投资澳洲工业地产、加油站或早教中心的便捷方式是什么？
在上一期的《澳财有道》中，借助中国发行公募地产信托基金（REITs）的机会，和大家分享了一些关于REITs的知识，比如投资REITs的五大优势，以及什么样的投资人适合投资REITs。
我在节目和文章中承诺，如果能够积攒50个赞，就为大家制作第二期——讲讲澳大利亚有哪些REITs值得关注。
没想到在各平台共收到超过200个赞，非常感谢大家的关注和支持。
我也在此来实践自己的诺言，向大家介绍三个澳大利亚值得关注的地产信托基金，以及挑选单个REITs的五个注意事项。
本次介绍的这三只地产信托基金有一个共同点：它们都是持有单一类型房地产资产的REITs。相比持有综合性资产的REITs，很具有独特性。
在介绍具体的产品之前，我希望先分享自己对澳大利亚地产行业的一些看法，而这些看法也影响了我对REITs的挑选。
首先，在新冠疫情爆发之后，在家办公室已经成为趋势。所以写字楼资产的风险敞口大大增加。
尽管澳大利亚的疫情控制情况良好，多数城市已经基本恢复生活常态，但是全国写字楼的需求量仍受到抑制，未来两年内空置率并不会有明显下降。
花旗（Citi）房地产分析部门预测，澳大利亚的大型城市商业中心（CBD）写字楼价值还是可能下跌15％以上。高力国际（Colliers International）则表示，到明年3月，悉尼CBD的租金可能会下跌13.5％，墨尔本的租金将下跌7.1％。而这些机构给出以上预测时，维州还还没有进入第四封城。
其次，写字楼资产减记风险大，零售地产也面临较大挑战。尽管以Westfield和Vicinity为首的零售地产商股价已有所恢复，但是各地一旦出现本地疫情传播，动辄就要封城的情况，仍对商业地产有较大影响。
值得注意的是，澳大利亚经济复苏有一个重要组成部分，就是由政府引导的基建类投入。因此，工业类的REITs无论从稳定性还是升值角度来衡量，都有更好的投资机会。此外，由于生活正常化和国内消费的反弹，一些刚需性较强的行业，如加油站和幼儿园，就先显示出了较强的抗周期性能力。
综合以上对房地产市场的看法，我希望从三个行业角度，挑选三只REITs分享给大家：
01
Centuria Industrial REIT（ASX：CIP）
市值：24亿澳元
入驻率：98.8%
加权平均租期（WALE）：9.7年
澳大利亚最大的单一本地工业地产REITs，旗下资产遍布全澳大利亚。行业涉及制造、物流、仓储和数据中心。租客包括包材巨头Visy，Woolworth，Post和Telstra等等。其高达98.8%的入住率，高于澳大利亚同类REITs约95%的平均水平。
CIP旗下最大物业-新州Woolworths Way Warnervale，图/CIP
目前，工业REITs正处于高速增长期。无论是电商的快速发展，还是政府对物流基建的投入，对于这类型的REITs都具有利好作用。根据世邦魏理仕（CBRE）今年一季度关于工业与物流地产的报告，澳大利亚仓储物业的平均租金收益率为5.15%，上升了0.7%，而相应土地价值年涨幅则高达11.6%。
02
WayPoint REIT（ASX：WPR）
市值：29亿澳元
入驻率：99.9%
加权平均租期（WALE）：10.8年
该REIT专注于加油站行业地产。资产组合中共包括470个加油站，同样分布在全澳各地。主要的租客包括Viva Energy（Shell的独家使用者），Coles Express，7-Eleven等。
WPR旗下加油站物业，图/WPR
作为一个“车轮上”的国家，澳大利亚的汽车保有量高达约1900万辆。根据收费公路企业Transurban的数据，2021年一季度的澳大利亚平均每日交通流量尽管相较2019年同期下降3.8%，但比2020一季度要高出1.1%。足见在全澳疫情得以控制之后，澳大利亚的交通出行需求已经基本恢复常态。这也意味着对加油站的使用需求也恢复到了正常水平。租客的营收恢复，对于WayPoint也意味着更稳定的收益率。
03
ChaterHall Social Infrastructure (ASX：CQE)
市值：14亿澳元
入驻率：99.7%
加权平均租期（WALE）：14年
这一REIT属于社会基础设施类型，主要物业集中在早教和托儿所行业，占资产比重80%。其余资产还包括一些政府设施，比如南澳急救中心、布里斯班市政府。
CQE旗下物业-维州Balwyn North早教中心，图/CQE
根据上月发布的联邦最新预算案，政府将在三年内增加17亿澳元的儿童保育补贴。虽然可能短期内效果并不显著，只会有限度地提高早教机构的入学率。但长期将惠及多子家庭，幼儿园的需求预计会因此上升。因此，现在已经布局相关地产的REITs将会获益。此外，这类物业持有方通常与运营商签署长期合约（一般10年以上），且不需要承担任何系统性运营风险，在利润层面更加稳定。
个人认为，挑选具体REITs时，需要投资人特别关注的有五大要素：规模、分红率、加权平均租期（WALE）、债务、市账率（PB）。
REITs的选择还有很多，比如专注于仓库和仓储的公司National Storage，专注于大型建材市场的BWP Trust，还有专注农业市场的Rural Fund Group等。
有一点需要提醒：投资REITs时，也要关注其价格走势，价格不仅反应了资产价值的变化，如出现买入或者卖出地产，也同样受到整体市场波动的影响。
经历了2016年到2019年的稳健上涨，2020年REITs都出现了大跌，有些跌幅甚至达到30-40%之多。当时的价格的确不反应实际的资产价值，但REITs是上市资产，其价格就会反应出投资者的预期和情绪。
希望以上内容，能够帮助大家更好地理解，什么样的REITs值得关注。
可能有些投资者想问：有没有什么产品可以结合不同REITs来进行综合配置？
答案自然是肯定的，那就是澳大利亚地产REITs的ETF产品——交易型开放式指数基金。可以综合布局在工业、物流甚至其他类型地产资产上。
本次累积满100个赞，下一期，我就会向大家介绍澳大利亚值得关注的REITs领域的ETF产品。想要进一步了解REITs投资，就继续点赞吧！
作者：高松谕（Eric Gao）