超全的物业管理基础知识
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1、什么是业主？
广义的业主是指房屋所有权人，狭义的业主是指产权证等权属证书上的登记人。通常说业委会候选人，是指狭义的业主。参考资料：《建筑物区分所有权司法解释》。
2、收房时开发商需要向业主提供哪些法律文件？
原则上，收房时业主应当查看开发商应提供的“三书一证一表”，“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。但目前一般是具有两书一表，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，就符合交房条件。
3、房屋竣工验收的指的是什么？
开发商在购房合同中一般都将竣工验收合格作为交房条件，但何为竣工验收合格？开发商往往把自己组织的五方验收作为验收合格的标准，甚至在补充协议中约定将五方验收作为交房条件。其实这是得不到法律认可的。
依据《消防法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法律法规的规定，房屋交付，必须取得消防验收合格证和竣工验收备案表，方能交付。
4、《竣工验收备案表》有什么作用？
一般情况下，开发商能提供竣工备案表，说明房屋主体质量是合格的，如果有足够的证据证明其确实不合格，是可以推翻的。
5、有《竣工验收备案表》，但房屋有重大质量问题怎么办?
业主收房、验房对房屋质量有疑义时，可以申请质监站或其他专业机构对房屋质量进行鉴定，如果鉴定主体结构不合格，即使开发商能提供《竣工验收备案表》，业主也有权拒绝收房。
6、房屋存在质量瑕疵，业主如何处理？
房屋存在空鼓、小裂缝、墙面渗水等质量瑕疵，业主在收房时，应当列出问题清单，要求开发商限期整改，整改期间由开发商承担物业费。如果拒不整改，业主可以自己整改，费用由开发商承担。如果开发商拒不整改，给业主造成相应损失的，有权要求开发商赔偿。
7、合同约定延期交房违约金太低，业主如何取得合理违约赔偿？
现在不少开发商在购房合同中将延期交房的违约金约从范本的每日按总价款的万分之一到三，约定为无论多长时间都只赔总价款的万分之一，甚至万分之0.5，这样的约定是显失公平的。业主可以与开发商进行协商，协商不成可以提起诉讼。司法实践中一般会确认这种约定无效，按日计算违约金，也可以视为没有约定，按同期贷款利息计算违约金。
8、房产证、国土证迟迟办不下来，业主该如何维权？
开发商延期办证，但合同约定的违约金过低，有的甚至约定为无论违约多长时间都只赔总价款的百分之一。这样的约定是显失公平的，业主在诉讼中可以请求确认约定无效，要求按日计算违约金，也可以视为没有约定，按同期贷款利息计算违约金。
9 、小区架空层（杂物间）是开发商的吗？
开发商常常将规划的架空层封闭后改建成车库或杂物间，出售或出租牟利。但规划层高不超过2.2米的架空层，是不计容积率，不能单独办理权属证书的。根据“房随地转，地随房走”的不动产处分原则，架空层（杂物间）的产权附属于地面建筑物的产权。
10、开发商能否将小区地下车位出售给非业主？
不能，因为《物权法》明确规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就是必须按规划配置比例，将车位处分给业主，不能卖给非业主。
11、开发商能不能将小区地下车位出售（出租）给一个或少数几个业主？
不能。小区地下车位的规划有合理配置比例，是与小区房屋户数相对应的，不能集中处分给少数业主。如目前长沙的小区住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8：1，原则上应尽可能的满足每个业主使用需求，不能只满足少数业主的需求，更不应该对业主以外的人出售。
12、小区内停车收费标准由谁定价？
根据国家发改委的规定，小区停车收费已经放开，不再由政府定价，凡已成立业委会的小区停车收费定价由业委会经由业主大会决定。
13、开发商没有按规划建设小区配套设施，业主有权要求整改吗？
按设计规划建设小区配套设施是开发商的义务，如果开发商没有按设计规划建设配套设施，业主有权要求开发商补建相关施设，如果补建条件已经不具备，业主有权向开发商索赔。
14、物业管理用房归谁所有？
物业管理用房由全体业主所有，主要用于物业管理办公用房，物业管理配套用房和业委会办公用房。每个小区都必须按建筑总面积的一定比例，配备物业服务用房，这是开发商的必须履行的义务。
15、保质期内业主如何提出维修要求？
保质期内发现房屋质量问题，业主应当以书面方式及时向开发商提出维修要求，并请开发商或物业公司签收，一般情况下开发商会直接或委托物业公司进行维修。如开发商委托物业公司维修的，应要求物业公司出具开发商授权或委托维修的证明。
16、开发商未履行维修责任的后果如何？
如果开发商或开发商委托的物业公司在质保期内未完全履行维修义务，业主有权要求开发商继续履行维修义务。即使过了质保期业主仍然有权要求开发商承担维修责任。
如开发商在合理时间内拒绝履行维修义务，或者在紧急情况下，为避免更大损失，业主有权自行维修，保留好相关票据，费用由开发商承担。如果开发商拒不承担，业主可以通过诉讼方式向开发商索赔。
17、什么是物业？
物业是指已经交付使用的建筑物、设备、设施和场地。
18、什么是物业管理？
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
19、什么是物业服务费？
物业费服务是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。
20、物业服务不到位，业主可以拒交物业费吗？
一般情况下，单个业主无权以物业服务不到位为由，拒交物业费。物业服务不到位，业主可以成立业委会加强对物业服务的监督，要求物业企业限期整改，如物业企业整改后，服务仍不能达到合同约定的服务标准的，业委会可以召开业主大会解聘物业企业。
21、物业公司可以用停水停电的方法催收物业费吗？
不可以。因为，用电用水是居民应当享受的基本生活权利，并不是基于物业管理合同产生的合同内容。物业公司只是受水电部门委托代收水电费，没有权力随意停止供水供电。业主对于物业公司的行为可以向供电、供电企业和物业企业主管部门举报。
22、建筑物上物品脱落造成损失如何承担责任？
建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
23、高层建筑中抛郑物品造成损失的由谁承担？
从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。请参考阅读:《侵权责任法》。
24、业主能否以楼上漏水为由拒交物业费吗？
不能。楼上漏水属于相邻关系，楼下业主应当找楼上业主，要求其维修好漏点，造成楼下业主损失的应当赔偿损失，物业公司（业委会）可以组织协调，提供楼上业主的联系方式，如楼上业主拒不整改的，楼下业主应当依法起诉。
25、业主家中失窃可以向物业索赔吗？
要根据物业合同的规定来确定物业的责任。如果物业服务企业没有按物业服务合同要求提供安保服务或安保服务不符合要求，比如保安人数未按要求配置，巡查次数少、巡查范围不到位，监控设备不起作用，对外来人员进出及大件物品搬离小区未进行登记等等，总之，要在物业服务企业未充分履行合同安保义务情况下，应当对业主失窃承担相应的责任。
26、业主停在地面的小车被损坏可以向物业公司索赔吗？
如果业主的车是停放在划定的车位上，并交纳了相应的费用，物业公司未能尽到法定和约定义务，应当对业主的损失承担相应的责任。
27、拖欠物业费，物业公司要向我收“滞纳金”合理吗？
如果业主无理拒绝交纳物业费，物业公司可以向业主收取不高于本金的“滞纳金”，如果业主有正当理由，法院一般不会支持物业公司要求业主支付滞纳金的请求。
28、小区管理规约能得到法院的认可吗？
《物权法》规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，小区管理规约是业主大会通过的决定，对业主具有约束力。是能得到法院认可的，除非该规约违反了法律法规的相关规定。
29、物业公司以拖欠物业费为由起诉我，该怎么办？
业主要积极收集物业公司未按合同约定提供服务或服务达到合同约定标准的相关证据，并要业委会或其他业主出庭证明物业公司未按合同约定服务或服务达到合同约定标准，请求法院驳回物业公司的请求或是降低物业费。
如果物业公司服务不到位给业主造成损失的，业主可以提起诉讼要求物业公司赔偿。
30、电梯应该多久做一次检测？过期未检测应该找谁投诉?
电梯作为特种设备，事关业主生命安全，国家要求每年必须进行一次检测，并将检测结果的原件放置在电梯内，检测不合格的不得使用。申请电梯年检是物业服务企业的义务，如果物业企业过期未检测电梯，业主可以找住建部门投诉物业企业，要求住建部门进行处罚。
31、物业公司应不应该向业主小区公开收支情况？应该多久公开一次？
物业管理实行包干制的小区，物业公司没有法定义务向业主公开支收情况。如果物业服务合同约定物业企业向业主公开支收情况的，公开时间和次数按合同约定实施。为督促物业公司公开收支情况，还可以在合同中约定物业公司不履行公开收支的违约处罚。
32、小区公共设施质保期是多久？过了质保期维护费用规则谁承担？
小区公共设施的保质期根据不同的部位和设备时间不同，建筑物基础与建筑物设计使用年限一致，外墙是5年，水管2年，电梯、供电设施备等按合同约定或国家相关规定执行，保持期内由开发商或供应商维修，过了质保期，小的维修由物业公司承担费用，中、大维修动用维修基金。
33、小区有哪些公共收益？所有权归谁？
凡是利用小区共有部分、共用设备、设施经营取得的收益，都是小区公共收益，小区公共收益因小区的地理位置不同，业主共有建筑物和设施设施的多寡不同而变化，但其收益归全体业主。
34、物业侵吞小区公共收益，应该怎么办？
物业侵占分小区的公共收益，业主可以向街道、社区、物监部门举报，业委会成立后有权向物业公司追索。
35、什么是业主大会？业主大会有哪些权利?
业主大会是由小区全体业主组成的权利组织。
业主大会的权利是：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
36、什么是业委会？业委会的职责是什么？
业委会是业主大会选举产生的业主组织，负责业主大会的日常工作，执行业主大会的决定事项业委会的职责是:
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
作为业主，你可以根据自己的实际情况，参加业委会选举，参与和监督业委会的工作。
37、都说业主是小区的主人，这个主人有什么权利？
房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
38、业委会有诉讼主体资格吗？
根据《物权法》、《物业管理条例》的规定和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主委员会在若干涉及物业管理的诉讼中是具有主体资格的。实际诉讼中，部分法院通常要求业委会参加诉讼的，应取得业主大会的授权或认可。
39、政府相关部门有权解散业委会吗？
业委会是业主自治的经济组织，只要依法依规选举产生，依法依规开展工作，政府相关部门无权散散业委会。但业委会在工作存在违法违规的情形时，政府相关部门有权予以指导和纠正，业委会不得从事与物业管理无关的工作。
40、房产局不备案影响业委会的法律地位吗？
房产局不备案不影响业委会的法律地位。备案属于告知性行为，不是行政审批，只要业委会是依法选举产生，达到法定条件，就取得合法地位。业委会没有备案表，全国多数法院都通过审查其产生的选举资料的完整性来作出认可或否认，但长沙地区的法院要求在备案表才认可，这增加了业委委的义务，增加了小区维权的难度。
41、业委会成员可以领取津贴吗？
由于业委会是业主自治组织，业委会开展工作会产生相应的费用支出，业委会成员要为业委会的工作长期地付出大量的时间、精力，可以领取相应的工作津贴。
业主大会和业委会的工作经费由全体业主负担。可以由业主分摊，可以由小区的公共收益中列支。
42、物业可以对小区地面停车收取费用吗？
物业公司对小区地面停车收费，应在前期管理规约中约定，或征得过半业主同意。业主大会成立后，收取地面停车费应经过业主大会表决同意。
43、地面停车免费方式可取吗？
小区地面停车是否免费，由业主大会（业委会）根据小区的具体情况确定，如果停车位充分，鼓励对业主实行停车免费，如果小区停车位紧张，可以适当收费，以便合理管理和规范停车。
但笔者认为，地上车位属于全体业主，如完全不收费，势必形成有车的业主侵蚀没车业主的合法权益，理应适当收费；同时，收取费用可用于公共设施维护，即体现公平，又能增加公共收益。
44、业主不交物业费就不能竞选（当选）业委会委员吗？
般来说，交纳物业费与竞选（当选）业委会委员没有直接关系。交纳物业费是基于物业服务合同约定的义务。
《小区管理规约》或《业主大会议事规则》如约定：欠交物业费的业主不应成为业委会候选人的，则欠费业主不能成为业委会候选人。因为《小区管理规约》和《业主大会议事规则》都是小区业主自我约束、自我管理的法律文件，对全体业主有约束力。
45、物业公司加收电梯费合法吗？
不合法，因为电梯的用电、日常维护等费用都包含在物业费中，电梯如需大中维修，要依法定程序动用维修资金。
46、老物业以物业费未结清为由，拒绝退出小区怎么办？
物业服务合同到期，业委会代表业主大会与新的物业公司签订新的物业服务合同后，老物业不得以物业费未结清为由，拒绝退出。如果拒绝退出，一是业主有权拒绝向老物业公司交物业费，二是向物业管理部门反映，要求对老物业公司予以查处，三是向人民法院起诉，要求老物业退出。但业委会应当在签订物业合同时通过惩罚性条款和引入第三方监管的方式来应对和处理新老物业交接问题。
47、物业对业主家中维修项目可否收费？
可以。但应当公示收费项目和收费标准或与业主协商有偿收费。
48、前期物业合同自业委会成立后即自动终止了吗？
前期物业合同不是自业委会成立后自动终止，而是业委会成立后与物业公司签订物业服务合同生效的，前期物业合同终止。
49、物业公司以暂停服务手段要求涨物业费怎么办？
物业公司以暂停服务手段要求涨物业费的行为既违法，又违。业委会应据理力争，同时做好相应准备，以应对可能出现的突发情况。业委会可以要求物业公司进行整改，如果整改达不到要求或物业公司拒不进行整改的，业委会也可以直接召开业主大会解除物业合同，解聘物业公司。
业委会可以在签订物业合同时通过惩罚性条款和引入第三方监管的方式加强对物业进行监督。
50、开发商有义务向业委会移交物业资料吗？物业资料包括哪些？
因为开发商与前期物业交接时，小区还没有业委会，因些《物业管理条例》规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
51、小区垃圾是由物业公司清运的吗？
根据长沙市的相关规定，已经不再向物业公司收取垃圾清运费。但将小区的生活垃圾运到垃圾站的费用由物业公司承担。
52、小区更换前期物业要取得开发商同意吗？
不需要。更换物业公司是法律法规赋予业主大会的权利，开发商无权干涉。
53、前期物业合同未到期，就不能更换物业公司吗？
可以更换。目前，有的开发商为了牟取利益，将前期物业合同定的时间很长，并且以前期物业合同未到期为由，阻碍业主大会更换物业公司。根据相关法律法规的规定，小区业委会代表业主大会与物业公司签订服务合同后，则前期物业合同终止。
54、老旧小区未安装监控是物业公司的责任吗？
不是。物业公司相当于小区管家，他没有义务为小区建设基础设施。
55、社区可以代替业委会招标选聘物业吗？
选聘物业公司是《物权法》、《物业管理条例》赋予业主大会和业主委员会的权利，一般情况下社区不能代替业委会招标选聘物业公司。如果因为客观原因未选举产生业委会，或业委会成员不足半数的，在新的业委会选举产生前，社区居委会可以代行业委会的职责。如在物业公司突然退出小区时，社区还可以临时选聘物业公司进入小区提供服务。
56、什么情况下业主可以自治？
一般情况下小区规模比较小，户数不多，只有数百户，业主权利意识强，参与小区事务积极性高，有比较好的自治团体的，经小区业主共同决定，可以开展物业自管，在“互联网 ”时代，通过科技的助力，很多大小区也尝试物业自治，并且取得了很好的效果。
57、积极参与筹备业委会，可是有人背后说我“无利不赶早”怎么办？
成立业委会是一件有利于整个小区集体利益的大事，而任何一件事情涉及到集体利益的时候，总会有各种各样的反对声音，有的甚至是“贼喊捉贼”。
俗话说：身正不怕影子斜，所以应该放平心态，坚持正义。只要你坚持公益原则，坚持奉献精神，要相信群众眼睛是雪亮的，日子久了业主们一定会看到你的仁心！
58、物业招标完成了，新物业不积极参与交接怎么办？
业委会应当提前预防这一问题的出现，在物业合同中约定，交接工作由新老物业直接交接，业委会代表业主进行监督，约定合理时间内不能完成交接，业委会有权解除合同。
59、业委会如何申请组织力构代码证？开通对公账户？
业委会可以持备案通知和主任的身份证到长沙市技术质量监督局申请机构代码证，取得机构代码证后。凭备案通知和代码证即可在银行开办对公账户。
60、小区结建人防工程的使用权和收益权归谁享有？
《人民防空法》规定了“谁投资，谁受益”的原则。开发商的投资成本随着商品房的销售，都转嫁给了业主，在商品房开发的第三阶段，开发商的权利已经用尽，业主才是整栋建筑区划的真正投资者。因此，地下人防工程的使用权和收益权，理所当然归业主所有。
《湖南省人民防空工程产权管理办法》第八条第一款规定：（一）对结建人防工程用地，由土地行政主管部门在地面建筑物的土地使用权证书上载明地下人防工程的面积、层数、标高等事项；第九条规定：结建人防工程竣工验收后，由建设单位持人防行政主管部门出具的认可文件，向建设行政主管部门备案，凭建设行政主管部门出具的备案证明向房产管理部门申请人防工程所有权初始登记，由房产管理部门在地面房屋所有权证书上载明地下人防工程的面积、层数等事项。
61、是不是小区没有计入公摊面积的建筑，所有权都归开发商？
根据《物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。小区没有计入公摊面积的建筑属于谁所有，要以产权登记为准，不能推定为开发商所有。
建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，公摊面积原则上以栋（幢）为单位，业主不分摊自己房屋所有栋（幢）以外的建筑面积。
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