10天斥180亿拿地，二代执掌的这家房企要变革了？
五月的土拍市场，一向低调的合生创展，忽然“华丽”地出现在大众视野之中。
5月9号和5月19号，十天之内，以合计179.6亿元的总价，拿下了北京南三环边分钟寺的四宗优质地块。
而2019年，合生创展的销售额才212.58亿元。公司的现金及现金等价物余额，在2019年末也仅为126.35亿港币。
对比来看，180亿的输出就显得格外“凶猛”，因此也被认为，是二代朱桔榕接班后的进攻信号。
回首过去，作为曾经的华南五虎之一，合生创展的故事从来都不简单。
今天，我们不妨就在历史的来龙去脉里，对这家房企了解更多。
01
创始人朱孟依：低调的富豪
这些天，“摆摊经济”一时风头无两。
但你可能并不知道，几十年前，还未成为合生创始人的朱孟依，就是在摆摊市场里赚到了第一桶金。
那时候，他看到人们沿着街道摆摊做生意导致交通混乱，就找到镇政府提出自己出资建设商业街，每月向商贩收取租金和税收。
在得到当地部门的同意后，朱孟依在20来岁就成为了出租摊位的小老板。
后来，朱孟依与兄弟三人一起以建筑施工队为依托、从包工头起家，从家乡梅州来到省会广州，就此开始了财富扩张之路。
1992年，朱孟依先是与友人合作，在香港成立了合生创展。
敏锐的商业嗅觉让他意识到，这将有利于日后企业在香港的上市。
但除了投标及买地外，合生创展仅作为公司的融资平台，并没有在内陆获得独资开发房地产的资格。
于是第二年，他就在广州创立了珠江投资，负责在内陆市场的拿地，与合生创展形成“珠”联璧“合”之势。
从这一年起，合生创展投资的房地产项目中，70%都与珠江投资合作开发，每次合生创展都是大股东，占有其中70%的股份。
作为典型的潮汕商人，朱孟依在年轻时就已展现出卓越的判断力和洞察力。
1993年，他以极低的价格，拿下了广州市天河区的一片农田，进行项目开发。
当时的开发商都在抢夺广州的市中心越秀区地块，对朱孟依的选择十分不解。但不久后，天河区就被政府规划为广州市新的商业中心区，人们这才开始恍然大悟。
此后的几年，朱孟依不断以低价买得偏僻地块，由此迅速在广州稳住了脚跟。
1998~1999年，合生仅在广州开发的项目就有近20个，在广州一地的利润，就超过万科在全国五个城市的利润总和。
其开发规模、销售业绩，在广州地产界无出其右。
1998年5月，合生创展在香港上市，2001年底，合生创展的总资产就达56亿港币，净资产达25亿港币。
2004年，合生创展成为国内首家销售额破百亿的房企，也成为华南房企中的龙头，更是被万科创始人王石形容为“地产航母”。
2008年的胡润百富榜上，朱孟依家族以200亿财富排名第10位，2009年，又上升至300亿元，排名第5，自此成为富豪榜上每年的“常客”。
但是，令人诧异的是，在拥有巨大财富的同时，朱孟依却极其低调。
他几乎不接受媒体采访，网络上公开的照片也没有几张，甚至有消息称，此前有报纸因刊登朱孟依的照片，而被撤投了广告。
02
破百亿首虎、销售额远超碧万恒······如果按照2004年的开头，合生创展的故事本应是另一个版本。
但是，在“开门红”的短暂高歌之后，合生创展却在随后的十多年里，一直徘徊在100多亿。
直到2019年，才突破200亿元，达到212.58亿元。不仅跌出了华南五虎，也跌出了百强。
而另外的华南四虎，均已跻身千亿房企行列，“严重掉队”已成合生不争的事实。
这其中，与合生创展一直坚持港企发展模式有关：低周转、多囤地、高溢价。
那些年，合生专注于“买地”，尤其是在2010年之后积累了大量的低成本土储，公司土地储备规模长年维持在3000万㎡左右。并且大多分布在一二线城市，一线城市土地占比超50%。
更不容忽视的是，合生创展的项目多以低密度豪宅项目为主。
目前公司在售的项目中，几乎没有新项目，其平均去化周期在10年左右。
譬如，著名的北京合生霄云路8号项目，开盘至今已经卖了超过10年，直到现在还在卖，单价较开卖时几乎翻倍，目前已高达15万/平。
可以说，合生创展的项目极大的享受了土地升值带来的溢价。
得益于此，公司的利润率甚至可以秒杀一众头部房企，2019年毛利率为50.34%，净利率为51.84%。
但去化较慢导致大量土地储备长期占用资金，增加资金成本，从而蚕食利润。
被视为综合实力象征的融资成本已经连续两年上升，2017年-2019年公司的借贷实际年利率分别为5.8%、6%和6.7%。
而种种数据却表明，合生创展的低成本土地优势，较多的被低资产周转水平所抵消，当销售规模不能有效扩大，即使利润率再高，业绩也始终比不上那些规模爆发式增长的房企。
这档低周转、高溢价的生意，就远不如薄利多销的房企赚得稳、赚得多。
就这样，合生创展渐渐失去了华南五虎的龙头房企地位，也错过了地产黄金发展的增长期，这多少有些可惜。
03
二代执掌的任重道远
时间来到2020年1月，创始人朱孟依宣布退居幕后，由其年仅31岁的女儿朱桔榕接任执掌，担任合生创展董事局主席。
其实朱孟依有三个子女，分掌“珠江系”的商贸、地产、金融三大核心板块，实行分工、分业、不分家的家族化经营制度。
图：左为2011年合生十周年庆时的朱桔榕
与朱桔榕的任命同时宣布的，是时任公司执行董事、副主席兼财务总监张懿的辞任。
在张懿之前，合生已前后换了四任总裁，分别为谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎，平均每人任职时间不到3年。
家族化管理模式下的弊端，显露无疑，人员不稳定，总裁职位数次易主，这也成为掣肘合生发展的原因之一。
面对着数位高管的流失、以及合生尚未打响的商业品牌，朱桔榕也算是临危受命，从2009年初次任职，到2020年彻底执掌，经过了11年的学习和锻炼。
好在朱桔榕的到来，合生创展确实发生了许多积极的变化。
先后完成了集团信息化系统建设和内部管理组织调整，管理和运营效率也有了较大提升。
再看看眼前这拿地的架势，慢了20年的周转似乎正在逐步提速，20年不谈规模的合生创展，似乎也终于有了壮大之意。
只是，今时已不同往日，房地产行业红利期已过，业内的高周转玩家们已经开始被迫降速，朱桔榕的改革能有多大成效，还有待观察。
结 语