民法典重点法条类案裁判规则系列87：关于“跳单”的法律后果相关裁判规则5条
【民法典重点法条类案裁判规则系列】
今天推出第八十七期
《民法典关于“跳单”的法律后果相关裁判规则》
《民法典》第九百六十五条
《民法典》第965条系新增条文，是关于“跳单”行为的规定。通常所称的“跳单”是指，委托人在接受中介人的服务后，绕开中介人直接完成交易的行为。“跳单”行为在具有中介需求的经济生活领域中都可能出现，比如，房产中介、劳务中介、商业中介的服务领域。“跳单”行为直接损害中介人正当利益，间接影响经济社会运转，同时也有碍诚信社会建设。本条规定在法律层面对“跳单”行为作出否定性评价，统一了对“跳单”行为的认定标准，确认了中介人报酬请求权，对于保护中介人合法权益、促进经济社会发展和建设诚信社会，具有多重现实意义。
1. 卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公开途径获得信息促成合同成立的，对中介公司不构成违约——指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
案号：（2009）沪二中民二（民）终字第1508号
审理法院：上海市第二中级人民法院
案例来源：最高人民法院第一批指导性案例 第1号
2.禁止买方利用中介公司提供的房源信息绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定有效——无锡恒茂时代不动产经纪有限公司诉张民欣、顾正荣居间合同纠纷案
案号：（2011）南民初字第11号
审理法院：江苏省无锡市南长区人民法院（已撤销）
案例来源：《人民法院案例选》总第79辑（2012.1）
3.委托人的跳单行为有违诚实信用原则，应承担相应的违约责任——上海新同联世家房地产经纪有限公司诉上海杨浦区红枫养老院中介合同纠纷案
案号：（2021）沪02民终69号
审理法院：上海市第二中级人民法院
案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2021-03-01
4. 委托人在接受并利用中介服务后绕开中介人直接与相对人订立合同，使中介人得不到报酬，违背诚信原则，仍应按约向中介人支付相应的报酬——北京华夏兴业建筑咨询有限公司诉深圳洪涛教育集团有限公司等中介合同纠纷案
案号：（2021）京01民终638号
审理法院：北京市第一中级人民法院
案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2021-03-01
5. 委托人与中介人约定委托人绕过中介人与业主自行交易的承担中介费用，该约定有效——合肥房苑汇商业地产管理有限责任公司诉丁哲行纪合同纠纷案
案号：（2021）皖01民终2768号
审理法院：安徽省合肥市中级人民法院
案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2021-04-11
1. “跳单”违约的构成要件
判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。这里需要特别注意的是，中介合同与委托合同、行纪合同有很多相似之处，准确判断委托人与中介人签订的合同是否属于中介合同，至关重要。我们不能仅仅依据合同名称来判断，而应当看合同约定的权利和义务。这是因为，中介合同虽为有名合同，但在实践中当事人采用的合同名称多种多样。比如，对于二手房买卖中介合同，有的称为房地产求购确认书，有的称为二手房买卖服务合同，有的称为委托看房书，有的称为看房协议书。不论名称如何，其核心内容都是由中介公司向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务，都属于中介合同，都应当按照《民法典》中关于中介合同的相关法律规定认定和处理。实践中，委托人就同一委托事项，可能仅委托一个中介人，也可能同时委托多个中介人。在有多个中介人的情形下，我们尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。
（2）委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务
按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介人。比如二手房买卖中介合同中，卖方为了提高售价或者尽快出售，可能通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，而不是委托某家中介公司独家代理。因此，多家中介公司可以掌握同一房源信息，而买方也可以通过多家中介公司了解到同一房屋信息。这就需要我们准确判断委托方与相对方最终达成交易，究竟是利用了哪家中介公司提供的服务。需要注意的是，不能简单地以提供服务的时间先后来判断，还要结合服务的内容等具体情形。
（3）委托人绕开中介人直接订立合同
委托人绕开中介人直接订立合同，有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成。此时，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约。三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。
2. 委托人构成“跳单”，应向中介人支付报酬的报酬性质
我们认为第一种观点更为合理。理由如下：第一，“跳单”发生在中介合同成立、生效后的履行阶段；第二，附条件的民事法律行为，当事人阻止的是合同效力的成就，而“跳单”并未阻止合同生效，而是委托人利用了中介人提供的信息、机会等条件却不通过中介人而达成买卖交易的行为，违反合同诚实履行的义务；第三，实践中，中介人享有的报酬请求权，往往不仅因为其提供了有用的信息。比如，在二手房买卖合同中，中介人与委托人约定的报酬，需要中介人履行一系列合同义务，包括提供有用的房源信息、带买方看房、协助双方商谈价格、协助办理贷款、协助办理产权过户等。实践中，委托人“跳单”经常发生在看房之后，订立买卖合同之前。此时，中介人仅履行了部分合同义务，如果要求委托人支付约定的全部报酬，违反权利义务一致的原则。
综上，中介人与委托人签订的中介合同，可以约定禁止“跳单”条款，并且可以约定“跳单”的违约责任；如果当事人没有约定的，按照本条处理，委托人应当向中介人支付报酬。至于支付的数额，可以考虑中介人提供服务的程度，进行具体判断。
3. 关于禁止“跳单”条款的法律效力
实践中，中介人为保障自己的合法权益，通常在中介合同中载明禁止委托人“跳单”的条款。对于禁止“跳单”条款的法律效力问题，司法实践中有不同的认识，有的认为，这是中介人利用自己的优势地位而设立的霸王条款，限制了委托人的选择权，应属无效；有的认为，委托人在签订中介合同时对禁止“跳单”条款的内容和后果应当明知，应属有效。笔者认为，即使《民法典》增加了本条关于禁止“跳单”的规定，对中介合同中有关禁止“跳单”条款的效力，也不能一概而论。我们应当依据双方约定的具体内容来认定禁止“跳单”条款的效力，要看行为人是否具有相应的民事行为能力、意思表示是否真实、是否违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗等。同时，尤其要注意，禁止“跳单”条款，是中介人为了重复使用而事先拟订且在订立合同时未与委托人协商的条款，其性质属于格式条款。根据《民法典》第497条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制或者排除对方主要权利的，该格式条款无效。
（以上观点均摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（四），人民法院出版社2020年7月版，第2724~2727页。）
《中华人民共和国民法典》
第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第九百六十三条 中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。