超级产品力·第30期 | 借力打力，先地段，再产品

在中国历史上有这样一句话“兵马未动，粮草先行”，这句话在21世纪的今天依旧适用。

华润置地在16年的积淀中，是什么促使他所出产品多为精品？又是什么使得产品所在的区域发生巨大的价值提升？

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华润置地，稳健房企的代名词

华润集团作为共和国企业长子，红色底蕴、央企使命和企业文化始终是华润坚定践行自身社会责任的动力。华润置地作为旗下控股企业的优质板块，坚持“品质给城市更多改变”的品牌理念。

在资管新规，三条红线的标准下，华润置地作为拥有红色背景、一出生即带天然光环的地产央企，拥有强大的融资能力，且手握重金，在政府担保、国企形象、较高的信用评级等保护下，往往能获得大量廉价资金。

在行业竞争加剧的背景下，房企之间的竞争在一定程度上回归到产品竞争的本质。作为全国一流的城市综合投资运营开发商拥有自身独特的优势，和同有城市综合开发经验的保利、中海等却有不同。例如保利置业，在城市综合开发运营中多以住宅+商业的模式，在整体规划布局中分别开发作业为主，住宅和商业综合体相对独立，在建成后形成综合运营区块。中海集团则是从专注住宅起步，逐步参与到城市综合开发运营中，并且对区域要求相对较高，住宅与商业综合共同发力逐步推进，最终形成综合体闭环。

城市综合运营案例

这些城市综合开发运营的成果，均表现出不同的亮点，各家房企各有千秋。

目前，华润置地已经形成并完善了自身标准化、系统化的产品体系。在财务结构稳健、资金成本较低的基础上，打磨产品方面更加具有优势，更有利于在开发过程中对产品品质的打造和质量的把控。

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在深圳，华润所过之处都成为了中心

深圳，华润置地梦开启的地方。从住宅开发、综合体开发、城市更新再到城市运营，华润置地已经在深圳占得一席之地。粤港澳大湾区作为我国开放程度高、经济活力强的区域之一，华润置地在加大拿地力度的同时，已经在大湾区全面铺开。

华润置地在大湾区已全面铺开

今年，华润置地又在深圳，提出四个口号：“复兴罗湖”、“深耕南山”、“再启光明”和“首进坪山”。

何为“复兴”罗湖？

粤港澳大湾区战略提出后，各个区域随之崛起，最早建成的罗湖区域面临较大转型压力，最大的障碍就是土地资源稀缺。为了重振区域活力实现街区复兴，城市更新项目必须有强烈的公共价值。华润置地就成为最好的选择，而湖贝项目可能是深圳有史以来最为复杂的一个城市更新综合体项目，在一定程度上承担了罗湖复兴的重任。

湖贝项目规划图

为什么是“深耕”南山？

华润置地在南山十二载，一直以来都是南山城市建设与发展的重要力量。华润置地作为“后海片区总运营商”参与了60%的土地统筹、开发以及运营，包含以悦府、春笋、深湾万象城为代表的城市综合体等等。

深圳湾鸟瞰图

“再启”光明，从何而来？

2019年华润置地首进，创下开盘30分钟劲销330套的“华润现象。今年，华润置地再次布局光明，择址中心区，集结TOD、地标综合体、一城一馆三中心等城市至优资源和先进发展模式，进行打造。

华润新布局，“首进”坪山。

今年，深圳约1.6万亿投资额40%注入坪山，驱动城市价值爆发，形成“西有南山，东有坪山”的城市格局。华润置地联合招商、五矿等央企，重磅布局坪山三大住宅项目，沿袭华润公园九里的高端品质，是低门槛拥有华润高品质房子的绝佳机会 。

玺悦台示意图

华润置地历经数载，将自己打造成全国最优秀的城市综合投资开发运营商，但依然精工打磨自己的产品，华润在深圳走过的每一步路，都成为不可或缺的中心。

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借集团之力，探索混业混居新方向

经过2019年的快速扩张，华润置地近两年基本在华南地区完成了战略布局。总体项目高达86项，很多项目单拎出来都是现象级的作品。而这些项目对区域或者说全国都能产生巨大影响力。这些项目背后所展示的，正是华润置地经过数年的积淀，想展现给这个行业的产品力模式。

华润置地运用它独特的综合开发模式，更好的维持或提升了区域的价值。

而这种大都市综合体模式的优势以及蓬勃生命力在于以下几点。

首先，超大体量项目带来的明星效应。如深圳万象城，广东当年最大旧改华润城等等一出场就吸睛无数。产出超大体量的项目，那就必须对产品精耕细作，这样利于企业出经典做精品，在品牌上更有优势。此外，大都市综合体模式必然伴随辐射半径较大的购物中心，以此吸引来的客户无疑拥有更强的住房购买力，由此实现住宅和商业的良性互动。

罗湖华润万象城

其次，就是华润置地独有的造地段的能力。在华润置地的重大项目中，我们很容易发现，在这些大体量项目中产品力已经不再局限于建造住宅本身，而是在做前期整体规划设计时将住宅和商业相互结合，能够依托于集团的力量，结合自身产业资源整合的能力，优先保证城市公共利益，将城市或区域建设先于项目本身。

幸福里

这种全产业链的综合体，更像是城中之城的体现。在整体的规划中事先置入商业等其他业态，为住宅业态打好坚实的基础。营造区域卖点，推出商业配套，展现住宅附带的成熟商业氛围，为住宅项目造势，告诉人们在这样成熟方便的商业氛围中居住是怎样的幸福体验。各个链条之间不再作为单独个体，而是依托于母公司的资源实力互为支撑，相互借力，打造出真正的“混业混居”的生活样板。

大冲华润城

依托于这种模式进行规划、开发，使得华润置地旗下的项目一旦落成，反而更容易成为城市新的商业和文化中心。

在未来城市发展和人居生活中，作为顺应时代的房企真正的、可持续的核心竞争力，不仅是建造住宅本身的产品力，而是可以依托集团的力量，能够整体规划区域发展，积极调整各个业态模式，助力住宅业态以及所在区域进行产品力和区域价值的提升。像华润置地这种具有综合开发运营能力的企业，能够熟练的将产品力前置，可能是当下更受政府青睐的模式，从商业地产对住宅地产的强力反哺，到大都市圈的城市化模式，以及旧城存量升级换代，都能将理想、人文、情怀转化成生活，不断为城市发展赋能，才能获得越来越多的客户青睐，并展现出更大的品牌号召力。

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