【税务财会】当房东只要爽收租金? 不懂房租税小心变亏本生意!
丽莎知道，
根据英国皇家特许测量师学会（RICS）最近公布的英国住宅房地产市场调查报告，显示英国的住宅房地产市场最近有点疲软。
5月份需求下滑，成交量持续下跌，不知道您受影响没有？
提到房子，总是几家欢喜几家愁。因为衣食住行永远是咱们老百姓首要关心的问题。
对于在英国租房子做房东，租金是否要交税、交多少税、怎么交税等问题，大家问了丽莎很多。
今天丽莎针对大家的疑问做了总结，希望帮助大家了解英国政府对于房租税的相关规定。
先简要说一下在英国房租交税的基本原则：
只要租房产生了利润，就需要交税。
需要交多少，取决于产生了多少利润和您的具体情况，当然也会存在您有租房收入但是不用交税的情况。
我们把总结的问题附在下面，提供大家参考。如果您的个人情况比较特殊，欢迎随时联系我们。
问：是不是只要我租房，就需要报self-assessment tax return？
答：不是。
以下情况需要注册Self-assessment然后报tax return：
1）减掉开支以后，利润在2500-9999镑间；
2）租房收入在10000镑以上。按照英国现在的租房市场来看，基本上大多数人都需要通过self-assessment报tax return。
问：我没有注册self-assessment怎么办？
答：如果您之前没有税局报送过tax return，您需要在租房收入产生后的本年或者次年的10月5日之前注册，否则税局可能会有罚款。
需要注意的是：自雇，非自雇，合伙等不同的租房形式在注册self-assessment的时候会有一些不同。
问：每年交房租税收有截止期限吗？
答：有。
通过Self-assessment报税，如果报送纸质版的tax return，截止日期是10月31日；如果在网上报送tax return的话，截至日期是2018年1月31日。
问：每年交房租税的税率多少？
答：房租税也是个税，按照个税的税率走，取决于您一年内的所有收入，包括您的工资收入，自雇收入，养老金等。
举例说明：
小明在2017到2018税年共收入房租14300镑，在该税年内他有1500镑的免税开支；同时，他没有其他任何收入。
首先，租房利润=14300-1500，即12800镑。
根据2017-2018税年的个税额度，小明的应纳税所得=12800-11500，即1300镑；11500-33500的税率为20%，所以小明应纳税=1300 x 20%，即260镑。
问：从2017年4月6日开始，income tax relief在接下来的几年内会逐年减少，对于我们有什么影响吗？
答：income tax relief在未来几年内逐渐减少指的是一些融资成本（如贷款利息）将逐渐不被认为是免税开支。
基本上在英国租房的，有抵押贷款的个人房东都会被影响，但是只有一部分人会多缴一些税。
受影响不代表就一定要多交税。英国本土注册或者海外注册的公司房东不受影响。
问：有哪些融资成本将逐渐不会再作为income tax relief？
答：常见的有抵押贷款利息，其他贷款的利息（比如说买家具贷款的利息），为支付利息付出的一些杂费等。
问：关于房屋抵押贷款，可以算作免税开支吗？
答：只有利息部分可以算作免税开支。
给您提供贷款的银行通常每年会给您发一个对账单，您可以在对账单上看清楚您交了多少利息。
需要注意的是，从2017年4月6日开始，税局对于住宅地产的贷款利息是否可以被认为租房开支的规定做了改变。
到2020年4月6日前，税局逐步缩小了可以认定为开支的贷款利息比例。
2017年4月到2018年4月是75%，就是说只有75%的贷款利息可以被认定为开支。
2018年4月到2019年4月是50%；2019年4月到2020年4月是25%。
从2020年4月起，贷款利息就不会被认定是开支。
在缩减可以被认定为是开支的贷款利息的同时，税局同时制定了对应的税收减免政策。
税局这个变化对于按照20%税率缴纳个人所得税的人来说是没有什么不利影响的，虽然更换了认定方式，但是最终要交的税还是一样的。
但是对于按照高税率缴纳个人所得税的纳税公民来说，按照您的实际情况，可能就要多交一些税了。
举例说明：小明是自雇的老板，每年自雇收入35000镑，每年住宅地产的租金收入18000镑，贷款利息每年8000镑，其他免税开支每年2000镑。
我们假定个税额度和税率不变，按照2016-2017年财年，即免税额是11000镑：
11000-32000间，按照20%的税率交税；32001-150000间按照40%的税率交税。
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2016-2017税年 |
2017-2018税年 |
2020-2021税年 |
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|
自雇收入 |
35000 |
35000 |
35000 |
|
房租收入 |
18000 |
18000 |
18000 |
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可以算作免税开支的贷款利息 |
8000 |
8000 x 75%=6000 |
0 |
|
其他免税开支 |
2000 |
2000 |
2000 |
|
房租利润 |
8000 |
10000 |
16000 |
|
总收入 |
43000 |
45000 |
51000 |
|
个税计算 |
（43000-11000） x 20% =6400 |
（32000 x 20%） + （2000 x 40%） =7200 |
（32000 x 20%） +（8000 x 40%） =9600 |
|
利息税收减免 |
0 |
8000 x 25% x 20% = 400 |
8000 x 100% x 20% = 1600 |
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最终税收 |
6400 |
6800 |
8000 |
通过以上表格的对比，大家可以看出来，按照高税率缴纳个人所得税的纳税公民多少会受一些消极影响。
问：我租房后另收取的水电费，取暖费，公共区域的清洁费用等算不算是房租收入？
答：您另收取的一些额外服务费用也是房租收入的一部分。
问：什么算是免税开支（allowable expenses）？
答：当您在计算租房所得利润的时候，您可以把一些法律允许的开支从收入里减掉，常见的可以扣除掉的开支有：
1）一般的维修和保养，不包括对房间的改善；
2）水电气费用和council tax；
3）支付给清洁工等的服务费；
4）房屋中介费；
5）律师费；
6）会计费用；
7）为了招揽租客支付的电话费，文具费，广告费；
8）房屋保险；
9）地租和服务费等。
举例说明：租客告诉房东小明说楼上的洗手间漏水了，渗到了楼下的卧室里面，小明找来维修工人，换了水管，重新漆了墙，花了300镑。
这300镑是可以用来抵消房租收入的。
问：我家里做了一下extension，这个费用可以被算进免税开支里面吗？
答：不能。资本开支（capital expenditure）不能被算进免税开支里。例如：
1）租房后装了个安保系统；
2）把原有的设施比如说厨房，书房等做了改良等。
问：我家里更换了个电视机，这个费用怎么算？
答：按照税局目前的规定，2016年4月6日开始，有一些家居用品比如说床，衣柜，电视，冰箱，冰柜，厨房用品等符合条件的，在更换时可以被算作是Replacementof Domestic Items relief。
需要说明的是，这些家居用品在第一次购买时的开支是不能算进免税开支的，而且可以被扣掉的更换开支要限制在同类物品开支，并不是说花了多少就可以扣多少。
举例说明：小明把房里的一个单人木床换成了一个双人沙发床，为此他支付了500镑。
但如果他换一个新的单人木床的话只需要150镑，双人沙发床的运费是20镑，他把替换掉的旧的单人木床在网上以30镑的价格卖了出去。
小明可以用来抵扣收入的开支是150+20-30=140镑。
问：如果多套房产出租，怎么算？
答：举例说明，小明有5套房产，房租和开支情况如下：
|
房产编号 |
房租收入 |
开支 |
收支情况 |
|
1 |
4000 |
6500 |
-2500 |
|
2 |
2000 |
3000 |
-1000 |
|
3 |
6000 |
5000 |
1000 |
|
4 |
10000 |
6000 |
4000 |
|
5 |
10000 |
5000 |
5000 |
|
总共 |
32000 |
25500 |
6500 |
在符合规定的情况下，小明的5套房产的开支和收入是可以一起计算的。
问：我低价出租给我的朋友或者亲戚，怎么算？
答：对于这种友情出租（非商业出租）。
举例说明：正常房租一个月600镑，小明以300镑的价格租给了自己的朋友。
也就是说租金收入一年3600镑，小明租房的开支是4000镑一年。
那么小明可以抵扣的开支只可以算作是3600镑，而且多出来的400镑不能用于其他正常出租（商业出租）的抵扣。
问：如果房产是共有产权的话怎么算？
答：如果房屋是共有产权的话，一般根据您占房子的产权比例来收税。
举例说明：
1：小明和小黑是朋友，一起合伙买了套房子，小明有60%的产权，小黑有40%的产权。
2017-2018的总收入是12000镑，免税开支是5000镑。
那么小明的利润就是4200镑，小黑的房租利润就是2800镑。
如果是夫妻共有产权的话，通常是按照50：50的比例来计算房租收入的，如果夫妻双方的产权比例并不是一半一半，您需要填表告知HMRC具体比例并提供相关证据。
2：小明和小红是夫妻，小明有25%的产权，小红有75%的产权，如果夫妻双方没有告知HMRC产权比例的话，HMRC会把房租利润均摊在小红和小明的身上。
问：我刚刚买的房子，我自己还有一份工作，一年年薪20000镑，我的爱人每年20000镑，房子在我爱人名下，我们交税的话怎么交？
答：需要考虑以下因素才能决定要交多少税：
1）房子的产权；
2）租房的开支都有哪些；
3）房租是多少；
4）是否还有其他收入等情况来具体计算。
如果看完这篇文章，您还有更多疑问或需要咨询，可以通过以下方式和我们取得联系，丽莎会计行将竭尽所能为您在英国的税务/财会需求保驾护航：
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