楼市走向真正的理性与健康，留给购房者的选择空间越来越大，当然也容易让人陷入了选择上的迷茫。
✍️ 撰文 | 赵开心 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
眼看着2019年的余额已经不足。
没了往年金九银十的刺激，各大房企今年的年终冲刺，会不会释放出令人满意的惊喜？
1
多变的楼市
▽
2019年的楼市可谓风向多变，好戏连台。
从3月开始，全国楼市一扫2018年颓势，渐趋回温。各地楼市房价快速上涨，土拍也是热火朝天，一系列动作之下，西安、洛阳、呼和浩特等十多个城市终于触及红线，被点名。
©西安以2.0%的环比涨幅位居70城市之首
事实上，过热的房产市场变化早已引起了监管层的高度重视。从4.19会议已有所预警，会议再次强调“房住不炒”。不过这次会议并没有在楼市形成巨浪，房价、销售面积、销售金额，依然一再刷新纪录。6月份，调控从金融端着手，资金面逐步收紧，房地产公司信托融资开始受限，金融机构一再被强调，抑制资金过快流入房地产。紧接着房地产行业的海外融资渠道也受到限制，调控政策日趋严格，更要命的是，开发商的所售房源必须在房管局备案后，银行才肯放贷。这种釜底抽薪的大手笔调控，让楼市以最短的时间蒙受阴影。
©融资收紧对房企会有深远影响
7月30日，中央政治局会议除了重申房住不炒，更首次提出不以房地产作为短期刺激经济的手段，楼市的风向正式开始向全面净淡转移。短时间内，多个金融机构和个人因资金违规流向房地产，受到严厉处罚。疾风骤雨之下，楼市极速退热，富力、融创、万科等很多知名房企在中期业绩会上明确表示要停止或慎重拿地。向来“胆小”的购房者更是一时间草木皆兵，观望情绪浓厚。二手房有价无市，新房销售陷入困局，土地流拍率趋高，全国楼市的状态大同小异，金九银十也不再喜报满天飞。
©9月份郑州主城区新房住宅成交数据
仿佛约好了一般，南京、天津、三亚、燕郊等多地近期陆续公布人才引入计划，单9月就有近30城。严格的说，人才引进不算地产类调控，但是所有人都懂得项庄舞剑，意在沛公，楼市的一角被掀开了。这种“放松限购”，本质上说意义不大，不过这似乎意味着楼市调控已经见底，直接影响人们对楼市的预期和信心的重建。最新的9月70城报告显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%， 31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%， 35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，同比涨幅分别是，4.6%、9.3%、8.4%。
©房价小幅上扬依然是主流
综合来看，9月房价略有上升，其中二线城市最为明显，楼市成交整体还是上行趋势，净淡了3个月楼市又开始蠢蠢欲动了。最后2个月，楼市仍有望刷新2018年创造的楼市成交15万亿的记录。
2
抄底时机已来
▽
郑州的市场表现其实没那么悲观。
2019年1-7月份，郑州商品房销售金额为1808.16亿元，同比增速26.8%，其中住宅销售1623.64亿元，同比增长14.5%。据悉，五一期间郑州就狂销200亿。
©1-7月郑州市场销售数据
大概4月份起，地市看房团就成了郑州楼市去化的主力军，其中周口和南阳人占了半壁江山。尤其5月份，洛阳、南阳、周口、许昌等地市地王接二连三上位后，被严格限价的郑州楼市就更具新引力了。
整个上半年，郑州热盘、红盘频出，房价也以温水煮青蛙式的上涨，让购房者慢慢接受。虽然没爆出什么地王，但是土地溢价成交时有出现，流拍现象几乎为零，就连一向困顿的二手房都迎来了春天。
一时间，似乎所有人都在讨论房子。
7月伊始，全国楼市的变化传导至了郑州，但是很多人都浑然不觉，直到融创大河宸院打响了2019年楼市降价的第一枪。严防死守的大坝，宛若被破开了一个口子，降价潮以最短的时间席卷郑州。
©某房企市场促销持续中
不过还好，这波“降价潮”并没有对楼市造成太大影响，房价基本面依然维稳，降价的楼盘多是远郊盘，或是一些面积偏大，位置不好的户型。只是，朋友圈时常刷屏的降价信息还是打击了购房者对楼市的信心，购买端的萧条让楼市显得十分低迷。“金九”郑州仅有11个项目开盘，卖出2279套房子。10月郑州区域有19个项目开盘，共推约4000套房源，环比9月上涨44%，整体去化还算不错。
©郑州市场10月开盘数据
一向低开高走的纯新盘可以被定为首选，头部房企开发的绿城明月滨河、龙湖景粼天序等很多新盘，接下来都会陆续开盘。众所周知，每年的最后2个月都是楼市的高潮期，尤其今年，实实在在的“漏”比往年多，而且优惠力度特别大，不出意外，最后两个月开发商还保留的一些优惠会全面放开。如前几天，高新区的大正水晶森林，放出20套原价13200元/m²，特价11999元/m²的房源。这两天，这个楼盘又放出一批11999元/m²起的特价房，且定房加一万送车位。
©市场开始逐渐分化
可以说，现在郑州的房价已经几乎见底，再往下的可能性几乎没有，最后这50天也许是最有可能“抄底”的时机。
3
最后俩月
上车还是观望
▽
10月底的会议也没再提及房地产。
根据市场表现，有业内人士预计应该不会再有从严的政策出台。
历年来，作为支柱产业，但凡重要会议多会涉及房地产。2017年之后，当房住不炒成为一种长效机制，楼市的调控就没有真的放松过。
©历次重要会议对房地产市场的表述
不过，楼市的基调是稳的，要避免楼市大起大落，而非要遏制房地产的发展，楼市调控原则也是松紧有度。只是，本轮调控从2016年的9月底至今将近三年，楼市几经起伏，已经不复以往面貌。楼市最近一次萧条期是2014年-2015年，那时候没人相信房价还能再涨，所以2016年的大反转几乎让所有人都始料未及，而今净淡的楼市，颇有2014年的味道。不同的是，大家也都知道不会有第二个2016年了，楼市的长期横盘，让很多人陷入迷茫，购房者在上车与观望两端游弋不定。
©楼市呈现长期横盘趋势
其实，对刚需来说，买房首先是要满足自住需求，能不能增值，增值多少可以看淡一点。照现在的情形看，房子以后将会长期持有而再不是短期套现的工具。就大势而言，目前一系列严防死守之下，全国楼市表面波澜不惊，只是暗流涌动。对比其他城市各种变相“放松限购”的楼市复兴之路，郑州很是低调，楼市的调控仍是趋严，但得益于城市的发展潜力及河南1亿人口的支撑，房产市场还是生机勃勃。
©人口才是市场最大的源动力
尤其，这两年房子居住属性增强后，“择一城、置一屋、终一生”成为很多人的终极目标。如此一来，郑州成了很多人的工作、生活、置业的选择。近几年，郑州的发展速度也足以对得起众人对他的期待，经济、产业、科技、教育、交通等体现城市综合实力的各个层面都取得了巨大突破。虽然，楼市真正的较量已经来临，但是房地产行业仍有很大发展空间，尤其是大城市的房子仍保有天然的金融属性，价值无可取代。
©未来走向如何时间会给出答案
眼下，市场的猪肉都翻了3倍，一流名企阿里巴巴、京东、海康威视选择落子的郑州，房价怎就此停滞不前？奔向2000万人口的郑州，楼市的上升预期还是很明显的。我们一直在跟大家说遇到合适的时机就上车，当年底这一波机会袭来的时候，一定要抓住，因为年后变数仍在。按往年的惯例，房价即使不变，最起码想争取年前的优惠，并非易事。
