大咖对话（CRS篇）｜奥山控股联席总裁周凤学：战略更新下，奥山的“冰雪特色产业进阶之路”
作为一家集冰雪、商业、地产、影视、教育、旅游、酒店、金融等八大产业的多元化产业集团，“冰雪”、“IP合作”、“赴港上市”成为奥山近期的重要关键词，而在8月奥山控股成功获得亿翰智库发布的《2019年中国房企综合实力TOP200》、《2019年中国房企品牌价值TOP100》双榜50强，在企业突破的背后，冰雪特色产业如何成为奥山发展的核心抓手，奥山的战略方向和优化策略又是怎样的？
亿翰智库主有幸邀请到了奥山控股联席总裁周凤学，为我们解读奥山控股的“冰雪特色产业进阶之路”。
本期嘉宾：
奥山控股联席总裁
周凤学
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PART 1
Q
2018年奥山控股对战略做了新的调整与升级，现在奥山在“冰雪特色产业”上的具体战略目标与打法是什么？
周凤学：战略首先是模式的融合，奥山控股把地产、商业、冰雪统一放到了一起，产品规划形成两大类产品线：冰雪、住宅。
冰雪产品线包括冰雪MALL、冰雪综合体、冰雪小镇，按照面积段划分，形成“冰雪+商业+住宅”的组合；住宅还是以纯住宅为主的产品线，与冰雪产品线同时发展的。
“冰雪+住宅”双轮驱动战略中的冰雪，包括冰球队、俱乐部，还有冰球学院等；同时做住宅的开发，将住宅产品线重新做了规划，主题叫冰雪运动社区，在住宅中加入冰雪类运动的概念，形成了三个系列——世御系、尚唐系、海纳系。
投资上坚持 “1+3+X”布局战略，“1”指深耕湖北；“3”指川渝城市群、长三角城市群、长江中游城市群；“X”是一些点状的精选城市。
PART 2
Q
冰雪特色产业的特色在什么地方？
周凤学：冰以体育运动为主，雪以休闲娱乐为主，实际是两个不同的东西。即使冰雪综合体中有冰有雪，但是两者的延展不同。首先说冰，我们成立了冰球学院，也有自己的青少年冰球队。除了体育、赛事、教学外，还有上下游围绕冰雪的产品。最终有多少的冰雪项目场馆是奥山控股追求的目标，目前在武汉有三个在建的项目，规模都不小，未来逐步会交付运营。
PART 3
Q
奥山如何是看待企业间的合作？奥山的投资标准是什么？目前土地储备还是以湖北为主，未来“1+3+X”战略布局基本成型后，湖北的占比会有调整么？
周凤学：奥山的心态非常开放，与行内很多企业都有战略合作，像光明地产、正大、禹洲等。并且在项目层面是密切合作的，原则就是共赢，就目前的发展形势来看，只有合作才能发展的更好。
在投资上，我们坚持不拿高价地，保留高安全边际。
未来湖北的占比还是会比较大，但“3”的占比会逐渐提升，三年后湖北应该是在50%左右，或降到50%以下。
PART 4
Q
战略明确后，组织机制、人才体系是否也进行了相应的调整与升级？
周凤学：我们的机制叫多层次合伙人。在总部层面实行的是合伙人机制，在项目方面包括跟投、超额收益分享、专项激励，从而强化区域组织作为经营主体的责任。同时，集团也会充分授权。未来，奥山将转型升级为平台型组织，让团队成为利益共同体和荣誉共同体。
人才方面，奥山目前人才团队平均年龄只有32/33岁，呈现年轻化趋势。另外来自TOP30品牌房企的员工占比非常高，高管团队也多来自30强房企。
同时，我们会打造有温度的企业，企业战略不能完全靠机制驱动，还需要依靠一些有温度的东西去驱动，既为企业为股东创造价值，团队成员分享价值，也为社会提供好的产品和服务。
PART 5
Q
奥山将总部搬至上海，是否打开了储备人才和资金的通路？
周凤学：其实在还未搬到上海之前，奥山就已经储备了很多长三角的人才。第二就是金融资本的打开，我们跟很多大的金融机构，包括银行、信托、基金都是战略合作的。
PART 6
Q
在杠杆这方面，有没有一些规划或者说计划？
周凤学：国家在降杠杆，去杠杆，再加上金融的精准调控、精准监管，我们奥山也会主动降低财务杠杆，同时，也将会通过合作拿地、产业勾地，包括加大行业内合作增加经营杠杆，扩大规模。
PART 7
Q
730提到不把房地产作为短期刺激经济的手段，这也算是一个信号，国家“稳地价稳房价稳预期”的调控目标不变，您是如何判断房地产未来的走势？您如何看待今年下半年的房地产市场？
周凤学：整体来看，房地产行业还是一个比较好的行业。
第一、总量还在，2018年全国商品房销售额14.99万亿，未来五年每年10万亿的销售额还是有的，做一个行业得有容量才有前景；
第二、利润率的空间还是有的，没有哪个行业比房地产行业的利润率更稳定、更好；
第三、我觉得要控制发展的节奏和结构，做一个有内容的地产商，节奏速度不能太快，至少不能用配杠杆追求快速；
第四、土地市场供地方式、方法发生了巨大变化，包括城市更新改造，这可能会形成一个方向，包括供应与产业配套相关的土地；
第五、要大力提升产品质量和服务水平，当周转快的时候，产品和服务也很重要，企业要想做的久，产品、服务、品牌非常重要，当周转慢的时候，产品溢价和服务溢价将更重要。
同时要关注行业上下游的变化，地产行业是一个整合资源的行业或者说是大平台，可以衍生很多机会。