指望环京楼市再来报复性逆转行情已是不可能了。